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第1章 绪论1

1.1房地产概述1

1.1.1房地产的含义1

1.1.2房地产与不动产的关系2

1.1.3房地产的属性3

1.1.4房地产的分类4

1.2房地产业概述5

1.2.1房地产业的内涵5

1.2.2房地产业在国民经济中的定位与作用6

1.2.3房地产业与金融业7

1.3房地产开发与经营概述10

1.3.1房地产开发与经营的含义10

1.3.2房地产开发与经营的特点11

1.3.3房地产开发与经营的参与者12

1.4房地产市场及其运行规律14

1.4.1房地产市场的概念14

1.4.2房地产市场的分类15

1.4.3房地产市场的影响因素15

1.4.4房地产市场的指标17

1.4.5房地产周期21

思考与练习26

讨论26

附录1-1：1996年以来中国房地产市场数据一览表27

第2章 房地产开发与经营程序28

2.1房地产开发与经营程序的演变28

2.1.1新政引起的房地产开发行业变化28

2.1.2房地产开发与经营原有程序及其问题29

2.1.3房地产开发与经营新程序及其特征32

2.2土地储备开发程序概述33

2.2.1土地储备开发的概念与内涵33

2.2.2土地储备开发的工作原则34

2.2.3土地储备开发的基本程序36

2.3房地产二级开发程序概述37

2.3.1投资决策阶段37

2.3.2前期工作阶段38

2.3.3项目管理阶段40

2.3.4经营与物业服务阶段41

思考与练习42

讨论42

附录2-1： 2002年以来的房地产开发行业主要相关政策一览表43

第3章 土地储备开发45

3.1土地储备开发准备工作45

3.1.1土地储备开发计划编制与审查45

3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查47

3.1.3土地储备开发实施主体的确定51

3.1.4潜在项目实施主体竞争者前期工作54

3.2土地储备开发行政审批54

3.2.1建设项目用地预审54

3.2.2项目立项55

3.2.3专业意见征询56

3.2.4规划意见申报59

3.2.5征地拆迁报批60

3.3土地储备开发实施与交付65

3.3.1征地实施程序65

3.3.2征地补偿与安置的原则与方式68

3.3.3拆迁实施程序70

3.3.4拆迁工作原则与方式73

3.3.5市政基础设施建设73

3.3.6土地储备开发项目验收75

思考与练习76

讨论76

附录3-1： × ×县2009年度土地储备开发计划77

附录3-2：土地储备开发案例78

附录3-3：建设项目环境影响报告表125

附录3-4：征地报批时提交的“一书四方案”建设用地项目呈报说明书127

附录3-5：房屋拆迁许可证申请表和拆迁许可证132

附录3-6：国家建设征收土地结案申请表、结案证明和结案表133

第4章 房地产投资分析135

4.1房地产投资分析概述135

4.1.1投资与房地产投资的含义135

4.1.2房地产投资的类型136

4.1.3房地产投资的目的137

4.1.4房地产投资分析的任务138

4.1.5房地产投资分析的发展状况139

4.2市场与区位分析140

4.2.1市场分析140

4.2.2区位条件分析141

4.3基础数据分析估算142

4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算143

4.3.2房地产开发项目收入分析估算145

4.3.3资金筹措分析146

4.4财务分析147

4.4.1财务分析概述147

4.4.2财务分析基本报表147

4.4.3财务分析指标148

4.5不确定性分析与风险分析150

4.5.1不确定性分析150

4.5.2风险分析153

4.6房地产投资决策155

4.6.1投资方案分类155

4.6.2方案的比选156

4.7房地产投资分析运用161

4.7.1房地产投资分析的运用领域161

4.7.2可行性研究报告的主要内容162

4.7.3项目申请报告的主要内容163

思考与练习163

讨论164

附录4-1：房地产投资财务分析基本报表165

附录4-2：项目申请报告范例169

第5章 土地使用权获取222

5.1土地管理制度及其演变222

5.1.1土地管理基本制度222

5.1.2土地使用权获取方式的历史演变224

5.2土地使用权出让225

5.2.1土地使用权出让概述225

5.2.2土地使用权出让的方式226

5.2.3土地使用权收回与终止233

5.3在建项目收购与项目公司入股234

5.3.1在建项目收购234

5.3.2项目公司入股235

思考与练习237

讨论237

附录5-1：《国有土地使用权出让合同》范本238

第6章 房地产规划与设计管理246

6.1房地产开发与城市规划246

6.1.1城市规划与城市规划管理的基本概念246

6.1.2城市规划体系247

6.1.3城市规划与房地产开发的关系248

6.2房地产开发项目规划管理249

6.2.1建设用地选址管理249

6.2.2建设用地规划管理250

6.2.3建设工程规划管理251

6.3房地产规划与设计指标253

6.3.1居住项目规划与设计指标253

6.3.2非居住项目规划与设计指标256

6.4房地产开发项目规划设计方案及评价257

6.4.1房地产开发项目规划设计方案编制257

6.4.2房地产开发项目规划设计方案评价263

思考与练习263

讨论264

附录6-1：《建设项目选址意见书》范本265

附录6-2：《建设用地规划许可证》范本265

附录6-3：《建设工程规划许可证》范本266

附录6-4：居住区综合技术经济指标一览表266

附录6-5：国家康居住宅示范工程规划设计评分表267

第7章 房地产项目管理269

7.1房地产项目管理概述269

7.1.1项目与项目管理269

7.1.2房地产项目的特点269

7.1.3房地产项目管理的概念270

7.1.4房地产项目管理的目标与职能270

7.2房地产开发项目质量控制271

7.2.1房地产开发项目质量概述271

7.2.2房地产开发项目质量的特点272

7.2.3质量控制的内容273

7.2.4施工阶段质量控制手段274

7.3房地产开发项目进度控制275

7.3.1房地产开发项目进度控制概述275

7.3.2进度控制工作的内容275

7.3.3影响项目进度的因素分析277

7.3.4进度控制的手段277

7.3.5进度计划的编制程序278

7.3.6进度计划的编制方法278

7.4房地产开发项目成本控制281

7.4.1房地产开发项目成本控制概述281

7.4.2房地产开发项目成本构成及其估算方法282

7.4.3成本控制的原则282

7.4.4成本控制的主要方法284

7.4.5成本控制的措施285

7.5房地产开发项目合同与安全管理286

7.5.1房地产开发项目合同管理概述286

7.5.2房地产开发项目主要合同关系287

7.5.3合同管理的主要内容287

7.5.4合同招标289

7.6安全管理291

7.6.1房地产开发项目安全管理概述291

7.6.2安全风险类别291

7.6.3安全管理内容292

思考与练习292

讨论293

第8章 房地产营销294

8.1房地产营销概述294

8.1.1房地产营销的概念294

8.1.2房地产营销新观念294

8.1.3房地产营销三阶段297

8.2房地产营销理论297

8.2.1房地产营销的“4P”理论297

8.2.2房地产营销的“4C”理论298

8.2.3房地产销售中的“5S”规则299

8.3房地产营销模式及其选择300

8.3.1房地产营销模式300

8.3.2委托代理的工作内容302

8.3.3选择委托代理机构的注意事项302

8.4房地产营销方案的制订303

8.4.1租售选择304

8.4.2租售进度安排304

8.4.3价格确定304

思考与练习307

讨论307

附录8-1：东海花苑二期营销推广策划方案308

第9章 物业服务321

9.1物业服务概述321

9.1.1物业与物业服务的概念321

9.1.2物业服务与房地产资产管理322

9.1.3中国物业服务的发展323

9.2物业服务基本制度325

9.2.1业主大会制度325

9.2.2物业服务企业资质管理制度326

9.2.3住房专项维修资金制度327

9.2.4其他制度327

9.3物业服务的程序与内容328

9.3.1物业服务的策划阶段328

9.3.2物业服务的前期准备阶段329

9.3.3物业服务的启动阶段330

9.3.4物业服务的日常运作阶段331

9.4不同类型的物业服务332

9.4.1居住物业服务332

9.4.2办公物业服务333

9.4.3商业物业服务336

思考与练习338

讨论338

第10章 房地产融资339

10.1房地产项目融资概述339

10.1.1金融市场339

10.1.2房地产金融市场340

10.1.3房地产项目融资341

10.2房地产项目融资的传统方式344

10.2.1银行信贷344

10.2.2股票发行348

10.2.3债券发行353

10.3房地产信托与私募基金355

10.3.1房地产信托概述355

10.3.2房地产信托融资条件356

10.3.3房地产信托融资程序357

10.3.4房地产信托常见交易结构358

10.3.5房地产私募基金概述360

10.3.6房地产私募基金类型360

10.3.7房地产私募基金常见交易结构361

10.4 REITs与抵押贷款证券化363

10.4.1 REITs的分类363

10.4.2 REITs的特征364

10.4.3抵押贷款支持证券的类型365

10.4.4抵押贷款证券化流程366

思考与练习367

讨论368

附录10-1：房地产信托融资项目尽职调查报告目录369

附录10-2：某房地产贷款集合资金信托计划评审报告370

附录10-3： WK·地产投资基金Ⅲ期募集说明书379

参考文献386