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1房地产估价概述1

1.1房地产的概念与特性1

1.1.1房地产的概念1

1.1.2房地产特征3

1.1.3房地产分类6

1.2房地产估价概念与特征9

1.2.1房地产估价的概念9

1.2.2房地产估价的特征11

1.2.3房地产估价的必要性12

1.3房地产估价原则14

1.3.1合法原则15

1.3.2预期收益原则16

1.3.3最有效使用原则17

1.3.4替代原则17

1.3.5动态原则18

1.3.6供需原则19

1.3.7贡献原则19

1.4房地产价格影响因素20

1.4.1宏观因素20

1.4.2区域因素22

1.4.3个别因素22

1.5房地产估价行业的发展情况23

1.5.1国外发展状况23

1.5.2我国大陆房地产估价行业发展状况24

思考题27

2房地产估价理论基础28

2.1区位理论28

2.1.1区位理论的形成与发展28

2.1.2农业区位论29

2.1.3工业区位论31

2.1.4中心地理论32

2.1.5影响房地产区位的主要因素35

2.1.6区位理论在房地产估价中的作用36

2.2地租理论37

2.2.1地租的概念38

2.2.2地租形态38

2.2.3竞租原理42

2.2.4地租理论在房地产估价中的指导作用43

2.3地价理论43

2.3.1马克思地价理论43

2.3.2现代西方地价理论44

2.3.3房地产价格形成45

2.3.4房地产价格特点45

2.4产权理论47

2.4.1产权47

2.4.2物权47

2.4.3所有权49

2.4.4我国房地产产权类型50

思考题55

3市场比较法56

3.1市场比较法的基本原理56

3.1.1基本概念56

3.1.2理论依据56

3.1.3基本公式57

3.1.4特点与适用范围58

3.2市场比较法的估价步骤59

3.2.1搜集交易案例59

3.2.2选择比较案例60

3.2.3比较项目修正61

3.2.4计算比准价格63

3.3应用案例64

思考题74

4收益还原法75

4.1收益还原法的基本原理75

4.1.1概念75

4.1.2理论依据75

4.1.3基本公式76

4.1.4方法特点与适用范围77

4.2收益还原法的估价步骤77

4.2.1应用收益还原法的房地产估价步骤77

4.2.2应用收益还原法的土地估价步骤83

4.3应用案例86

思考题92

5成本法93

5.1成本法的基本原理93

5.1.1概念93

5.1.2理论依据93

5.1.3基本公式93

5.1.4特点与适用范围94

5.2应用成本法的房地产估价步骤95

5.2.1房地产价格构成95

5.2.2重新购建价格的确定96

5.2.3建筑物折旧97

5.2.4房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限101

5.3成本逼近法评估地价的步骤102

5.3.1计算土地取得的费用102

5.3.2计算土地开发费用103

5.3.3税费的计算104

5.3.4计算投资利息104

5.3.5计算投资利润104

5.3.6土地增值收益确定105

5.3.7计算、修正和确定估价结果105

5.4应用案例106

思考题113

6假设开发法（剩余法）114

6.1假设开发法的基本原理114

6.1.1概念114

6.1.2理论依据114

6.1.3基本公式115

6.1.4特点与适用范围115

6.2假设开发法的估价步骤116

6.2.1调查并掌握待估房地产基本情况116

6.2.2确定最佳开发利用方式116

6.2.3估算开发周期117

6.2.4预测房地产开发完成后的市场价值117

6.2.5估算开发成本和开发利润117

6.2.6计算试算价格、确定估价额118

6.3应用案例118

思考题123

7基准地价系数修正法124

7.1基准地价系数修正法的基本原理124

7.1.1概念124

7.1.2理论依据124

7.1.3基本公式124

7.1.4特点与适用范围125

7.2基准地价系数修正法的估价步骤125

7.3应用案例126

思考题136

8其他估价方法137

8.1路线价法137

8.1.1路线价法的基本原理137

8.1.2路线价法的估价步骤139

8.2补地价141

8.2.1补地价的基本理论141

8.2.2补地价方法的实例计算141

8.3高层建筑地价分摊142

8.3.1高层建筑地价分摊的意义142

8.3.2高层建筑地价分摊的类型143

8.4房地产损害赔偿估价146

8.4.1房地产估价机构承担损害赔偿估价的必然性146

8.4.2房地产损害赔偿估价的意义147

8.4.3房地产损害赔偿的种类及损失分析147

8.4.4房地产损害赔偿估价的方法与特点148

8.4.5房地产损害赔偿估价的特殊性149

8.4.6损害赔偿估价对估价人员多学科知识及协调能力要求151

8.5应用案例151

思考题152

9国有土地上房屋征收评估153

9.1国有土地上房屋征收评估的含义153

9.2征收评估依据的法律、政策和评估技术规范153

9.3房屋征收评估的内涵和特点155

9.3.1房屋征收评估的内涵155

9.3.2房屋征收评估的特点155

9.4房屋征收评估的原则156

9.5房屋征收评估的方法选用157

9.6房屋征收批量评估方法与模式159

9.6.1房屋征收评估方法159

9.6.2房屋征收评估模式161

9.7房屋征收评估程序162

9.8应用案例164

9.8.1案例一：基于市场比较法的基准价格修正法评估住宅征收补偿价格164

9.8.2案例二：综合评估案例169

思考题173

10基准地价更新与地价动态监测174

10.1基准地价更新174

10.1.1基准地价更新的必要性174

10.1.2基准地价更新的原则175

10.1.3基准地价更新的技术路线175

10.1.4基准地价更新的思路176

10.1.5基准地价更新的方法176

10.2地价动态监测179

10.2.1地价动态监测技术路线179

10.2.2地价区段划分180

10.2.3地价监测点布设与审核181

10.2.4监测点地价评估182

10.2.5区段地价与级别地价的测算182

10.2.6地价指数的测算183

10.2.7基准地价体系的建立184

10.2.8地价动态监测成果整理185

思考题185

11房地产估价程序与估价报告撰写186

11.1房地产估价程序186

11.1.1估价准备阶段186

11.1.2估价实施阶段189

11.1.3估价完成阶段191

11.2房地产估价报告撰写194

11.2.1估价报告的概念194

11.2.2编制房地产估价报告的目的194

11.2.3编写房地产估价报告的基本要求195

11.2.4房地产估价报告的写作原则198

11.2.5房地产估价报告的构成要素199

11.2.6编写房地产估价报告的形式与内容202

11.2.7估价报告常见错误分析205

思考题208

12房地产评税209

12.1房地产税的特性与地位209

12.1.1房地产税的特性209

12.1.2房地产税收地位210

12.1.3房地产税概览210

12.1.4房地产税制现状、问题及改革方向210

12.1.5评税的目的和意义212

12.2房地产评税工作的特点及原则213

12.2.1房地产评税工作的特点213

12.2.2房地产评税基本原则215

12.2.3房地产评税与评估的联系与区别217

12.3房地产评税的方法218

12.3.1成本法批量评税219

12.3.2市场法批量评税219

12.3.3收益法批量评税221

12.4房地产评税工作内容222

12.4.1评税的组织安排222

12.4.2评税的技术准备223

12.4.3评税的制度建设225

12.4.4评税工作基本流程225

12.5房地产模拟评税试点工作开展情况226

12.5.1房地产模拟评税试点工作概况226

12.5.2房地产模拟评税试点工作主要成果226

思考题227

13房地产估价制度228

13.1中国大陆房地产估价管理制度228

13.1.1房地产估价师考试和注册制度228

13.1.2房地产估价与土地估价管理229

13.1.3中国房地产估价师与房地产经纪人学会232

13.1.4中国土地估价师协会234

13.2香港地区房地产估价制度234

13.3英国房地产估价制度239

13.4美国房地产估价制度241

思考题244

附录1房地产估价规范245

附录2房地产估价规范条文说明261

附录3房地产估价机构管理办法276

参考文献282