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专题一 合同的订立及效力1

1 未采用法定形式订立的合同是否成立或生效？1

2 如何理解电子交易合同的成立要件？2

［疑案解析］当事人互相发送买卖货物相关信息的行为构成要约和承诺3

3 如何理解法定代表人越权订立合同的效力？5

［疑案解析］企业内部职务调整不影响法定代表人的代表行为5

4 盖章是否为构成表见代理的充分条件？7

5 如何认定合同未生效与无效之间的区别？8

［疑案解析］合同成立后未履行且未报审批机关批准的，为未生效而非无效11

6 如何区分效力性强制规定和管理性强制规定？12

［疑案解析］《储蓄管理条例》中关于利率的规定不属于效力性强制规定13

7 如何理解保底性条款对合同性质及效力的影响？15

8 如何确认需经批准、登记才生效的合同中当事人的法律责任？16

9 如何理解合同中格式条款的法律效力？17

［疑案解析］加重对方责任且提供方未尽合理提示义务的格式条款无效18

10 如何理解虚伪表示对合同效力的影响？20

［疑案解析］当事人之间的隐藏委托及借款行为无效21

11 如何理解胁迫行为的构成要件？22

［疑案解析］以合法举报行为胁迫当事人签订合同亦属可撤销范畴23

12 如何理解无权处分合同的效力？24

［疑案解析］无权处分合同并非无效合同25

13 如何理解非合意条款对合同效力的影响？27

［疑案解析］非合意条款非合同主要条款，不影响合同的成立和生效28

14 如何理解借用他人名义签订合同的效力？29

［疑案解析］一方明知相对方借用他人名义缔约，合同不能在名义载体与相对人之间成立30

专题二 合同的履行33

1 如何理解情势变更原则？33

［疑案解析］国家有关房地产的新政策不属于情势变更34

2 如何理解不安抗辩权的适用条件？35

［疑案解析］合同一方当事人丧失商业信誉，相对方可以行使不安抗辩权36

3 违反从合同义务能否产生同时履行抗辩权？38

4 如何理解代位权的成立要件及效果？39

［疑案解析］代位权中次债权数额可以经法院判决确认40

5 撤销权是否必须以诉讼或仲裁方式行使？41

6 债权人行使撤销权后能否直接向受让人请求返还财产？43

［疑案解析］以明显不合理的低价转让诉争房屋系恶意转让财产的行为44

7 如何理解第三人债务加入对原债权债务关系的影响？45

［疑案解析］并存债务下原债务人与第三人向债权人共同承担清偿责任46

8 在电子商务合同中虚拟交付与实际交付发生冲突时，如何判断合同是否得到履行？48

［疑案解析］电子商务合同中虚拟交付与实际交付相冲突时，应以实际交付判断合同的履行48

9 现实给付是否为代物清偿合同的生效条件？49

［疑案解析］代物清偿不以现实给付为前提条件50

专题三 合同权利义务的终止53

1 如何理解和界定“根本违约”的标准？53

［疑案解析］不能将合同主要义务简单地理解为履行全部义务中的大部分54

2 如何理解违反从合同义务与合同解除之间的关系？56

［疑案解析］出卖人未履行或不当履行从给付义务致使买受人不能实现合同目的，买受人可以主张解除合同56

3 如何理解合同解除的法律后果？58

4 如何理解合同解除权的放弃？59

［疑案解析］合同解除权条件成就后仍要求相对方继续履行合同表明已放弃解除权60

5 无合同解除权的解除行为是否适用《合同法解释二》①第二十四条的规定？62

6 如何确认合同解除后的损害赔偿范围？63

7 如何理解预约效力及其违约责任的承担方式？64

8 如何确认违约可得利益损失的数额？66

［疑案解析］在确认违约可得利益损失数额时应考虑非违约方应支出的必要交易成本67

9 如何确定缔约过失责任的赔偿范围？68

［疑案解析］缔约过失责任赔偿范围不应超过履行利益69

10 如何理解无效合同损失赔偿范围的界定？70

［疑案解析］合同无效后的损失赔偿范围仅限于信赖利益71

11 合同有效成立是否存在适用缔约过失责任的余地？73

［疑案解析］合同有效成立，违反先合同义务的一方当事人仍应承担缔约过失责任74

12 如何确认当事人约定的违约金过高？75

［疑案解析］当事人虽仅主张未违约，人民法院亦可酌减违约金76

13 违约损失赔偿金与违约金能否并用？78

14 约定损失赔偿金数额过高时能否予以调整？80

［疑案解析］合同解除后达成的损失赔偿金条款，一方当事人以数额过高为由请求调整应不予支持81

15 如何理解违约合同解除后违约金条款的适用？84

16 如何理解履约保证金的性质？86

［疑案解析］履约保证金具有预付款的性质，一般不能与违约金同时使用87

17 违约金可否适用损益相抵规则？88

专题四 合同的解释90

1 如何理解合同条款的补充原则？90

2 如何确认交易习惯的标准？91

［疑案解析］等额现金换取等额远期承兑汇票的交易有悖正常交易习惯92

3 如何理解争议条款的解释原则？94

［疑案解析］对储蓄合同相关内容的理解存有分歧时应按一般社会生活常识和普遍认知作出解释，不能片面依照银行内部业务规定解释合同内容94

4 如何理解反立约人规则在合同解释中的适用？96

［疑案解析］格式合同条款解释应适用反立约人规则97

5 如何认定“名不副实”合同的性质？99

［疑案解析］当合同内容相互矛盾时应根据实际履约情况来认定合同性质99

6 如何理解协议变更书面合同的内容？101

［疑案解析］当事人就除书面形式以外是否变更合同的情形理解不一致时视为合同未变更102

7 第三人能否依据《合同法》第六十四条的规定向债务人主张权利？104

8 如何理解合同的相对性与第三人的关系？105

［疑案解析］义务人不能以与合同之外第三人的原因拒绝履行约定义务107

9 如何理解债权的平等属性？108

［疑案解析］优先保护成立在前的债权违反了债的平等原则108

专题五 买卖合同111

1 如何理解动产多重买卖合同的效力及履行顺序？111

［疑案解析］多重买卖合同的履行顺序应以诚实信用和公平原则来确认113

2 如何理解保留所有权买卖合同的性质？114

3 如何理解保留所有权买卖合同中出卖人取回权的法律性质？115

4 如何理解出卖人的权利瑕疵担保责任？116

［疑案解析］出卖人对标的物负有瑕疵担保义务117

5 如何界定标的物质量瑕疵期间？119

6 如何理解“一经动用即视为合格”规则的适用？121

7 如何确认买卖合同中的货物异议期间？122

［疑案解析］买受人未在合同约定的期限内提出品质异议视为认可货物的数量或质量符合约定123

8 如何理解“第一承运人”风险转移规则的法律构成？124

［疑案解析］当事人没有约定或者约定不明确的，出卖人将标的物交付给第一承运人后标的物毁损、灭失风险由买受人承担125

9 如何理解买受人在代为保管多收标的物期间的损失责任承担？127

10 增值税专用发票能否作为认定交付标的物的依据？128

11 增值税专用发票能否作为认定欠款数额的依据？129

［疑案解析］买卖合同的结算应以合同约定条件来判断130

12 质量保证金与违约金能否并用？132

13 如何认定墓地买卖合同的效力？133

［疑案解析］不违反公序良俗、社会公共利益的墓土买卖合同有效134

专题六 房屋买卖合同135

1 如何理解售楼沙盘、宣传资料等广告的性质？135

［疑案解析］开发商在沙盘、楼售书及广告中承诺的绿地面积、公共设施等内容属于要约内容136

2 如何理解房屋认购书的法律性质？137

［疑案解析］房屋认购金具有立约定金的性质138

3 未取得产权证的房屋可否转让？139

4 如何理解网签合同的成立与生效？140

［疑案解析］房屋买卖双方网上签约，虽未签订书面合同，但可认定买卖合同已成立141

5 如何认定买卖经济适用房房号合同的效力？143

［疑案解析］转让经济适用房购房资格的合同无效143

6 如何理解城镇居民购买农村房屋买卖合同的效力？145

［疑案解析］城镇居民与农村集体组织成员签订农村房屋的买卖合同无效147

7 如何认定房屋抵押权存续期间抵押人未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力？148

［疑案解析］在房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意签订房屋买卖合同，并不影响房屋买卖合同的效力149

8 如何理解预售许可证过期后签订的房屋买卖合同的效力？150

［疑案解析］预售许可证过期不等于未取得预售许可证151

9 如何理解逾期办理房屋权属证书的法律责任？152

［疑案解析］因行政机关不作为逾期办理房屋产权证，开发商可不承担违约责任153

10 如何理解房屋回购合同的性质？154

［疑案解析］房屋回购条款仅具保证属性155

11 如何理解“一房二卖”合同的法律后果及处理原则？156

［疑案解析］未经权属变更登记的房屋买卖合同不得对抗已办理物权登记的买受人157

12 当事人对商品房约定的结算面积与测量规范所确定的房屋面积或者房屋登记面积不一致时，应依据哪一种面积确认商品房转让的价款？159

专题七 房屋租赁合同160

1 如何确认房屋租赁合同的效力？160

［疑案解析］在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的房屋租赁合同自合同成立时发生效力161

2 如何理解不合法转租合同的效力？162

［疑案解析］未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同为有效合同163

3 如何理解优先租赁权的性质？164

4 如何理解出租人未尽通知义务而与第三人订立的买卖合同的效力？165

5 如何认定投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质？167

［疑案解析］合同的性质应根据合同的内容及实际履行情况等因素确认168

6 如何认定国有划拨土地上房屋租赁合同的效力？170

7 出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实应当如何承担责任？171

［疑案解析］出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实应当承担违约责任172

8 实际交易价格与备案合同价格不一致，承租人能否以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？173

［疑案解析］实际交易价格与备案合同价格不一致，承租人应以实际交易价格作为同等条件主张优先购买权174

9 房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？176

［疑案解析］出租人已经将房屋租赁给善意第三人，原承租人请求继续履行合同存有障碍的情形，可主张出租人承担其他违约责任177

10 房屋租赁合同被确认无效后，是否需要参照合同约定的租金标准确定占有使用费？178

11 如何处理承租人优先购买权与共有人优先购买权并存时的冲突？179

12 如何保护抵押权人行使抵押权时承租人的优先购买权？181

13 如何理解房屋租赁合同中押金条款的性质？182

专题八 建设工程施工合同184

1 如何理解在履行法定招标投标程序之前招标人与投标人签订的建设工程施工合同的效力？184

［疑案解析］法律规定必须进行招标而未通过招标订立的建设工程施工合同无效185

2 实际施工人在何种情况下有权以发包方为被告提起诉讼？186

3 如何理解《建设工程施工合同司法解释》①第二十一条规定的适用范围？186

［疑案解析］转包人、违法分包人不是备案合同当事人，不能参照备案合同计算合同价款187

4 如何理解“黑白施工合同”的法律适用？189

［疑案解析］对于未竣工的建设工程可以允许变更中标合同约定的计价方式190

5 如何理解合同无效后的工程价款优先受偿权？191

［疑案解析］建设工程施工合同无效承包人仍可主张工程价款优先受偿权192

6 装饰工程款是否享有《合同法》第二百八十六条规定的优先受偿权？193

7 如何理解建筑工程优先受偿权的产生时间？194

［疑案解析］合同解除之日不等于工程竣工日期195

8 工程施工人的垫资款、预期利润是否属于工程价款优先受偿权的保护范围？197

9 工程未完工承包人可否主张优先受偿工程款？198

10 施工期间建材价格大幅上涨是否属于当事人不可预见的情形？198

［疑案解析］施工方以建筑材料价格大幅上涨为由主张材料价差补偿不予支持199

11 承包人未开具发票能否作为发包人未支付工程款的抗辩理由？201

［疑案解析］开具发票与支付工程款义务之间不具有对等性202

12 如何确认建设工程施工合同纠纷案件中让利承诺书的效力？203

［疑案解析］实质上变更建设工程施工合同价款的让利承诺书无效204

13 发包方与施工方在非招标建设工程施工合同中关于按照“最后双方认可的工程总价2％由施工方让利”的约定是否属于附生效条件的条款？206

14 建设工程施工合同被认定无效后，发包人是否有权请求参照合同约定支付工程价款？206

［疑案解析］建设工程施工合同被认定无效后，发包人有权请求参照合同约定支付工程价款208

15 发包人与承包人仅就欠付工程款约定支付违约金，承包人是否有权要求发包人在承担违约金之外支付欠付工程款的利息？209

16 建设工程的发包人收到承包人竣工结算文件后28天内不予答复，能否视为其认可该竣工结算文件，并判决其承担违约责任？210

17 施工方参与通过“抓阄”的方式来分配债权，后又放弃“抓阄”结果，是否视为主动放弃优先受偿权？211

18 在当事人已签订结算书的情形下，如何确定工程结算依据？212

专题九 借款合同213

1 如何理解自然人之间借款合同的实践性？213

［疑案解析］有悖于案件事实的单一借据不证明双方存在借贷关系215

2 如何理解民间借贷中的举证责任分配原则？216

3 如何区分合法民间借贷与违法民间借贷行为？217

4 非法集资是否影响民间借贷合同的效力？218

［疑案解析］民间借贷虽涉嫌或构成非法吸收公众存款罪，但出借人与借款人之间的单独借款合同若不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该民间借款合同仍有效219

5 如何认定企业间借贷合同的效力？220

6 如何处理名为民间借贷实为企业之间拆借资金的纠纷？221

［疑案解析］私人企业的法定代表人以个人名义出具借据为公司借款，应认定为企业借款合同关系221

7 信用卡持卡人因自身原因导致密码泄露，应否减轻付款人的赔偿责任？223

［疑案解析］信用卡所有人为信用卡设置了密码，但因自身原因导致密码泄露的，可以适当减轻特约商户的赔偿责任224

8 如何理解借记卡密码泄露的风险责任分配？225

［疑案解析］自助银行柜机存在安全隐患应承担借记卡密码泄露的风险责任分配226

9 存款人对存款损失具有过错时，是否应减轻储蓄机构的付款责任？227

［疑案解析］存款人对账户内存款被冒领存有重大过失的，应承担相应的责任228

10 如何确认有息借款合同中的逾期利率？230

11 如何理解逾期利息与违约金的关系？231

12 借款合同中违约金和罚息能否并用？232

［疑案解析］出借人可以选择主张罚息或者违约金，同时主张罚息和违约金的，只要逾期利息、罚息和违约金三者之和不超过人民银行同期同类贷款利率四倍计算出的利息，应予支持233

专题十 委托、服务合同235

1 如何理解委托人主体资格对委托理财合同效力的影响？235

［疑案解析］企业从事委托理财业务应当取得证监部门的特别许可，否则其与委托人之间签订的委托理财合同无效236

2 如何理解委托理财关系中的保底条款类型对合同性质的影响？238

3 如何理解委托理财合同中保底条款的效力？239

［疑案解析］委托理财合同中的保底条款被确认为无效条款240

4 监管人不履行委托理财监管义务应承担何种民事责任？241

5 民间“委托理财”是否属于违法行为？243

6 如何理解诉讼委托风险代理合同的效力？243

［疑案解析］“生效判决结果”应包括本诉与反诉两部分244

7 如何理解限制当事人处分诉讼权利的委托代理合同的效力？245

［疑案解析］限制当事人处分诉讼权利的委托代理合同无效246

8 公民是否有权请求委托人支付法律服务合同约定的报酬？246

9 在网络交易中，提供交易平台的网站与交易双方之间构成居间合同时，如何确定网站的法律责任？248

［疑案解析］网站未违反居间义务无需担责任248

10 居间人取得报酬请求权是否必须以介绍合同成立为前提条件？250

［疑案解析］买房者自由选择居间人的行为不构成“跳单”违约251

11 如何确认审计服务合同的收取标准？252

［疑案解析］审计服务报酬应以委托审计范围为限252

12 遗失高速公路通行卡应否按全程收费？254

［疑案解析］遗失高速公路计费通行卡后按实际通行里程付费支付255

13 停车场应否对财物灭失、损毁、盗窃承担责任？257

［疑案解析］普通经营者在尽到保管者的一般注意义务的情况下无需承担保管责任258

14 如何理解非邮政企业签订的快递服务合同纠纷的法律适用？258

［疑案解析］非邮政企业提供的邮寄服务适用《合同法》的相关规定259

专题十一 土地使用权转让、合作开发及矿产转让合同261

1 如何理解以股权转让形式转让土地使用权合同的效力？261

［疑案解析］以股权转让形式转让土地使用权的合同不属于违反《合同法》第五十二条规定的情形262

2 如何理解房地产合建合同的法律属性及效力？263

3 如何理解合作开发房地产合同纠纷中借用资质与合作开发的关系？265

［疑案解析］合作开发房地产中只要一方具备房地产开发经营资质，合作合同即有效265

4 国家收回由集体使用的土地，该土地的承包经营权人是否有权分得部分土地补偿费？267

［疑案解析］国家给予的土地补偿费应由土地承包人与村集体受益268

5 如何认定城镇居民与农村居民合作建房协议的效力？269

［疑案解析］城镇居民与农村居民合作建房协议系无效协议270

6 如何处理合作建房合同被认定无效后出资方出资转化为在建工程？271

7 如何理解变相转让探矿权、采矿权合同的效力？273

［疑案解析］变相转让、出租探矿权、采矿权合同如未经有关审批的机关批准，应认定该合同未生效274

8 如何理解探矿权、采矿权转让合同未生效或无效后的处理原则？276

9 如何确认公务员投资、入股、经营矿业行为的效力？277

专题十二 担保合同279

1 如何理解保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字的拘束力？279

2 《担保法》第四十二条规定“县级以上地方人民政府规定的部门”办理抵押，是否仅限于房地产管理部门？280

3 如何理解乡（镇）、村企业集体土地使用权抵押合同的效力？281

［疑案解析］单独以乡（镇）、村企业集体土地使用权签订抵押合同无效282

4 如何确认抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的涤除抵押权与第三人签订合同的效力？283

［疑案解析］抵押人与第三人签订抵押物转让合同的效力，不受抵押人是否履行涤除抵押权行为的影响284

5 如何理解非国际商事交易领域独立保证或独立担保物权的效力？285

［疑案解析］在非国际商事交易领域，对当事人约定独立保证或独立担保物权被认定无效287

6 如何理解证券经纪账户质押的效力？289

7 如何理解地方政府、财政局提供的财政担保合同的效力？290

8 如何理解让与担保合同的效力？290

9 人事保证合同是否属于有效合同？291

［疑案解析］用人单位与第三人签订的人事保证合同被确认无效293

10 混合担保中物的担保合同无效时，保证人应否担责？294

［疑案解析］混合担保中物的担保被确认无效后，保证人仍然按合同约定承担保证责任295

11 抵押合同能否适用《担保法》及其司法解释关于保证的相关规定？297

12 如何理解应收账款质押合同约束出质人的债务人的前提条件？298

［疑案解析］应收账款质权设立时，应收账款债务人未提出合理抗辩，应收账款质权即具有优先于应收账款债务所享有的抵销权的法律效力299