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总序1

自序 中国房地产行业风险亟须管理5

第一章 恒基兆业集团1

一、概述1

集团架构2

李兆基语录2

四大地产商业绩与风险比较3

二、集团理念6

三、恒基集团之“地产为大”篇6

四、恒基集团之“做强做大”篇10

高速发展期10

稳中求胜期34

东山再起期48

五、恒基集团之“风险管理”篇63

手法一：不同业务组合63

手法二：稳定现金流65

六、恒基集团之“派发高息”篇67

每股股息和每股股价走势比较68

派息比率比较71

派发股息的现金来源分析73

借钱、配股集资派高息，市场怎样看75

资本负债率长期高企又如何79

如果没有派发现金股息，其市值会如何81

七、结论86

第二章 新世界发展集团87

一、新世界发展的组织结构及背景88

二、1997—2000年发展策略88

四大天王——企业策略88

新世界集团——企业策略89

三、宏观经济环境突变92

亚洲金融风暴92

四、新世界发展的财务问题94

营运现金入不敷支94

融资办法94

举债后果95

小结99

五、2001一2005年发展策略99

企业策略99

新策略三部曲100

六、新世界集团系内重组（一）106

2003年——基建、港口及服务管理业务106

进行重组及上市对新世界集团之好处109

改善业务管理后的新创建112

七、新世界集团系内重组（二）115

2004年——新世界移动后门上市事件115

新策略之成效119

下一步计划124

新世界百货上市计划之筹备工作130

附录131

第三章 新鸿基地产135

一、公司背景135

二、市场领导地位137

三、人弃我取，大举吸纳141

四、醉翁之意，一石二鸟144

五、改朝换代147

不败之躯148

作茧自缚，固步自封149

六、点石成金（一）——发展电讯业，另辟战线突围152

七、点石成金（二）——新意网篇155

上市集资155

八、点石成金（三）——一个亚洲神话158

码头争夺战之序幕158

新地反击战：港口业务大展拳脚159

淘金的机会就在眼前159

鹬蚌相争，渔人得利159

出售股权，只为赚14亿？160

九、投资业务实质贡献160

十、回归地产，眷恋地产163

红湾半岛：维港沿岸的金蛋163

最后结果164

疑团：真的如此放弃？164

十一、两代策略小结165

十二、新地保持高股价之原因165

表面上分散投资之掩眼法165

经济及楼市复苏带动整体股市上扬168

派发高股息吸引股民168

高净资产值169

十三、总结172

第四章 长江实业173

一、引言173

二、长江实业集团架构的演变175

三、李嘉诚王国于1997年前的发展及风险管理哲学177

策略一 财政稳健178

策略二 业务多元化180

策略三 业务国际化184

策略四 利用重组加强风险管理190

长江基建归于和黄控股191

香港电灯归于长江基建控股191

市场对1997年长和系的重组反应正面193

四、1997年后发展策略之改变194

长和系风险管理策略再评194

3G投资资金回报慢，造成现金周转问题198

五、输钱皆因赢钱起202

和黄出售Orange的经过202

市场对和黄出售Orange的反应203

和黄锐意发展3G204

3G电讯业务严重亏损205

六、亡羊补牢 分拆业务207

第一步 拆香港固网电讯业务208

第二步 分拆2G移动电讯业务209

第三步 简化电讯业务架构210

第四步 进一步分拆3G业务211

七、总结213

第五章 会德丰地产215

一、会德丰系简介215

二、吴光正和会德丰系发展的三个时期224

吴光正重组会德丰（1993年9月至1996年8月）224

吴光正从政时期（1996年9月至2002年3月）233

吴光正重掌会德丰（2002年4月至现在）240

三、会德丰的重整策略242

重建品牌242

重整架构246

分散风险252

财务策划259

会德丰的企业前景265

四、总结269

第六章 信和地产271

一、信和集团架构271

二、财务表现与同业比较273

股价表现273

每股盈利表现274

盈利与资本回报率（ROE）表现274

盈利与资产回报率（ROA）表现275

小结276

三、表现落后原因276

高地价成本276

高负债及高融资成本281

误判市场走势285

小结291

四、逆境求存291

逆境原因292

如何制造盈利294

关联交易的目的299

小结302

五、总结302