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第1章 房地产和房地产估价1

1.1 引言1

1.2 房地产的概念6

1.2.1 房地产的整体概念6

1.2.2 土地的概念13

1.2.3 建筑物的概念19

1.2.4 房地产概念的总结22

1.3 房地产的特性23

1.3.1 不可移动23

1.3.2 独一无二24

1.3.3 寿命长久24

1.3.4 供给有限25

1.3.5 价值量大25

1.3.6 流动性差26

1.3.7 用途多样26

1.3.8 相互影响27

1.3.9 易受限制27

1.3.10 保值增值28

1.4 房地产的类型30

1.4.1 按用途划分的类型30

1.4.2 按开发程度划分的类型31

1.4.3 按是否产生收益划分的类型31

1.4.4 按经营使用方式划分的类型31

1.5 房地产估价的概念32

1.5.1 房地产估价的称呼32

1.5.2 房地产估价的定义32

1.5.3 房地产估价定义中的关键术语33

1.6 房地产估价的必要性42

1.6.1 土地使用权出让的需要43

1.6.2 房地产转让、租赁的需要44

1.6.3 房地产抵押、典当的需要44

1.6.4 房地产保险的需要45

1.6.5 房地产税收的需要45

1.6.6 房地产征收和征用补偿的需要46

1.6.7 房地产损害赔偿的需要47

1.6.8 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要47

1.6.9 企业有关经济行为的需要48

1.6.10 房地产管理的需要49

1.6.11 其他方面的需要50

复习思考题50

第2章 房地产价格53

2.1 房地产价格的概念和形成条件53

2.1.1 房地产价格的概念53

2.1.2 房地产价格的形成条件53

2.2 房地产价格的特征55

2.2.1 地价与一般物品价格的不同55

2.2.2 房地产价格的特征56

2.3 房地产的供求与价格57

2.3.1 房地产需求58

2.3.2 房地产供给60

2.3.3 房地产均衡价格62

2.3.4 房地产供求弹性63

2.3.5 房地产供求与价格之间关系的特殊性68

2.4 房地产价值和价格的种类68

2.4.1 使用价值和交换价值69

2.4.2 投资价值和市场价值69

2.4.3 原始价值、账面价值和市场价值70

2.4.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值71

2.4.5 市场调节价、政府指导价和政府定价76

2.4.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格77

2.4.7 土地价格、建筑物价格和房地价格78

2.4.8 总价格、单位价格和楼面地价79

2.4.9 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格80

2.4.10 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征收价值82

2.4.11 实际价格和名义价格85

2.4.12 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格85

2.4.13 起价、标价、成交价和均价87

2.4.14 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价87

2.4.15 补地价88

复习思考题89

第3章 房地产估价原则92

3.1 估价原则概述92

3.2 独立、客观、公正原则92

3.3 合法原则93

3.4 最高最佳使用原则97

3.5 估价时点原则101

3.6 替代原则105

复习思考题106

第4章 市场法108

4.1 市场法的基本原理108

4.1.1 市场法的概念108

4.1.2 市场法的理论依据108

4.1.3 市场法适用的对象和条件109

4.1.4 市场法的操作步骤109

4.2 搜集交易实例110

4.2.1 搜集大量交易实例的必要性110

4.2.2 搜集交易实例的途径110

4.2.3 搜集内容的完整性和真实性111

4.2.4 建立交易实例库111

4.3 选取可比实例113

4.3.1 选取可比实例的必要性113

4.3.2 选取可比实例的质量要求113

4.3.3 选取可比实例的数量要求115

4.4 建立价格可比基础115

4.4.1 统一付款方式116

4.4.2 统一采用单价116

4.4.3 统一币种和货币单位116

4.4.4 统一面积内涵117

4.4.5 统一面积单位117

4.5 交易情况修正119

4.5.1 交易情况修正的含义119

4.5.2 造成成交价格偏离正常市场价格的因素119

4.5.3 交易情况修正的方法121

4.6 交易日期调整124

4.6.1 交易日期调整的含义124

4.6.2 交易日期调整的方法124

4.7 房地产状况调整127

4.7.1 房地产状况调整的含义127

4.7.2 房地产状况调整的内容127

4.7.3 房地产状况调整的思路和方法129

4.7.4 房地产状况调整应注意的问题131

4.8 求取比准价格132

4.8.1 求取与某个可比实例对应的比准价格的方法132

4.8.2 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法134

4.9 市场法总结和运用举例136

复习思考题141

第5章 成本法143

5.1 成本法的基本原理143

5.1.1 成本法的概念143

5.1.2 成本法的理论依据143

5.1.3 成本法适用的对象和条件144

5.1.4 成本法的操作步骤145

5.2 房地产价格的构成146

5.2.1 土地取得成本146

5.2.2 开发成本146

5.2.3 管理费用147

5.2.4 投资利息147

5.2.5 销售费用147

5.2.6 销售税费147

5.2.7 开发利润148

5.3 成本法的基本公式149

5.3.1 成本法最基本的公式149

5.3.2 适用于新开发土地的基本公式149

5.3.3 适用于新建房地产的基本公式151

5.3.4 适用于旧房地产的基本公式151

5.4 重新购建价格152

5.4.1 重新购建价格的概念152

5.4.2 重新购建价格的求取思路152

5.4.3 建筑物重新购建价格的求取方式153

5.4.4 建筑物重新购建价格的求取方法154

5.5 建筑物的折旧157

5.5.1 建筑物折旧的概念和原因157

5.5.2 建筑物折旧的求取方法160

5.5.3 求取建筑物折旧应注意的问题169

5.6 成本法应用中涉及的有关规定171

5.6.1 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定171

5.6.2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定173

5.6.3 房屋折旧的有关规定175

5.6.4 房屋完损等级评定的有关规定176

5.7 成本法总结和运用举例178

复习思考题182

第6章 收益法184

6.1 收益法的基本原理184

6.1.1 收益法的概念184

6.1.2 收益法的理论依据185

6.1.3 收益法适用的对象和条件187

6.1.4 收益法的操作步骤187

6.2 报酬资本化法的公式187

6.2.1 报酬资本化法最一般的公式187

6.2.2 净收益每年不变的公式189

6.2.3 净收益在前若干年有变化的公式193

6.2.4 净收益按一定数额递增的公式195

6.2.5 净收益按一定数额递减的公式196

6.2.6 净收益按一定比率递增的公式198

6.2.7 净收益按一定比率递减的公式199

6.2.8 预知未来若干年后的价格的公式201

6.3 净收益204

6.3.1 房地产收益的种类204

6.3.2 净收益测算的基本原理205

6.3.3 不同收益类型房地产净收益的求取207

6.3.4 求取净收益时对有关收益的取舍209

6.3.5 净收益流模式212

6.3.6 收益期限的确定213

6.4 报酬率213

6.4.1 报酬率的实质213

6.4.2 报酬率的求取方法215

6.5 直接资本化法219

6.5.1 直接资本化法概述219

6.5.2 资本化率和收益乘数的求取方法221

6.5.3 资本化率与报酬率的区别和关系222

6.5.4 直接资本化法与报酬资本化法的比较224

6.6 投资组合和剩余技术225

6.6.1 投资组合技术225

6.6.2 剩余技术229

6.7 收益法总结和运用举例231

复习思考题236

第7章 假设开发法239

7.1 假设开发法的基本原理239

7.1.1 假设开发法的概念239

7.1.2 假设开发法的理论依据239

7.1.3 假设开发法适用的对象和条件240

7.1.4 假设开发法的操作步骤241

7.1.5 假设开发法的其他用途242

7.2 假设开发法的基本公式243

7.2.1 假设开发法最基本的公式243

7.2.2 按估价对象细化的公式244

7.2.3 按开发完成后的经营方式细化的公式245

7.3 现金流量折现法和传统方法245

7.3.1 现金流量折现法和传统方法的定义245

7.3.2 现金流量折现法与传统方法的区别245

7.3.3 现金流量折现法和传统方法的优缺点246

7.4 假设开发法计算中各项的求取246

7.4.1 开发经营期246

7.4.2 开发完成后的房地产价值248

7.4.3 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费248

7.4.4 投资利息249

7.4.5 开发利润252

7.4.6 投资者购买待开发房地产应负担的税费252

7.4.7 折现率252

7.4.8 计算中的其他问题252

7.5 假设开发法总结和运用举例253

复习思考题258

第8章 长期趋势法260

8.1 长期趋势法的基本原理260

8.1.1 长期趋势法的概念260

8.1.2 长期趋势法的理论依据260

8.1.3 长期趋势法适用的对象和条件260

8.1.4 长期趋势法的操作步骤261

8.2 数学曲线拟合法261

8.3 平均增减量法263

8.4 平均发展速度法265

8.5 移动平均法266

8.5.1 简单移动平均法267

8.5.2 加权移动平均法268

8.6 指数修匀法268

8.7 长期趋势法的作用268

复习思考题269

第9章 地价评估271

9.1 路线价法271

9.1.1 路线价法的基本原理271

9.1.2 划分路线价区段273

9.1.3 设定标准临街深度273

9.1.4 选取标准临街宗地274

9.1.5 调查评估路线价274

9.1.6 制作价格修正率表274

9.1.7 计算临街土地的价值277

9.2 城市基准地价评估284

9.3 基准地价修正法286

9.4 高层建筑地价分摊287

9.4.1 高层建筑地价分摊的意义287

9.4.2 高层建筑地价分摊的方法288

9.5 地租理论和地租量的计算291

9.5.1 地租的概念291

9.5.2 地租现象292

9.5.3 地租理论的简要回顾293

9.5.4 地租量的理论计算301

复习思考题303

第10章 房地产价格影响因素分析305

10.1 房地产自身因素307

10.1.1 区位307

10.1.2 土地面积和形状310

10.1.3 地形、地势310

10.1.4 地质条件311

10.1.5 肥力311

10.1.6 日照、风向、降水量、天然周期性灾害312

10.1.7 建筑物本身312

10.2 环境因素313

10.2.1 大气环境313

10.2.2 声觉环境313

10.2.3 水文环境313

10.2.4 视觉环境313

10.2.5 卫生环境313

10.3 人口因素314

10.3.1 人口数量314

10.3.2 人口素质314

10.3.3 家庭人口规模315

10.4 经济因素315

10.4.1 经济发展315

10.4.2 利率316

10.4.3 物价317

10.4.4 居民收入318

10.4.5 汇率318

10.5 社会因素319

10.5.1 政治安定状况319

10.5.2 社会治安状况319

10.5.3 房地产投机320

10.5.4 城市化320

10.6 行政因素321

10.6.1 房地产制度321

10.6.2 房地产价格政策321

10.6.3 行政隶属变更322

10.6.4 特殊政策322

10.6.5 城市规划322

10.6.6 交通管制323

10.6.7 税收政策323

10.7 国际因素323

10.7.1 世界经济状况324

10.7.2 国际竞争状况324

10.7.3 政治对立状况324

10.7.4 军事冲突状况324

10.8 心理因素324

10.9 其他因素326

复习思考题326

第11章 房地产估价程序327

11.1 获取估价业务327

11.2 受理估价委托329

11.2.1 明确估价基本事项329

11.2.2 签订估价委托合同331

11.3 拟定估价作业方案332

11.4 搜集估价所需资料333

11.5 实地查勘估价对象334

11.6 选定估价方法测算335

11.7 确定估价结果336

11.8 撰写估价报告336

11.8.1 估价报告的概念336

11.8.2 估价报告的形式337

11.8.3 估价报告的要求337

11.8.4 估价报告的组成和内容338

11.9 审核估价报告342

11.10 出具估价报告342

11.11 估价资料归档342

复习思考题343