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第一章 房地产开发基础知识1

第一节 房地产开发相关名词1

一、房地产开发概念1

二、房地产开发分类1

三、房地产开发企业资质等级1

四、土地使用权的划拨、出让与转让1

五、拆迁安置补偿费及征地费4

六、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算7

七、预售许可证制度9

八、银行按揭9

九、房屋各种面积规定9

第二节 房地产开发流程和经营特点13

一、房地产开发政府审批流程13

二、房地产开发流程13

三、房地产开发经营特点18

第三节 房地产开发各环节涉税信息19

一、房地产业各环节涉及税种19

二、房地产开发各环节涉税信息一览表19

第二章 房地产业财务核算概要25

第一节 会计信息质量要求与会计计量25

一、会计信息质量要求25

二、会计计量26

第二节 新会计准则相关具体准则规定27

一、收入27

二、存货28

三、投资性房地产30

四、经营租赁32

五、债务重组33

六、非货币性资产交换35

七、所得税36

第三节 收入核算38

一、经营收入范围38

二、会计处理39

第四节 成本核算41

一、成本范围41

二、会计处理42

第五节 期间费用核算47

一、期间费用范围47

二、会计处理47

第六节 税金核算48

一、营业税金及附加48

二、应交税金49

第七节 会计科目对照表49

一、《房地产开发企业会计制度》会计科目表49

二、新会计准则会计科目表51

第三章 房地产业税收与会计制度差异53

第一节 收入差异53

一、会计制度规定53

二、税收制度规定54

第二节 开发成本差异60

一、会计制度规定60

二、税收制度规定61

第三节 期间费用差异62

一、会计制度规定62

二、税收制度规定62

第四节 固定资产差异68

一、会计制度规定68

二、税收制度规定69

第五节 无形资产差异71

一、会计制度规定71

二、税收制度规定72

第六节 政府补助差异73

一、会计制度规定73

二、税收制度规定73

第七节 其他差异74

一、股权投资差异74

二、投资性房地产差异77

三、资产减值差异77

四、应付职工薪酬差异78

五、预计负债差异79

六、会计调整差异79

七、资产负债表日后事项差异80

八、企业合并差异81

第八节 营业税与会计制度差异84

一、纳税义务发生时间差异84

二、销售与转让认定差异85

三、计税依据差异85

第九节 其他税种与会计制度差异86

一、土地增值税与会计制度主要差异86

二、土地使用税与会计制度主要差异87

三、房产税与会计制度主要差异87

第四章 房地产业税务稽查查前准备89

第一节 查前准备概述89

一、查前准备概念89

二、查前信息收集90

三、查前案头分析92

第二节 纳税分析92

一、综合性指标分析93

二、税种分析95

第三节 会计报表分析97

一、资产负债表分析97

二、利润表分析101

第四节 税务检查方法103

一、全查法和抽查法103

二、顺查法和逆查法104

三、联系查法和测面查法104

四、比较分析法和控制计算法105

五、专项盘存检查方法105

六、调查方法105

第五章 房地产业主要税收违法手段107

第一节 主要税收违法手段类型107

一、税收实质性减少107

二、税收延迟入库107

第二节 土地使用权取得环节涉税违法手段108

一、契税108

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税109

三、土地使用税109

四、印花税109

第三节 征地拆迁环节涉税违法手段110

一、营业税110

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税110

第四节 工程建设环节涉税违法手段110

一、营业税111

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税111

三、印花税112

第五节 经营环节涉税违法手段112

一、营业税112

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税113

三、土地增值税114

四、个人所得税114

五、印花税114

第六节 物业管理环节涉税违法手段115

一、营业税115

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税115

三、房产税（城市房地产税）115

四、印花税115

第七节 注销环节涉税违法手段116

一、营业税116

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税116

三、土地增值税116

第六章 房地产业营业税检查117

第一节 房地产业营业税基础知识117

一、纳税义务人和扣缴义务人117

二、计税依据118

三、税率123

四、纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间123

五、减免税125

六、纳税申报期限125

七、纳税地点125

第二节 营业税检查方法127

一、收集相关信息数据127

二、转让土地使用权环节检查127

三、建筑施工环节检查130

四、经营环节检查133

第七章 房地产业企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）检查139

第一节 房地产业所得税基础知识139

一、纳税义务人139

二、计税依据140

三、税率140

四、减免税141

五、纳税申报期限142

六、纳税地点142

七、征收方式143

八、房地产业企业所得税政策演变历程143

第二节 一般收入检查146

一、预售收入检查146

二、完工标准检查148

三、销售收入检查149

四、视同销售收入检查152

五、租金收入及预租收入检查154

第三节 特殊收入检查154

一、以房抵债检查154

二、合作建房检查156

三、违建设施检查156

四、代建工程检查156

五、假按揭检查157

六、其他收入检查158

第四节 计税成本检查158

一、计税成本扣除基本原则158

二、成本项目构成159

三、成本要素分析160

四、成本检查方法163

五、建安成本检查163

六、完工标准检查164

七、销售成本检查165

八、税金扣除检查168

九、财产损失扣除检查168

第五节 期间费用检查169

一、期间费用范围169

二、期间费用检查170

第六节 完工项目企业所得税汇算179

一、资料准备179

二、成本分摊方法179

三、完工项目汇算方法180

四、成本计算归集182

第七节 外商投资企业和外国企业所得税检查184

一、预收款缴纳企业所得税的方式184

二、收入确认时限184

三、收入确认原则185

四、以地换房186

五、成本和费用187

六、关联企业借款费用187

七、配套设施预提费用187

八、售后回租188

九、视同销售188

十、完工项目汇算方法189

第八章 房地产业土地增值税检查191

第一节 房地产业土地增值税基础知识191

一、纳税义务人191

二、计税依据191

三、税率195

四、减免税195

五、纳税申报期限197

六、纳税地点197

第二节 收入检查198

一、应税收入的确认198

二、投资联营检查199

三、无权属登记土地转让的检查199

四、销售收入检查199

第三节 扣除项目检查200

一、土地成本检查200

二、开发成本和开发费用检查201

第四节 土地增值税清算203

一、清算原则203

二、清算单位204

三、清算条件204

四、清算注意事项205

五、清算步骤207

六、清算举例208

第九章 房地产业其他税种检查211

第一节 房地产业城镇土地使用税检查211

一、纳税义务人211

二、计税依据211

三、税率212

四、纳税义务发生时间212

五、减免税213

六、纳税申报期限213

七、纳税地点213

八、检查方法213

第二节 房地产业房产税（城市房地产税）检查214

一、纳税义务人214

二、计税依据214

三、税率215

四、纳税义务发生时间216

五、减免税216

六、纳税申报期限217

七、纳税地点217

八、检查方法217

第三节 房地产业印花税检查218

一、纳税义务人218

二、计税依据218

三、税率220

四、纳税义务发生时间220

五、纳税申报期限220

六、检查方法221

第四节 房地产业个人所得税检查222

一、纳税义务人和扣缴义务人222

二、计税依据222

三、税率227

四、减免税228

五、纳税申报期限228

六、检查方法228

第五节 房地产业契税检查230

一、纳税义务人230

二、计税依据230

三、税率231

四、纳税义务发生时间232

五、减免税232

六、纳税申报期限234

七、纳税地点234

八、检查方法234

第十章 房地产业税务稽查取证236

第一节 税务稽查证据概述236

一、证据概念236

二、税务稽查证据种类237

三、取证基本要求238

四、税务稽查取证权限239

第二节 房地产业税务稽查证据240

一、房地产业税务稽查证据主要内容240

二、房地产业税务稽查证据提取方法242

三、开发各环节主要证据材料及运用243

四、房地产业典型违法手段取证要求246

第十一章 房地产业税务稽查案例249

第一节 房地产业账外账偷逃税稽查案例249

第二节 企业所得税稽查案例259

第三节 外商投资企业所得税稽查案例269

第四节 土地增值税稽查案例275

附录283

一、会计制度类283

二、税收制度类283

三、其他制度类287

后记289