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第一部分 房地产开发企业经营特点与开发流程3

第一章 房地产开发业务及企业经营特点3

第一节 房地产开发及企业概况3

一、房地产及房地产开发3

二、房地产开发企业资质要求4

第二节 房地产开发企业的主要业务6

一、土地的开发与经营6

二、房屋的开发与经营10

三、城市基础设施和公共配套设施的开发11

四、代建工程的开发12

第三节 房地产开发企业的生产经营特点和产品销售方式13

一、房地产开发企业的生产经营特点13

二、房地产开发产品的销售方式13

第二章 房地产开发的业务流程15

第一节 房地产开发的一般性业务流程15

一、前期准备阶段15

二、建设施工阶段16

三、预售及产权转移阶段16

第二节 房地产开发的基本审批要求18

一、立项审批18

二、规划审批18

三、取地审批19

四、施工审批20

五、销售审批21

六、产权登记22

第三节 房地产开发企业的管理体系22

一、房地产开发企业内部组织管理体系22

二、房地产开发企业外部监督管理体系23

三、房地产中介机构25

第四节 房地产开发企业的基本财务核算26

一、开发产品销售收人的确认26

二、开发产品成本的核算要求27

第二部分 房地产开发企业税务处理疑难问题分析31

第一章 房地产开发企业税收政策的一般规定31

第一节 房地产行业经营流程涉及的主要税种31

一、房地产业各环节涉及的税种31

二、房地产开发行业生产经营各阶段业务流程涉及的税种32

第二节 房地产开发企业现行税收政策的一般规定33

一、营业税的一般规定33

二、土地增值税的一般规定41

三、企业所得税的一般规定50

四、房产税的一般规定60

五、城镇土地使用税的一般规定64

六、契税的一般规定67

第二章 房地产开发企业特殊业务的税务处理70

第一节 几种促销手段的税务处理70

一、预售收人（预租收人）的税务处理71

二、打折销售的税务处理76

三、“买一赠一”销售的税务处理78

四、“委托销售（包销）”的税务处理81

五、“还本”销售、“先租后售”、“售后回租”、“售后回购”的税务处理85

六、以转让股权名义转让房地产的税务处理89

七、其他方式销售房地产的税务处理90

第二节 将房地产转作他用的税务处理95

一、将房地产转作他用的营业税税务处理95

二、将房地产转作他用的土地增值税税务处理98

三、将房地产转作他用的企业所得税税务处理100

四、将房地产转作他用的其他税种的税务处理102

第三节 代收代付费用的税务处理106

一、代收代付费用的营业税税务处理106

二、代收代付费用的土地增值税税务处理106

三、代收代付费用的企业所得税税务处理107

第四节 不同经营方式的税务处理109

一、“受托代建”业务的税务处理109

二、“合作建房”业务的税务处理111

三、“挂靠经营”业务的税务处理130

四、“精装修”业务的税务处理134

五、“产权式经营”业务的税务处理137

六、“经适房”业务的税务处理137

第五节 关联交易的税务处理140

第六节 扣除项目的税务处理142

一、合法凭证扣除的税务处理142

二、计税成本的税务处理144

三、“甲供材”业务的税务处理168

四、借款利息的税务处理175

第七节 回迁安置业务的税务处理186

一、回迁安置业务的营业税税务处理187

二、回迁安置业务的土地增值税税务处理190

三、回迁安置业务的企业所得税税务处理191

四、回迁安置业务的契税税务处理194

第八节 配套设施、临时设施、人防设施（地下停车场）的税务处理195

一、公共配套设施的税务处理195

二、临时设施的税务处理197

三、营销设施的税务处理198

四、人防设施（地下停车场）的税务处理201

五、其他无产权证建筑物的税务处理207

第九节 其他业务的税务处理210

一、税款核定问题210

二、跨地区经营征税问题214

三、“假按揭”业务的税务处理215

第三部分 房地产开发企业主要税种纳税申报表审核221

第一章 房地产开发企业营业税纳税申报表审核221

第一节 房地产开发企业营业税纳税申报表审核要点221

一、房地产开发企业《营业税纳税申报表》表样221

二、房地产开发企业《营业税纳税申报表》审核要点224

第二节 房地产开发企业销售不动产营业税项目管理信息的利用228

一、房地产开发企业项目登记具体要求228

二、税务机关不动产营业税项目管理的具体内容229

三、不动产项目情况登记表229

四、不动产项目登记信息的传输和比对231

第二章 房地产开发企业土地增值税申报表审核232

第一节 房地产开发企业土地增值税预缴申报表审核要点232

一、《房地产开发企业预缴土地增值税申报表》主表及附表表样233

二、《房地产开发企业预缴土地增值税申报表》审核要点234

第二节 房地产开发企业土地增值税项目登记表信息的利用235

第三节 房地产开发企业土地增值税清算纳税申报表审核要点238

一、房地产开发企业土地增值税清算的税收要求238

二、房地产开发企业《土地增值税纳税申报表》主表及附表239

三、房地产开发企业《土地增值税纳税申报表》审核要点242

第三章 房地产开发企业所得税纳税申报表审核249

第一节 房地产开发企业所得税预缴申报表审核要点249

一、房地产开发企业适用的《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》249

二、房地产开发企业《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》审核要点251

第二节 房地产开发企业所得税年度纳税申报表主表审核要点254

一、房地产开发企业《企业所得税年度纳税申报表》（A类）主表255

二、房地产开发企业《企业所得税年度纳税申报表》主表审核要点257

第三节 房地产开发企业所得税年度纳税申报表附表审核要点259

一、附表一《收人明细表》审核要点259

二、附表二《成本费用明细表》审核要点263

三、附表三《纳税调整项目明细表》审核要点265

四、附表四《企业所得税弥补亏损明细表》审核要点276

五、附表五《税收优惠明细表》审核要点278

六、附表六《境外所得税抵免计算明细表》审核要点281

七、附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》审核要点283

八、附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》审核要点284

九、附表九《资产折旧摊销纳税调整明细表》审核要点285

十、附表十《资产减值准备项目调整明细表》审核要点287

十一、附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》审核要点288

十二、附表十二《关联业务往来报告表》审核要点290

参考文献293