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第1章　绪论1

1.1　智能建筑概述1

1.1.1 智能建筑的技术基础1

1.1.2　智能建筑发展在中国2

1.1.3　智能建筑项目的运营现状2

1.2　智能建筑工程运营维护工作的基础3

1.3　智能建筑工程质量是运营维护工作顺利进行的保障3

1.4　智能建筑的物业管理需要体制与机制的创新4

1.5　普及建筑智能化系统运行管理与维护技术4

1.5.1 中国建筑智能化系统的运行与维护需要积累经验4

1.5.2　物业管理人员需要掌握建筑智能化系统的运行与维护专业技术5

1.5.3　建立一支掌握建筑智能化技术的运行管理与维护队伍5

第2章　通信与计算机网络系统原理与维护6

2.1　概述6

2.2　计算机网络系统与综合布线系统6

2.2.1　计算机网络的产生和发展6

2.2.2　计算机网络的分类及拓朴结构8

2.2.3 网络的拓朴结构9

2.2.4　综合布线及其应用9

2.2.5 综合布线与计算机网络的关系11

2.3　电话交换系统12

2.3.1 电话交换机的发展过程和分类12

2.3.2　程控用户交换机的类型与功能14

2.4　电视广播系统17

2.4.1 电视的演变历史17

2.4.2 电视广播系统的构成18

2.4.3　电视信号传输方式19

2.4.4　地面电视广播系统21

2.4.5　卫星电视广播系统24

2.4.6　有线电视广播系统27

第3章　安全防范系统的运行与维护32

3.1　概述32

3.1.1 安全防范综合管理的概念32

3.1.2　安全防范系统的分类33

3.1.3 安全防范系统有关标准和实施细则34

3.2　电视监控系统34

3.2.1 电视监控系统主要设备的工作原理35

3.2.2　电视监控系统的维护39

3.2.3 电视监控系统的故障维修44

3.3　周界防范系统47

3.3.1 系统概述47

3.3.2　周界防范系统的组成及基本工作原理47

3.3.3　周界防范系统的维护保养49

3.3.4　周界报警系统的故障维修52

3.4　防盗报警系统54

3.4.1 系统概述54

3.4.2　防盗报警系统的设备组成和工作原理54

3.4.3 防盗报警系统的维护管理57

3.4.4　防盗报警系统的故障维修58

3.5　电子巡更系统59

3.5.1 系统概述59

3.5.2　系统工作原理59

3.5.3　巡更系统的维护60

3.5.4　巡更系统的故障维修60

第4章　建筑设备监控系统的运行与维护62

4.1　概述62

4.2　BA系统结构和主要设备介绍63

4.2.1 第一代——CCMS中央监控系统（20世纪70年代产品）63

4.2.2 第二代——DCS集散控制系统（20世纪80年代）64

4.2.3 第三代——现场总线控制系统（20世纪90年代）64

4.2.4　第四代——网络集成系统（21世纪）65

4.2.5　BA系统的主要及相关设备介绍65

4.3　子系统监控内容77

4.3.1 冷热源系统77

4.3.2　空调新风系统83

4.3.3 电力系统92

4.3.4　给排水系统98

4.4　BA系统的维护和保养101

4.4.1 BA系统维护的特点101

4.4.2　BA系统维护的分类101

4.4.3 影响BA系统可维护性的因素104

4.5　故障分类和分析106

4.5.1 BA系统故障处理流程和排除方法106

4.5.2 系统故障分类108

第5章 “一卡通”系统的运行与维护119

5.1 “一卡通”系统概述119

5.1.1 智能建筑中“一卡通”系统的组成119

5.1.2 “一卡通”系统的工作原理120

5.1.3 “一卡通”系统的特点123

5.2　智能卡123

5.2.1　非接触IC卡性能123

5.2.2　非接触IC卡分类124

5.2.3　接触式IC卡124

5.3　门禁系统125

5.3.1 门禁系统的工作原理125

5.3.2 门禁系统的电源129

5.3.3 门禁系统的维护129

5.3.4 门禁系统的故障维修131

5.4　电梯停层控制系统133

5.4.1 IC卡电梯控制系统的原理133

5.4.2　IC卡电梯控制系统的维护136

5.4.3　IC卡电梯控制系统常见故障及维修137

5.5　停车场管理系统139

5.5.1 基本IC卡停车场管理系统的功能和原理139

5.5.2　IC卡停车场管理系统的附加功能141

5.5.3　IC卡停车场管理系统的维护144

5.5.4　IC卡停车场管理系统的常见故障及维修145

5.6　消费管理系统148

5.6.1 消费管理系统的功能和原理148

5.6.2　一卡通消费管理系统的维护和故障维修149

5.7　考勤、巡更管理系统150

5.7.1 考勤、巡更系统的功能和原理150

5.7.2　考勤系统的故障维修150

5.7.3　巡更系统的故障维修151

第6章　消防自动化系统的运行与维护152

6.1　系统概述152

6.1.1 火灾自动报警系统的发展过程152

6.1.2　我国火灾自动报警系统的发展过程153

6.1.3　现代自动报警与联动控制系统的类型及构成153

6.1.4 火灾自动报警与控制系统的类型155

6.1.5 火灾自动报警与控制系统的构成158

6.1.6　总线制自动报警与联动设备的地址编码159

6.2　火灾探测器的选型与布置设计161

6.2.1 火灾探测器的选择161

6.2.2　火灾探测器的设置要求162

6.2.3　探测器选配与布置举例166

6.3　现场探测器件的原理与构造167

6.3.1 点型感烟探测器167

6.3.2　感温探测器168

6.3.3　火焰探测器170

6.3.4　可燃气体探测报警器171

6.3.5　线型探测器172

6.3.6　复合探测器174

6.3.7　其他探测器175

6.4　火灾报警控制器与联动控制器179

6.4.1 火灾报警控制器与联动控制器概述179

6.4.2　典型的区域火灾报警控制器182

6.4.3 火灾显示盘（楼层显示器）183

6.4.4　集中火灾报警控制器184

6.4.5　通用火灾报警控制器184

6.5　消防联动控制185

6.5.1 消防联动控制概述185

6.5.2 多线制控制盘187

6.5.3　气体灭火联动控制187

6.5.4　水灭火联动控制188

6.6　室内消火栓系统的联动控制190

6.6.1 室内消火栓系统的联动控制原理190

6.6.2　水灭火联动控制实例192

6.6.3　消火栓报警按钮193

6.7　送风、排烟系统联动控制193

6.7.1　排烟控制过程193

6.7.2　排烟阀的控制195

6.7.3 防火阀及防烟防火阀的控制195

6.8　防火门及防火卷帘的控制195

6.9　其他消防设备联动控制196

6.9.1 消防疏散指示系统196

6.9.2　消防应急照明197

6.10　消防广播系统199

6.10.1 消防应急广播199

6.10.2　火灾警报装置201

6.10.3　电话通信系统201

6.11 自动报警系统主要设备的使用方法202

6.11.1 GST8000主机的基本操作202

6.11.2　ZF-500火灾显示盘的基本操作203

6.11.3　LD-SD064型手动消防启动盘的使用203

6.11.4　LD-D02智能电源盘203

6.11.5　LD-8403型智能编码消火栓报警按钮203

6.11.6　LD-8404型消火栓手动报警按钮203

6.12 自动报警与联动系统的竣工验收204

6.12.1 火灾自动报警系统的调试204

6.12.2 内部验收205

6.12.3 系统验收的要求与标准208

6.13 自动报警与联动系统的管理213

6.13.1 自动报警与联动系统的启用213

6.13.2　定期检查和试验213

6.13.3 自动报警与联动系统的管理实例216

6.14　自动报警与联动系统的维护220

6.14.1 火灾探测器的清洗220

6.14.2　探测器除尘与调整实例222

6.14.3　探测器编码223

6.14.4　常见控制器的故障排除224

6.15　消防控制室的管理与运行225

6.15.1 消防控制室设置依据226

6.15.2　消防控制室的构成227

6.15.3　消防控制室的技术要求227

第7章　背景音乐／紧急广播系统的运行与维护230

7.1　背景音乐／紧急广播系统概述230

7.1.1　基本概念230

7.1.2 系统结构232

7.1.3 系统应用234

7.1.4 系统主要技术及现状238

7.2　背景音乐／紧急广播系统239

7.2.1 功能239

7.2.2　设备构成240

7.2.3　工作流程240

7.3　背景音乐／紧急广播系统的维护241

7.3.1 背景音乐／紧急广播系统的正确使用241

7.3.2　设备使用注意事项241

7.3.3　维护保养242

7.4　背景音乐／紧急广播系统的故障分析及维修242

第8章　AV电子会议系统的运行与维护244

8.1　概述244

8.1.1　系统原理244

8.1.2　系统结构246

8.1.3 系统应用247

8.1.4　电子会议系统主要技术及现状252

8.2　电子会议系统的功能、结构与维保255

8.2.1 功能255

8.2.2　设备构成258

8.2.3　工作流程260

8.2.4　维护维保262

8.2.5　故障及维修266

第9章 “智能家居”系统的运行与维护272

9.1　智能家居系统概述272

9.2　家居防范报警系统273

9.2.1 家居防范报警系统的结构273

9.2.2 家居防范报警系统的功能273

9.2.3 家居报警系统探测器的功能与原理275

9.2.4 家居安防报警系统常见的故障处理283

9.3　可视楼宇对讲系统285

9.3.1　概述285

9.3.2 系统结构285

9.3.3 系统应用286

9.3.4 系统的主要设备286

9.3.5 系统的主要工作原理289

9.3.6　典型可视对讲系统的功能与特点290

9.3.7　楼宇对讲系统的技术分析292

9.3.8　几种常见的对讲系统295

9.3.9 系统常用设备的安装与调试299

9.3.10　对讲系统常见故障处理303

第10章　物业管理306

10.1　物业管理智能化系统的运行维护管理306

10.1.1　运行维护管理的意义306

10.1.2　运行维护管理的工作目标306

10.1.3　运行维护管理的基本工作306

10.1.4　运行维护管理的认识误区308

10.1.5　运行维护管理的手段308

10.2　系统集成及其维护310

10.2.1 系统概述310

10.2.2 系统功能310

10.2.3 系统结构310

10.2.4 系统功能310

10.2.5 系统数据流程和信息分布312

10.2.6　通信接口312

10.2.7 系统维护和保养313

10.2.8　故障及维修314

10.3　信息发布系统及其维护315

10.3.1 系统组成315

10.3.2 系统工作原理315

10.3.3 系统功能的实现316

10.3.4　关键技术319

10.3.5 系统的维护保养321

10.3.6　故障及维修322

10.4　物业管理软件功能及其维护322

10.4.1 系统概述322

10.4.2 系统管理软件总体架构323

第11章　机房工程328

11.1　机房工程应用系统概述328

11.2　机房工程应用系统构成328

11.3　机房工程应用系统的设计328

11.3.1　装饰工程328

11.3.2　供配电系统330

11.3.3　照明系统331

11.3.4　UPS电源332

11.3.5　屏蔽333

11.3.6　接地系统334

11.3.7　空调系统337

11.3.8　机房集中监控系统339

11.3.9　防静电系统341

11.4　机房工程应用系统的维护与保养343

11.4.1 电气系统的维护与保养343

11.4.2　UPS系统的维护与保养343

11.4.3 专用空调系统的维护与保养345

11.5　机房工程应用系统的故障分析及维修347

11.5.1 电气故障与维修347

11.5.2　UPS故障及维修348

11.5.3　精密空调的故障及维修348

11.5.4　机房环境监控系统的故障及维修349

参考文献352