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前言1

第一章 中国现行住房保障政策演变、发展及主要问题3

一 中国住房保障政策的演变3

（一）经济适用住房政策的演变3

（二）廉租住房政策的演变5

（三）公共租赁住房政策6

（四）棚户区改造政策6

（五）集资合作建房7

（六）限价房政策8

二 中国保障住房建设情况8

三 住房保障制度存在的主要问题10

（一）保障住房供给层次多，重产权式保障、轻租赁式保障10

（二）现有的保障住房供给体系是一种问题导向的“补丁式”制度设计11

（三）现行的保障住房供给层次划分标准不科学，造成保障住房分配极不公平12

（四）保障性住房运作机制不完善14

（五）保障住房投资占住宅投资的比重低15

（六）现有的住房保障方式是相互割裂的16

（七）现有的保障住房供给分类供应体系加大了住房保障管理的难度17

（八）现有的保障住房供给分类供应体系加剧了保障对象的社会隔离17

第二章 政府选择性支持公共住房中的激励规制模型——以经济适用住房供给为例19

一 文献回顾与评述19

（一）规制与激励规制19

（二）经济适用住房的政府规制20

二 经济适用住房制度与政府规制22

（一）经济适用住房制度与制度补贴22

（二）经济适用住房制度与规制方式23

三 经济适用住房供给的政府规制模型25

（一）最优规制模型25

（二）经济适用住房供给规制的信息成本28

四 规制俘获与政府规制成本32

五 主要结论与政策建议36

第三章 住房保障需求及影响因素——以武汉市为例38

一 武汉市住房保障需求现状38

（一）住房困难家庭的基本情况39

（二）住房困难家庭的住房保障需求40

（三）结论50

二 武汉市的住房保障层次51

（一）住房救助需求51

（二）住房基本保障需求52

（三）住房政策帮助对象需求53

三 保障住房需求的影响因素：以公租房为例54

（一）研究假设55

（二）实证研究58

（三）模型回归结果与分析59

第四章 典型城市住房保障发展与改革探索——深圳市、武汉市、黄石市案例64

一 深圳市住房保障制度改革实践与创新64

（一）深圳市住房保障制度改革历程64

（二）深圳市住房保障的成效65

（三）深圳市住房保障改革创新的主要举措和经验68

二 武汉市住房保障制度改革实践与创新71

（一）武汉市住房保障的发展情况71

（二）洪山模式创新：城中村改造与公租房建设融合79

三 黄石模式：改革创新与经验84

（一）黄石模式的主要做法84

（二）黄石模式的启示87

（三）以公共租赁住房为重点的新型住房保障制度的难点及政策改进90

第五章 公共租赁住房问题94

一 公共租赁住房建设问题94

（一）公租房的空间布局问题94

（二）公租房的建设标准问题99

二 公租房的土地供给问题104

（一）公租房土地供给方式改革的必要性104

（二）公租房土地出让方式的改革105

（三）集体建设用地用于公租房建设问题107

三 公共租赁住房房源筹集模式109

（一）新建公共租赁住房109

（二）政府投资购买112

（三）政府筹集社会性公共租赁住房113

四 公租房的补贴标准与保障边界114

（一）补贴模式评价与选择114

（二）补贴比例与保障边界的确定118

（三）结论与建议124

五 公共租赁房建设融资政策124

（一）发行企业中长期债券125

（二）项目融资126

（三）利用信托资金、社保基金、保险资金，为公共租赁住房建设融资126

（四）房地产投资信托基金融资127

（五）整合原有的保障住房建设资金，设立住房保障基金创新间接融资工具128

六 公共租赁住房准入及退出政策129

（一）分配对象及准入标准129

（二）退出政策130

第六章 中国保障住房产权安排及产权政策——基于资产建设理论视角131

一 资产建设理论简介131

二 保障住房资产：住房保障福利的放大器133

（一）住房资产建设的福利产生134

（二）住房资产建设的福利放大138

三 中国保障住房资产建设问题141

（一）中国保障住房资产建设的必要性141

（二）中国的产权式住房保障与保障住房资产建设144

四 资产建设视角下的保障住房产权安排148

（一）“RO公共住房”设计应遵循的基本原则148

（二）“RO公共住房”的设计方案150

第七章 完善中国住房保障体系的政策建议156

一 住房保障体系的基本原则、基本目标与定位156

（一）住房保障体系的基本原则156

（二）住房保障体系的基本目标与定位157

二 创新供应机制，实施住房保障供应体系并轨改革158

（一）保障住房并轨改革的目标158

（二）保障住房供给体系并轨改革的内容160

（三）保障住房并轨改革的实施163

三 健全住房保障的土地供应、财政保障政策167

四 创新保障性住房建设投融资机制168

五 创新住房保障后期管理机制，建立住房保障可持续发展机制169

（一）设立保障住房经营租赁机构，负责保障住房的后期营运管理169

（二）创新物业管理模式，促进保障性住房物业管理的良性循环169

六 健全住房保障法规，将住房保障纳入法制轨道171

附录 住房保障与房地产市场满意度调查报告173

参考文献199

后记204