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第1章 引言1

1.1 问题的提出1

1.2 研究问题6

1.3 研究设计7

1.3.1 抽样与样本概况7

1.3.2 问卷编制概况9

1.4 研究方法10

1.4.1 横向研究10

1.4.2 实地调研11

1.4.3 主要统计分析方法11

1.5 研究思路与本书结构12

1.6 研究说明15

第2章 理论基础与文献评述16

2.1 业委会概念及其功能16

2.1.1 业委会概念界定16

2.1.2 业委会功能17

2.2 业委会制度目标——共有财产的有效治理18

2.2.1 业委会制度总体目标18

2.2.2 商品房住宅小区共有财产内涵界定19

2.2.3 共有财产治理研究评述21

2.3 业委会治理绩效、绩效测量及影响因素26

2.4 社会资本与社区治理绩效30

2.4.1 社会资本的概念30

2.4.2 社会资本与治理绩效31

2.5 信任、合作与治理绩效34

2.5.1 信任与治理绩效34

2.5.2 信任与合作35

2.5.3 合作与治理绩效36

2.6 业委会治理相关讨论37

2.6.1 业委会治理讨论——国家、市场与社区37

2.6.2 业委会治理与新制度经济学39

第3章 业委会治理存在问题与国际经验借鉴43

3.1 国内代表性城市业委会治理比较44

3.2 业委会治理存在问题调查45

3.2.1 问题之一：业主认知水平较低45

3.2.2 问题之二：社区信任度较低47

3.2.3 问题之三：业主共有财产参与治理意愿孱弱48

3.2.4 问题之四：业委会成立与筹备困难重重50

3.3 国际经验——美国共同利益住宅小区治理经验与启示56

3.3.1 制度演化、运行机制及特点56

3.3.1.1 概念辨析57

3.3.1.2 制度的演化58

3.3.1.3 法律规范59

3.3.1.4 组织结构与运行机制62

3.3.1.5 经验和特点66

3.3.2 借鉴与启示68

第4章 业委会治理绩效指标体系的建立及其测量71

4.1 指标选择72

4.1.1 分析方法72

4.1.2 指标体系的建立72

4.1.2.1 治理过程73

4.1.2.2 治理结果73

4.1.2.3 治理能力74

4.2 业委会治理绩效的测量及检验75

4.2.1 业委会治理绩效的测量75

4.2.2 业委会治理绩效衡量的一致性75

4.2.3 业委会制度绩效衡量的有效性76

4.3 小结与讨论78

第5章 业委会治理绩效的影响因素模型80

5.1 业委会治理绩效影响因素的分析框架80

5.2 分析方法与变量测量82

5.2.1 分析方法82

5.2.2 变量测量83

5.3 分析结果89

5.3.1 变量间相关分析89

5.3.2 同时回归分析90

5.4 小结与讨论93

第6章 社会资本因素与业委会治理绩效95

6.1 业主合作、业主信任与业委会治理绩效95

6.1.1 理论模型与假设97

6.1.1.1 业主合作对治理绩效的影响97

6.1.1.2 业主信任对治理绩效的影响98

6.1.1.3 业主合作对业主信任的影响98

6.1.1.4 业主信任的中介作用98

6.1.2 变量选择99

6.1.3 研究结果分析100

6.1.3.1 可靠性分析100

6.1.3.2 相关性分析102

6.1.3.3 回归性分析102

6.2 “特殊社会资本”——业主公民能力与业委会治理绩效106

6.2.1 住宅小区的特殊社会资本107

6.2.2 特殊社会资本与业委会治理质量107

6.2.3 特殊社会资本与业委会治理机制108

6.3 小结与讨论111

第7章 研究结论、对策与展望113

7.1 本书研究的主要结论113

7.2 对策建议116

7.3 本书的创新点118

7.4 本书的研究不足与未来的研究展望119

7.4.1 本书的研究不足119

7.4.2 未来的研究展望120

专题研究一：社会网络分析在物业小区多元治理中的应用121

专题研究二：业主社会资本与小区共享资源治理的关系研究131

附录A 调查访谈提纲145

附录B 调查问卷148

附录C HOC治理绩效测量维度与指标152

附录D 关于印发《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》的通知153

附录E 变量视图167

参考文献176

后记186