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前言1

第一部分 什么是“以房养老”3

第一章 关于“以房养老”3

一、背景3

媒体报道——其实以下的形式都不是真正意义上的“以房养老”5

二、核心概念11

媒体报道——真正意义上的“以房养老”12

第二章 “以房养老”的相关理论支撑26

一、生命周期理论26

二、福利经济学28

三、代际财富传递理论29

四、保险精算原理30

五、期权理论31

六、资产流动性理论31

第二部分 国外的“以房养老”35

第三章 美国老年人参与住房反向抵押贷款的做法35

一、政府保险的住房反向抵押贷款产品——HECM计划35

二、自营住房反向抵押贷款（Proprietary Reverse Mortgages Product）52

三、政府对住房反向抵押贷款的监管体系58

四、住房反向抵押贷款的替代品60

第四章 美国老年人参与住房反向抵押贷款的特点62

一、政府直接参与住房反向抵押贷款产品的运作62

二、政府根据国情由点到面逐步推广发展住房反向抵押贷款64

三、建立健全相关法律法规和制度政策67

四、私营机构的积极参与和发达的金融市场的支撑70

第五章 其他发达国家老年人参与住房反向抵押贷款的做法和历程72

一、加拿大住房反向抵押贷款养老模式72

二、英国住房反向抵押贷款养老模式73

三、日本住房反向抵押贷款养老模式77

四、新加坡住房反向抵押贷款养老模式81

五、法国住房反向抵押贷款养老模式86

六、澳大利亚住房反向抵押贷款养老模式91

第六章 各发达国家住房反向抵押贷款比较分析和经验总结93

一、国际住房反向抵押贷款市场的相同之处93

二、国际住房反向抵押贷款市场的差异94

三、各发达国家发展住房反向抵押贷款的经验总结96

四、小结99

第三部分 中国式“以房养老”103

第七章 中国开展住房反向抵押贷款的背景103

一、中国人口老龄化对“老有所养”带来挑战103

二、开展住房反向抵押贷款对解决“老有所养”面临的挑战具有积极意义122

三、中国开展住房反向抵押贷款具有一定可行性123

四、国内学界对“以房养老”的观点126

第八章 中国住房反向抵押贷款实践139

一、南京“以房换养”模式139

二、上海“以房自助养老”模式140

三、北京的“以房养老”实践项目141

四、杭州“以房养老”模式143

五、中信银行“养老按揭”业务143

第九章 中国现行的住房反向抵押贷款产品的政策和具体形式145

一、政府部门的相关指导政策145

二、现行住房反向抵押贷款产品的具体形式147

媒体报道——以房养老者近四成无子女 月领养老金最高达1.5万元164

三、小结168

第十章 影响中国老年人参与住房反向抵押贷款的因素分析169

一、影响住房反向抵押贷款需求的正相关因素分析171

二、制约住房反向抵押贷款需求的相关因素分析179

三、影响住房反向抵押贷款供给的正相关因素分析185

四、制约住房反向抵押贷款供给的相关因素分析192

五、小结205

第十一章 政府引导住房反向抵押贷款发展的政策建议207

一、加强政府扶持力度207

二、建立相应的配套机制规范市场208

三、做好宣传指引工作209

四、加大税收优惠政策209

第十二章 老年人参与住房反向抵押贷款的风险防范对策建议211

一、进行正向和反向抵押贷款的风险对冲211

二、为贷款进行保险212

三、均衡道德风险213

四、用赎回权减少遗赠因素的影响214

五、住房反向抵押贷款资产证券化215

六、部分产权参加住房反向抵押贷款218

七、大病期权的方式对冲寿命不确定性风险218

后记220