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绪论1

第一章 住房消费研究的有关理论及方法概述1

一、需求与供给理论概述1

1．需求理论1

2．供给理论5

3．弹性理论7

4．均衡理论9

二、收入与分配理论概述11

1．国民生产总值与国内生产总值11

2．收入流量循环模型12

3．分配平等的衡量13

三、消费理论概述15

1．基数效用理论16

2．序数效用理论17

3．消费可能线19

4．消费均衡19

四、资金的时间价值21

五、趋势预测方法22

1．时间序列法23

2．回归分析法26

第二章 与其他国家（或地区）住房消费及其政策的比较30

一、中国（大陆地区）城镇居民住房现状及住房制度改革概况31

1．中国（大陆地区）城镇居民住房现状31

2．中国（大陆地区）城镇传统住房制度及其弊端32

3．中国（大陆地区）城镇住房制度改革历程33

4．中国（大陆地区）住房的潜在需求与住房消费发展的前景36

二、市场经济体制国家（或地区）住房及其政策概况36

1．美国的住房现状与政策36

2．德国的住房现状与政策38

3．日本的住房现状与政策40

4．新加坡的公共组屋与中央公积金制度41

5．中国香港特别行政区的公共住房政策43

6．市场经济体制国家（或地区）住房保障的主要方式44

三、中国（大陆地区）与市场经济发达国家住房及其消费现状的比较47

1．住房投资与建设方面47

2．城镇居民的居住水平方面48

3．住房消费方面50

4．住房金融方面53

第三章 深圳市居民住房现状及住房制度改革55

一、深圳市居民住房概况55

二、深圳市住房制度改革56

1．深圳市原福利住房制度的弊端57

2．深圳市住房制度改革的历史条件58

3．深圳市房改租售方案的选择58

4．深圳市房改的基本思路及主要做法61

5．深圳市房改的社会经济效果63

三、深圳市房改后的住房供应新体系66

1．“双轨三类多价制”住房供应模式的提出及其意义66

2．“双轨三类”住房的运作体系67

3．“双轨三类”住房的建设规模68

4．房改后住房的维修与管理70

四、深圳市住房按揭制度的建立与发展71

第四章 深圳市人口增长与住房的潜在需求73

一、深圳市人口的发展及其现状73

1．人口发展速度极快75

2．人口构成以外来暂住人员为主75

3．人口城市化程度较高76

4．户籍家庭人口逐年下降76

5．人口结构年轻化77

6．人口区域分布不均衡77

二、深圳市人口增长预测78

1．户籍家庭总数增长预测79

2．农业户籍数增长预测79

3．非农业户籍数增长预测80

4．年末常住人口数增长预测81

5．户籍人口数增长预测81

6．暂住人口数增长预测82

三、深圳市住房的潜在需求84

1．目前城市户籍家庭缺房户对住房的需求84

2．城市户籍家庭数量增长对住房的需求85

3．户籍人口人均居住面积提高对住房的需求85

4．暂住人口对住房的需求86

5．涉外商品住宅的需求87

6．未来5年的住房总需求估算87

第五章 深圳市居民的经济收入与住房消费的潜在能力89

一、深圳市经济发展现状及趋势分析89

1．经济发展状况分析90

2．经济发展趋势预测92

二、深圳市居民工资收入现状分析及增长趋势预测93

1．居民工资收入增长情况93

2．居民工资收入的差异情况94

3．居民工资收入与国内生产总值的关系98

4．居民工资收入增长趋势预测99

三、深圳市居民实际收入与消费现状分析及增长趋势预测103

1．居民平均收入情况分析103

2．居民平均消费情况分析104

3．居民实际收入与消费水平差异分析105

四、深圳市居民家庭住房消费的潜在能力分析109

1．居民家庭住房消费的一次性支付潜力109

2．居民家庭住房消费的月支付潜力110

第六章 深圳市住房的开发建设及其市场供应117

一、深圳市住房建设用地的供应情况117

1．历年住宅建设用地的供应情况118

2．历年安居房建设用地的供应情况119

二、深圳市住宅开发建设情况121

1．商品住宅开发建设的资金来源121

2．商品住宅开发建设完成投资情况122

3．安居房建设的资金来源及完成投资情况123

4．近年商品住宅的施工及新开面积情况125

三、深圳市住房的市场供应情况128

1．历年商品住宅的竣工面积128

2．历年商品住宅的预售面积131

3．历年安居房的供应情况133

四、深圳市住房的市场销售与空置积压情况134

1．商品住宅的市场销售情况134

2．商品住宅的空置积压情况135

3．安居房的销售与空置情况137

4．住房的租赁情况138

第七章 深圳市住房的建造成本及售租价格141

一、成本的经济意义及住房成本的构成141

1．成本的经济意义141

2．住房生产及其成本核算的独特性146

3．住房建造成本的构成147

二、深圳市住房建设工程成本及其构成分析148

1．住房建设工程成本构成分析148

2．住房项目建筑安装工程造价分析152

3．住房建设工程成本及其构成的实例分析156

三、深圳市住房建设土地费用及其政策分析159

1．安居房建设用地政策及成本分析159

2．市场商品房建设用地成本分析163

3．安居房地价政策的变化165

四、深圳市住房销售价格分析166

1．安居房和市场商品房两类住房的定价原则及售价构成差异分析166

2．安居房和市场商品房的售价水平分析168

五、深圳市住房租赁价格分析174

1．安居房的租赁价格175

2．市场房屋的租赁价格176

3．安居房和市场房租赁价格比较177

六、深圳市住房销售及租赁税费分析178

1．市场商品房转让税费178

2．安居房转让税费182

3．住房租赁税费183

第八章 深圳市居民住房消费及其影响因素分析186

一、住房消费及其经济承受能力的衡量指标186

1．居住消费占生活总消费支出的比重186

2．住房消费支出占收入的比重187

3．房价与家庭年收入的比值188

二、深圳市居民住房消费现状分析190

1．住房消费面积情况190

2．住房消费主体情况192

3．住房消费支出情况193

三、深圳市居民住房消费经济承受能力分析196

1．安居房消费的经济承受能力分析196

2．市场商品房消费的经济承受能力分析205

3．结论207

四、深圳市住房按揭与住房消费能力分析212

1．深圳市市场商品房按揭贷款利率212

2．深圳市安居房按揭贷款利率215

3．深圳市各类住房的按揭消费分析215

五、深圳市住房消费影响因素的定性分析225

1．住房制度对住房消费的影响225

2．居民收入对住房消费的影响228

3．住房租售价格对住房消费的影响230

4．住房金融支持对住房消费的影响233

5．住房供应状况对住房消费的影响235

6．物业管理对住房消费的影响240

六、深圳市住房消费影响因素的定量分析241

第九章 深圳市住房消费对经济发展的推动作用244

一、深圳市住房消费对建筑业发展的推动作用244

1．住房消费对建筑业产值影响的分析244

2．住房消费对建筑人工需求量影响的分析245

二、深圳市住房消费对建材业发展的推动作用246

三、深圳市住房消费对装饰行业发展的推动作用251

四、深圳市住房消费对家具家电业发展的推动作用259

五、深圳市住房消费拉动相关行业消费增长的综合分析260

六、深圳市住房消费对国内生产总值增长贡献比值的模拟分析261

1．模型选择261

2．消费函数的建立263

3．住房消费增加量估算263

4．住房消费对GDP增长贡献的分析269