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第1章 绪论1

1.1 问题的提出和研究意义2

1.2 研究方法5

第2章 住宅市场价格理论文献综述7

2.1 产品市场观念的住宅市场价格理论8

2.1.1 Hedonic模型8

2.1.2 中国学者利用Hedonic模型研究国内住宅价格10

2.2 引进资产市场观念的住宅市场价格理论12

2.2.1 住宅存量-流量模型12

2.2.2 J.D.Fisher的空间和资产市场整合理论13

2.2.3 D.DiPasquale和W.C.Wheaton的四象限模型14

2.2.4 中国学者的研究17

2.3 住宅市场的动态非均衡理论18

2.3.1 R.C.Fair供给和需求的动态非均衡18

2.3.2 W.C.Wheaton对住宅存量-流量模型的改进21

2.3.3 J.R.Knight的价格信号失灵理论23

2.3.4 Burns和Grebler的住宅短缺理论27

2.3.5 中国学者的研究28

2.4 相关研究的简单评述31

第3章 1998～2007年我国住宅产业实证描述33

3.1 住宅产业制度变迁34

3.1.1 取消福利分房制度，实行住房分配货币化35

3.1.2 鼓励居民采用银行按揭方式购房35

3.1.3 土地采取招拍挂制度36

3.1.4 加强保障性住房建设，建立住房公积金制度37

3.2 房地产开发企业的发展37

3.2.1 房地产开发企业组织形式37

3.2.2 开发资金来源多元化39

3.2.3 房地产开发经营收入40

3.3 住宅市场变化41

3.3.1 商品住宅供给状况41

3.3.2 商品住宅需求状况44

3.3.3 住宅价格变化46

3.4 宏观政策调整51

3.4.1 由促进住宅产业发展到宏观调控51

3.4.2 房改的成果——居民住房面积大幅增加51

3.5 结论53

第4章 中国住宅市场供给对住宅价格影响的实证分析55

4.1 住宅价格构成56

4.2 住宅价格的供给影响因素分析57

4.2.1 土地对于住宅价格的影响分析57

4.2.2 税收和前期费用对住宅供给价格的影响73

4.2.3 企业成本对住宅价格的影响77

4.2.4 保障性住宅供给缺乏对房价的影响77

4.3 结论80

第5章 中国住宅市场结构与住宅价格的关系分析81

5.1 理论介绍与研究现状82

5.2 中国房地产市场结构分析84

5.2.1 市场集中度分析85

5.2.2 产品差异分析89

5.2.3 进入壁垒分析91

5.3 结论95

第6章 中国住宅市场需求对住宅价格影响的实证分析97

6.1 模型选择98

6.2 住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析99

6.2.1 影响需求的因素分析99

6.2.2 需求函数实证分析101

6.2.3 需求曲线分析103

6.2.4 需求弹性分析104

6.3 分城市住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析104

6.3.1 上海住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析105

6.3.2 广州住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析108

6.3.3 北京住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析110

6.3.4 济南住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析113

6.3.5 重庆住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析116

6.4 横向比较及结论118

6.4.1 全国以及各城市的收入、价格、利率与需求的相关性118

6.4.2 需求函数斜率比较118

6.4.3 全国以及各城市的需求价格弹性119

第7章 1998～2007年我国住宅市场价格上涨原因及区域差异实证分析121

7.1 引言及文献综述122

7.2 宏观经济与住宅价格关系分析124

7.3 模型构建与变量选择127

7.4 相关性分析及因果检验128

7.4.1 相关性分析128

7.4.2 格兰杰因果检验130

7.5 个人住房贷款业务对住宅价格的影响133

7.6 二次置业和投资投机性购房对住宅价格的影响135

7.7 住宅市场价格上涨原因的区域差异分析138

7.7.1 数据选择与样本城市的选取138

7.7.2 模型构建139

7.7.3 相关性分析140

7.3.4 基于面板数据的实证分析142

7.8 结论151

第8章 1998～2007年中美两国住宅价格变化及原因比较153

8.1 引言154

8.2 美国房地产市场概述155

8.3 比较方法及数据指标157

8.3.1 指标选择依据157

8.3.2 数据来源158

8.4 中美住宅市场价格比较分析159

8.4.1 美国住宅市场价格与宏观经济指标比较159

8.4.2 中国住宅市场价格与宏观经济指标比较161

8.4.3 结论162

8.5 美国房地产为什么会出现问题162

第9章 2008～2009年我国住宅市场价格变化及原因分析167

9.1 2008～2009年我国住宅市场概述168

9.2 住宅价格变化及原因分析170

9.2.1 2008年住宅价格下跌的原因分析170

9.2.2 2009年住宅价格上涨的原因分析174

9.2.3 未来房地产市场发展趋势176

9.3 结论176

第10章 结论与政策建议179

10.1 主要结论180

10.2 政策建议181

参考文献183