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第1章 物业客户关系管理篇1

1.1 开发商投资建设的配套设施的所有权和管理权归谁所有3

1.2 小区的物业管理用房是否应以建设工程规划许可证核准图纸所确定的位置为准6

1.3 开发商是否应当对未办理竣工验收手续但已入伙的物业承担保修责任9

1.4 《表决票》上载明“未投票视为有效同意”之条款是否有效12

1.5 业主委员会是否有权代替业主大会行使相关权利15

1.6 政府主管部门未派人参与业委会选举，该选举结果是否有效20

1.7 小区业主的投票权数如何确定23

1.8 小区业主要求业委会撤销相关决议的主张是否合法26

1.9 业主大会决议时未收回票、弃权票能否人为计入同意票31

1.10 行政机关如何对业主委员会进行备案审查36

1.11 如何划定物业服务管理区域40

1.12 物业管理区域尚未确定，行政机关能否对“业委会”予以备案43

第2章 物业秩序维护与安全防范篇47

2.1 未成年人小区内意外溺亡，物业服务企业和建设单位的责任如何划分49

2.2 未成年人在商场电梯受伤，物业服务企业该如何承担责52

2.3 外墙砖脱落致车辆损坏，物业服务企业应否赔偿54

2.4 高空抛物致人死亡，物业服务企业应否承担赔偿责任57

2.5 物业服务企业在小区施工导致他人受伤，应承担何种责任59

2.6 车辆在小区内被盗，物业服务企业应否赔偿62

2.7 小区发生火灾事故，如何确定责任承担主体64

2.8 商铺消防未通过验收发生火灾，开发商和物业服务企业是否应承担责任67

2.9 消防设施保修案中举证责任如何承担71

2.10 车位承租人是否对车位有优先购买权74

2.11 大暴雨致车库被淹，物业服务企业能否以不可抗力为由免责77

第3章 房屋及设施设备维护管理篇81

3.1 地下车位、消防通道被改造，业主如何维权82

3.2 业主私自占有使用建筑物公共部分，共有权人怎样维权86

3.3 物业服务企业停水停电，权利人可否索赔90

3.4 物业服务企业紧急避险造成的损失，谁来担责93

3.5 物业相邻关系中渗漏水造成财产损害，该谁担责95

3.6 如何合理行使和维护社区公共资源及共有权利98

3.7 路面排水箅子塌陷，路人摔伤谁担责100

3.8 电梯事故致人重伤，物业服务企业和维保单位谁应担责103

3.9 房屋被泡水，事故谁之过105

3.10 房屋产权有争议，妨碍水泵房使用无依据108

3.11 商业大厦中业主加建电梯其他业主能否共用111

3.12 管道堵塞导致业主损害物业服务企业是否需要赔偿113

3.13 工程施工影响相邻楼盘，建设方是否担责115

第4章 物业环境管理篇119

4.1 业主由于大堂水渍摔伤，物业服务企业为何担责120

4.2 员工作业高空坠落致伤谁之责122

4.3 噪声污染，业主能否主张精神损害赔偿125

4.4 转包保洁工作，员工作业中受到伤害，物业服务企业是否担责127

4.5 噪声污染的侵权责任如何界定129

4.6 行人驾电动车滑倒摔伤，物业服务企业是否担责133

4.7 绿化被擅改，造成行人死亡，应如何定责136

4.8 小区枯树砸坏车辆，业主应向谁来索赔139

4.9 物业楼顶架设通信设备，权利如何界定140

4.10 顾客在商场卫生间滑倒，物业服务企业是否担责144

4.11 排水管道铺设侵犯个体业主权利，业主如何维权147

第5章 物业服务劳资关系篇151

5.1 物业服务企业因举证不能承担不利后果152

5.2 物业服务企业不当解除劳动关系有什么风险154

5.3 企业与员工之间的劳动关系如何认定157

5.4 劳务派遣中用人单位有哪些风险159

5.5 退休返聘人员与企业存在劳动关系吗162

5.6 连续旷工是否构成严重违纪166

5.7 非全日制员工解除劳动合同要承担经济补偿金吗170

5.8 物业服务企业违规未予劳动者缴纳社保有何风险174

5.9 员工拒签劳动合同，企业有何风险177

5.10 第三人侵权赔偿与工伤赔偿机制是否可以并行181

5.11 劳动合同解除后员工是否可以反悔182

5.12 工伤认定的标准是什么185

5.13 停工留薪期要支付员工工资吗187

5.14 劳动合同中试用期可以随意约定吗190

5.15 物业服务企业是否能随意变更劳动者的工作地点？192

第6章 物业财务管理篇197

6.1 物业服务费如何催缴198

6.2 业主可否以物业服务瑕疵拒交物业服务费204

6.3 物业服务企业因业主欠费而强拆水表是否应承担侵权责任210

6.4 业主自主管理物业费用如何支付213

6.5 物业服务企业可以依据开发商签订的合同提高服务费标准吗218

6.6 物业服务企业直接以公告形式提高收费标准的行为是否有效223

6.7 合法筹集公共设备维修资金，个别业主不交费怎么办226

6.8 未经业主大会批准擅自使用物业维修资金要承担什么责任232

6.9 按物业服务合同的约定使用维修基金合法吗236

6.10 物业管理用房的权属认定及拆迁补偿款的分配239

6.11 业主对物业维修资金的使用有知情权吗243

6.12 包干制业主有权查阅物业管理收支吗249

6.13 业主知情权是否受诉讼时效的限制255

第7章 物业资源经营篇263

7.1 如何界定和分配业主共有部分收益264

7.2 开发公司是否需要缴纳地下层房屋物业管理费269

7.3 小区停车费收益能否抵充物业管理费274

7.4 业主机动车停放小区共用车位是否应当交纳停车费278

7.5 谁来承担“空置房”的物业管理费283

7.6 物业服务企业收取的公共收益能否与业主欠缴的物业费相抵扣289

7.7 业委会是否有权要求原物业服务企业公布公共租赁收益情况293

7.8 地下车库应该归谁所有298

7.9 小区的哪些收益应当向业主公布301

7.10 物业服务企业对于地下车库进行控制及收益是否合法305

7.11 小区架空层所有权归谁309

第8章 物业管理权更迭篇315

8.1 物业服务企业如何应对小区业委会的解聘诉求316

8.2 前期物业服务企业是否有权占用涉案物业管理用房321

8.3 业主怠于行使权利，致无法形成业主大会决议，业主委员会能否自行决定续聘原物业服务企业327

8.4 业主委员会直接解聘原物业服务企业，新中标的物业服务企业能否进驻330

8.5 物业服务企业投标信息是否属于业主知情权范围334

8.6 业主委员会成立后，开发商是否有权与原物业服务企业续签合同339

8.7 小区开发公司对涉诉房产是否享有处分权344

8.8 新旧物业移交，设备损坏谁该承担设备维修费用348

8.9 前期物业公共收益可否纳入物业服务企业收入354

8.10 物业服务企业退出时应当做好哪些物业交接工作357

8.11 物业服务企业擅自退出应当承担哪些法律责任361

8.12 业委会诉物业服务企业退出小区是否有法律依据365

8.13 谁该承担物业资料移交责任370

附录：部分案例案号376