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自序1

0 导论1

0.1从央行121文件与国务院18号文件说起1

0.2上海房地产泡沫实证研究的意义1

0.3国内外研究现状17

0.4研究范围与方法19

0.5展开逻辑与章节安排19

1 泡沫与泡沫经济23

1.1泡沫事件的历史回顾24

荷兰郁金香泡沫24

法国密西西比泡沫27

英国南海股票泡沫30

日本的泡沫经济33

泰国的泡沫经济35

1.2泡沫概念的界定36

泡沫的定义37

泡沫与通货膨胀的区别41

泡沫经济与经济周期的区别42

1.3理性泡沫及其检验44

理性泡沫模型44

理性泡沫的检验49

1.4小结54

2 上海房地产市场泡沫的初步讨论56

2.1上海房地产市场现状56

2.2上海房地产泡沫问题的正反观点及其评述64

“泡沫”观点的主要依据64

无“泡沫”观点的主要依据70

上海房地产市场泡沫初步评述71

2.3上海房地产泡沫的动态自回归检验77

2.4上海商品住宅供求关系的初步考察80

房地产需求与供给预测80

房地产供求关系初步分析84

2.5上海房地产价格传导机制——蛛网模型86

2.6 2004年上海房地产现状及泡沫最新争论92

2004年上海房地产现状92

2004年上海房地产泡沫最新争论96

2.7小结104

3 上海房地产泡沫的计量经济模型分析106

3.1相关变量与数据取得106

3.2计量经济模型构建的基本思路116

需求模型的建立117

供给模型的建立128

价格模型的建立133

模型结果135

3.3方程组预测139

数据预测139

预测结果141

预测调整145

3.4计量经济模型外生变量的敏感性分析153

3.5小结157

4 上海房地产泡沫的进一步讨论159

4.1房地产泡沫测度的文献回顾159

4.2房地产泡沫衡量指标的选择163

指标选择的原则163

泡沫指标的选择164

4.3房地产泡沫指标标准值的确定168

房地产投资占GDP的比重的标准值168

房价收入比的标准值170

租售比的标准值178

4.4上海房地产市场泡沫度的计算181

泡沫度指数的综合181

泡沫度指数的计算182

4.5小结185

5 上海房地产泡沫的成因与政策分析187

5.1上海房地产泡沫产生的宏观经济环境189

经济增长主要靠投资拉动189

通货紧缩191

股市行情不佳，居民投资渠道狭小193

世界级城市定位、世博会申办成功为上海房地产带来了丰富的想象空间194

5.2上海房地产泡沫产生的制度性原因195

过分强调“以售为主”，政府住房保障制度建设严重滞后，住宅租赁市场发育迟缓195

不合理的房地产税费制度以及土地政策的失误199

5.3上海房地产泡沫产生的微观因素202

房地产市场秩序不规范202

结构矛盾203

投机因素204

羊群效应与不成熟的消费心理205

5.4上海房地产泡沫治理的对策措施206

完善住宅保障制度207

积极发展住房租赁市场208

积极稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策209

规范市场秩序，加强市场信息的公开透明210

在相关政策上提高房地产投机炒作的成本210

5.5宏观调控与房地产泡沫治理211

2004年宏观调控措施回顾212

下一步宏观调控的讨论与思考215

5.6小结220

参考文献221