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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕8号）1

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问4

第一部分　物业服务基本原理1

第一节　物业与物业服务概述1

一、什么叫物业1

二、物业服务8

第二节　加强物业管理法律规制可以借鉴的域外经验24

一、大陆法系主要国家的物业管理立法24

二、英美法系主要国家的物业管理立法27

三、我国港澳台地区的物业管理立法30

四、域外国家和地区物业管理立法经验的借鉴意义33

第三节　我国物业管理法律规制的历程34

一、我国物业管理法律规制的基本概况34

二、一部影响我国物业生态的行政法规——《物业管理条例》37

三、我国《物权法》对物业管理的关注、支持与规范43

四、我国物业管理法治问题及改进思路47

第四节　我国物业管理发展的社会基础60

一、房地产的发展与住宅的商品化60

二、“风能进、雨能进，国王不能进”——私有财产权的勃兴62

三、“地产海洋中的五月花号”——形成中的新型利益群体64

四、“选票与钞票之战”——业主维权运动66

五、“楼道里的民主”——业主自治与社区建设69

第五节　物业管理法律制度的基本内容74

一、物业管理在建筑物区分所有权中的地位74

二、物业管理的双重法律属性78

三、物业管理法律制度的基本原则80

四、物业管理中的法律关系88

五、物业管理常见纠纷及对策93

第二部分　物业服务纠纷司法解释条文释义100

第一条［物业服务合同对业主的效力］100

第二条［物业服务合同的效力］108

第三条［物业服务企业的违约责任］114

第四条［业主的责任承担］124

第五条［不当收费纠纷的处理］129

第六条［业主欠费纠纷的处理］141

第七条［业主的连带责任］151

第八条［物业服务合同的解除］157

第九条［物业服务合同解除后物业费纠纷的处理］167

第十条［物业服务企业退出服务区域纠纷的处理］174

第十一条［其他管理人］185

第十二条［物业使用人］193

第十三条［施行时间和效力］201

第三部分　物业服务纠纷法律适用典型案例206

1．业主安装热水器纠纷案206

2．物业公司诉业主违约案210

3．物业服务不符合约定法院判决减收物业费案216

4．为安装浴缸业主与物业服务公司对簿公堂案219

5．物业公司对违规业主进行处罚纠纷案225

6．物业服务企业擅自提高收费标准纠纷案228

7．物业服务企业多收物业费业主要求退还纠纷案230

8．业主拒交物业费纠纷案232

9．业主欠交物业费纠纷案236

10．物业使用人欠交物业费纠纷案238

11．物业使用人未交物业费物业服务企业要求业主承担连带责任纠纷案241

12．解聘物业服务企业纠纷案244

13．业委会解聘物业服务企业纠纷案247

14．预收物业费后物业公司被“炒”纠纷案250

15．被“炒”物业起诉业主讨物业费胜诉案253

16．物业公司被“炒”卷走专项维修基金纠纷案257

17．小区物业被“炒”后破坏公共设施纠纷案260

18．物业公司被”炒”拒退出反要求物业费纠纷案263

19．物业公司被“炒”赖着不走业主拒交物业费案265

20．居民委员会代行物业服务管理权案269

21．租房者楼前养鸡绿地变菜地纠纷案274

22．物业公司维修水电受阻要求排除妨碍案277

23．物业管理公司诉业主管理委员会物业管理纠纷案279

第四部分　物业服务纠纷法律法规、司法解释286

中华人民共和国物权法（2007年3月16日）286

中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日）318

物业管理条例（2007年8月26日）329

房屋登记办法（2008年2月25日）341

城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日）361

城市商品房预售管理办法（2004年7月20日）365

城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日）368

业主大会规程（2003年6月26日）374

物业管理企业资质管理办法（2004年3月17日）381

物业管理企业财务管理规定（1999年2月12日）386

前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日）391

物业服务收费管理办法（2003年11月13日）399

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（1999年12月19日）403

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年4月24日）408

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年6月18日）414

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年10月25日）419

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）424

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月20日）430

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2005年12月14日）431