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上编　司法实践3

第一章　物业管理纠纷概述3

第一节　物业管理概述3

一、物业3

二、业主5

三、物业管理7

第二节 物业管理纠纷的特点及纠纷类型9

一、物业管理纠纷案件的特点9

二、物业管理纠纷的类型13

三、物业管理纠纷的主要法律问题15

第三节 物业管理纠纷的成因分析18

一、导致物业管理纠纷的原因18

二、审理物业管理纠纷中存在的疑难问题19

第二章 物业管理纠纷案件的审理方法和技巧22

第一节 物业管理纠纷案件的审理要点和技巧22

一、物业管理纠纷案件审理的价值取向22

二、物业管理纠纷案件的审理要点23

三、物业管理纠纷案件的审理技巧29

第二节 物业管理纠纷案件证据的认定34

一、物业管理纠纷案件审理中证据的形式要求34

二、物业管理纠纷案件审理中证据证明效力的判断37

三、物业管理纠纷案件的举证责任分配39

第三章　业主的建筑物区分所有权44

第一节 业主的专有权及其限制45

一、业主的建筑物专有部分所有权概述45

二、业主的建筑物区分所有专有权的限制47

三、业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷51

第二节 业主的共有权及其限制59

一、业主共有权的概述59

二、共有权的法律性质60

三、共有权范围61

四、共有权的限制65

五、相关特殊客体的共有权属确定66

第四章　业主自治机构运作中的法律问题75

第一节　业主大会、业主委员会的法律性质75

一、业主大会、业主委员会的法律地位75

二、业主委员会的诉讼资格问题76

第二节 业主大会、业主委员会运作中的法律问题79

一、实践中业主大会筹备与召开存在的法律问题79

二、业主委员会设立中存在的问题81

第三节 业主大会或者业主委员会决定的效力及其限制83

一、业主的成员权83

二、业主大会或者业主委员会决定的效力限制问题84

第四节 管理规约的法律效力86

一、管理规约的约定事项86

二、与管理规约无关的事项87

三、管理规约的效力88

四、违反管理规约的责任及救济90

第五章　物业服务合同相关法律问题93

第一节 物业服务合同概述93

一、物业服务合同的性质93

二、物业服务合同的变更和解除96

三、物业服务合同的法律效力101

四、物业服务合同当事人的权利义务101

第二节 物业服务合同的主体问题106

一、物业服务合同的履行主体对物业服务合同效力的影响106

二、非业主使用人能否成为物业服务合同的主体107

第三节 前期物业服务合同的法律效力问题109

一、前期物业服务合同对业主产生拘束力的依据109

二、单方制定的临时管理规约具有合同效力的依据111

三、未经过招投标的前期物业服务合同的效力应当如何认定113

第四节　物业服务企业的选聘与更换问题114

一、业主对物业服务企业撤换权的行使条件及程序115

二、物业管理交接纠纷相关问题118

第五节 司法实践中常见的物业服务合同纠纷法律问题120

一、对事实物业管理关系的认定120

二、物业服务企业聘用员工不当对合同效力的影响122

第六章　物业服务费纠纷124

第一节　物业服务费概述125

一、物业服务收费依据、定价方式和收费标准125

二、政府对物业服务收费的监管126

第二节　前期物业服务收费中存在的问题127

一、业主办理入住手续之前的物业服务费用，由谁负担127

二、对于开发商作出的“赠送物业服务费”承诺如何认定128

第三节 物业服务收费标准的确定130

一、业主请求降低物业服务收费标准可否允许130

二、未约定物业服务收费标准的，如何确定收费标准133

三、物业服务企业单方要求提高前期物业服务收费标准是否允许136

四、对于物业服务企业的服务是否达标的认定139

五、业主迟延交纳物业服务费的违约责任144

第四节　物业专项维修资金的收取、使用和管理146

一、物业维修资金的来源及归属146

二、物业维修资金的运作规则147

三、物业维修资金的使用管理148

四、物业专项维修资金的管理和监督149

第七章　物业服务企业的管理责任151

第一节 物业服务企业违约责任的承担152

一、物业服务合同的违约责任概述152

二、物业服务合同履行中的违约行为及其责任承担155

第二节　物业管理侵权损害赔偿责任185

一、物业管理侵权损害赔偿责任概述186

二、物业管理过程中的职务侵权行为188

三、物业服务企业违反共用设备管理义务的侵权责任198

四、物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区共用部分或配套公共设施权益的侵权问题200

五、第三人致害时物业服务企业保障义务侵权责任的承担204

下编　疑难、典型案例评析219

案例1 业主与前物业公司的约定对新物业公司不具有约束力219

案例2　物业公司与业主之间违反管理规约的约定无效224

案例3　非业主使用人亦应遵守物业服务合同与管理规约的约定228

案例4　物业公司对前期物业管理中未售出的房屋要承担的管理职责232

案例5　业主家漏水导致的电梯停运，物业公司为何要分担责任237

案例6　业主委员会是否有权选聘、解聘物业服务企业242

案例7 向物业公司交纳停车占地费后，业主和物业公司之间并不形成保管合同关系246

案例8　业主以物业服务合同无效为由拒绝交纳服务费的抗辩不能成立250

案例9　业主违规装修，物业公司有权制止256

案例10　物业公司未提供完善的物业服务的，业主委员会可以解聘物业公司260

案例11 物业公司在提供物业服务期间，有保障小区业主人身和财产安全的义务264

案例12　物业公司无权对违约业主采取罚款、断水、断电等措施269

案例13　在合同约定的期限内，物业公司将物业管理工作转委托的效力认定273

案例14　原物业公司不退出导致新的物业公司无法进驻谁之过276

附录　相关法律法规、司法解释等285

中华人民共和国物权法（节选）285

物业管理条例286

物业管理企业资质管理办法（2004年）294

物业服务收费管理办法（2004）298

建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知301

经济适用住房小区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价标准303

建设部办公厅关于执行《物业管理企业资质管理办法》有关问题的复函303

经济适用住房小区住宅安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准304

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）305

北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见309

北京市居住小区机动车停车管理办法313

北京市居住小区物业管理服务标准315

北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定319

北京市物业服务收费管理办法（试行）321

北京市住宅公共维修基金使用管理办法324

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法327

关于《上海市实施物业管理条例的若干意见》的应用解释331

上海市住宅物业管理规定333

深圳经济特区物业管理行业管理办法341