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第一章 购买商品房1

第一节 商品房销售的种类与原则1

一、 商品房销售的种类1

二、 购买商品房的一般原则2

第二节 买房程序3

一、 对开发商的考察3

二、 签订认购书6

三、 签订正式的买卖合同8

四、 付款11

五、 缴税费12

六、 登记14

七、 办理公证16

八、 办理保险18

九、 房屋验收与发现质量问题的处理19

十、 办理物业管理手续20

十一、产权过户21

第三节 商品房预售22

一、 什么叫商品房预售22

二、 商品房预售应遵循的法律规定23

三、 商品房预售许可制度25

四、 商品房预售程序27

五、 商品房预售合同的主要内容及公证28

六、 预售商品房的产权过户29

七、 预售商品房的再转让33

八、 《城市房地产管理法》实施前预售商品房的认定和管理38

九、 商品房预售可能出现的问题及解决方法39

一、 商品房现售的条件42

第四节 商品房现售42

二、 商品房现售的有关证明文件45

三、 商品房销售合同的签订45

四、 商品房销售中应注意的问题46

第五节 商品房销售的特殊情况49

一、 设有抵押权的商品房销售49

二、 商品房的禁止销售方式50

三、 商品房外销的法律程序52

四、 外省市个人如何在京购买商品房56

第六节 商品房买卖合同58

一、 商品房买卖合同的订立58

二、 商品房买卖合同的主要内容60

三、 签订商品房买卖合同时的注意事项63

四、 如何办理商品房买卖合同的公证73

五、 商品房买卖合同示范文本75

六、 商品房买卖合同的变更和解除86

七、 无效的商品房买卖合同和可撤销、可变更的商品房买卖合同87

八、 商品房的销售代理92

第七节 商品房的价格构成与面积计算93

一、 商品房的价格构成93

二、 商品房销售价格的确定94

三、 商品房销售面积的计算95

四、 谁来判定商品房面积误差107

第八节 商品房的交付和使用108

一、 商品房的交付时间108

二、 商品房交付时的面积问题110

四、 商品房验收111

三、 交付的商品房与样板房的关系111

五、 住宅质量保证书与住宅使用说明书114

六、 商品房质量保修期115

七、 商品房质量异议的处理117

案例118

1.产权是买房、借房和租房的关键118

2.如何确定开发商违约120

3.如何认定预售房合同违约赔偿标准121

4.期房买卖合同中的免责条款122

5.无预售证认购合同是否有效126

6.一房两卖的法律后果130

7.买房当心签订无效合同132

8.签了认购书，还能退楼吗133

9.签约防范套内面积“微缩”134

10.逾期交房是否因为不可抗力135

第二章 购买经济适用房137

第一节 什么是经济适用房137

一、 经济适用房的概念137

二、 经济适用房与商品房比较有哪些特征137

第二节 谁能购买经济适用房139

一、 户籍条件的限制139

二、 现有住房条件的限制140

三、 收入条件的限制140

第三节 购买经济适用住房的价格标准和面积标准141

一、 经济适用房的定价标准142

二、 面积标准——能购买多大的经济适用房143

一、 领取审核表144

第四节 如何申请购买经济适用房144

三、 举例说明144

二、 需要核定家庭收入的申请购房人应如实填写核定表145

三、 办理购买登记和备案手续145

四、 购房146

五、 办理过户手续146

六、 缴纳税费146

第五节 已购经济适用房上市出售148

一、 已购经济适用房上市出售的条件148

二、 经济适用房上市需要办理哪些手续149

三、 已购经济适用房出售后的收入分配151

四、 外地人如何购买经济适用房153

第三章 购买安居工程住房154

一、 实施国家安居工程城市的条件154

三、 国家安居工程的规划和建设155

二、 国家安居工程的建设规模、资金来源和资金运用155

四、 安居工程的住宅标准156

五、 安居工程的成本价格构成157

六、 安居工程住宅的销售对象158

七、 国家安居工程住房的产权登记和售后管理158

第四章 公有住房及上市159

第一节 单位出售公有住房159

一、 公有住房的管理159

二、 单位出售公有住房的原则160

三、 公有住房出售价格的确定161

四、 职工购买房改公房的程序163

五、 职工购买公有住房的面积限制及标准164

六、 房改售房时公用建筑面积的分摊164

七、 公有住房购买后的产权确定165

八、 公房售后的维修管理166

第二节 公有住房的上市166

一、 公有住房的上市出售条件166

二、 公有住房的过户168

三、 已购公有住房出售后的收入分配169

四、 买卖公房应缴纳的税费171

五、 北京市关于公房上市的最新规定172

第三节 住房公积金与住房补贴172

一、 住房公积金的缴存、提取与使用173

二、 国有企业与国家机关的住房补贴的差别178

案例182

1.离婚后是否能继续承租原配偶单位的公房182

2.辞职后能继续拥有此前购买房屋的产权吗185

3.住房公积金能否继承186

第五章 二手房买卖187

第一节 二手房买卖概况187

一、 不能上市的二手房的几种情况187

二、 谁能购买二手房188

第二节 二手房的价格评估及相关问题188

一、 影响二手房买卖价格评估的因素188

二、 选择二手房评估事务所191

第三节 二手房买卖的注意事项192

一、 二手房的买方应该注意哪些事项192

二、 二手房的卖方要注意哪些事项198

第四节 二手房买卖的过程199

一、 北京市居民进行二手房买卖的一般过程199

二、 外地人购买二手房怎样办手续202

三、 二手房交易过程中应交纳的费用203

四、 其他地区的二手房交易过程205

第五节 房屋中介及其选择206

一、 核对中介机构是否具备工商局颁发的营业执照206

二、 注意自己所找的中介公司的企业名称207

三、 看看房地产中介服务机构是否具有资质207

第六节 二手房交易的公证207

一、 继承和析产协议公证208

二、 声明书公证208

三、 委托书公证208

四、 贷款担保合同公证209

五、 提存公证209

1.二手房买卖合同因房屋不符合出售条件导致无效210

2.二手房买卖合同质量不符合约定和国家规定引起的纠纷210

案例210

3.房屋买卖合同成立，但是没有办理过户手续引起的纠纷211

第六章 私有房买卖213

第一节 私有房屋买卖程序213

一、 私有房屋买卖213

二、 私有房屋买卖价格的确定213

三、 私有房屋转让的所有权登记214

四、 私有房屋买卖应缴纳的税费216

五、 私有房屋买卖中应注意的问题217

第二节 私有房屋买卖合同217

一、 私有房屋买卖合同成立的条件217

二、 私有房屋买卖合同的主要内容219

三、 私有房屋买卖合同参考文本221

一、 共有的私房买卖223

四、 私有房屋买卖合同公证223

第三节 与私房相关的法律问题223

二、 出租房屋的买卖224

三、 享受国家或企事业单位补贴廉价购买或建造的城市私有房屋的出卖225

四、 国有企业购买私房已使用多年的情况225

五、 关于异产毗连房屋的处理225

案例227

1.已出租给他人的房屋能否买卖227

2.未过户的私房买卖是否有效228

3.房屋共有人如何保护自己的权利229

第七章 购房贷款232

第一节 个人住房贷款简介232

二、 申请个人住房贷款应提交的资料233

一、 个人住房贷款的条件233

三、 申请个人住房贷款的程序234

四、 贷款的期限和利率234

五、 贷款的抵押、质押及保证236

六、 房屋保险238

七、 借款合同的变更及终止238

第二节 个人住房担保贷款239

一、 个人住房担保贷款基本情况介绍239

二、 申请个人住房担保贷款应具备的条件240

三、 申请个人住房担保贷款的程序及应提交的文件243

四、 个人住房担保贷款担保与保险248

五、 个人住房担保贷款的期限与利率254

六、 办理个人住房担保贷款的相关费用258

一、 什么是住房按揭贷款259

第三节 住房按揭贷款259

二、 申请住房按揭贷款应具备的条件263

三、 申请住房按揭贷款的程序264

四、 住房按揭贷款的分期付款266

第四节 经济适用房贷款269

一、 经济适用房贷款基本情况介绍269

二、 申请经济适用房贷款应具备的条件270

三、 申请经济适用房贷款的程序271

四、 经济适用房贷款的方式271

五、 经济适用房贷款的额度、期限与利率272

第五节 国家安居工程个人住房抵押贷款272

一、 国家安居工程贷款基本情况介绍272

三、 申请国家安居工程贷款的程序273

二、 申请国家安居工程贷款应具备的条件273

四、 国家安居工程个人住房贷款的担保与保险274

五、 国家安居工程个人住房贷款的额度、期限与利率275

六、 国家安居工程个人住房贷款的偿还276

七、 银行收回全部或部分国家安居工程住房贷款的情况277

第六节 个人住房组合贷款277

一、 政策性贷款与商业性贷款的区别277

二、 政策性贷款279

三、 组合贷款286

案例289

1.与银行签订的合同肯定公平吗289

2.违约金应如何计算291

3.退按揭房，保险怎么办292

4.开发商没有《预售许可证》购房者也不能停止还贷294

5.如何提前还款295