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推荐序一1

推荐序二1

前言1

第1章 二手房常见名词1

关于二手房1

目录1

6．共有房产2

9．优先购买权2

8．按份共有房产2

7．共同共有房产2

3．已购公房2

5．使用权公房2

4．标准价与成本价房2

2．私房2

1．公房2

16．公寓3

15．商品房3

14．经济适用房3

12．廉租房3

13．央产房3

11．安居房与康居房3

10．集资房3

17．别墅4

18．二手房4

19．二手商品房4

20．空置商品房5

21．差价换房5

22．立契过户5

23．契税5

24．土地出让金5

第2章 二手房购房实务指导6

2.1 购房前的规划与思考6

2.1.1 购房时间的确定7

2.1.2 购房规划设计8

1．单身族买房应考虑的因素8

2．新婚置业者买房应考虑的因素9

3．升级置业者买房应考虑的因素10

2.1.3 购房的成本预算11

1．可承受的房屋总价11

2．每月房贷支出总额12

3．买房所需缴纳税费详解12

4．装潢支出14

2.1.4 挑什么样的房子买14

2．两种渠道优势对比15

1．渠道15

2.1.5 购房渠道的选择15

3．找中介公司代理应注意的几个问题16

2.2 购买二手房实操技巧17

2.2.1 如何了解行情与房价17

2.2.2 影响二手房价的因素18

2.2.3 如何实地看房与挑房19

1．如何看环境与社区配套19

2．如何看楼型与住宅结构19

3．如何看房屋楼层有无隐患21

4．如何识别产权及其证件的真伪22

5．如何看房屋面积是否属实27

6．如何看房屋内部结构是否合理30

7．如何看内部装修的状况及房屋的内部结构图32

8．如何看房屋的市政配套32

9．如何看物业管理水平好坏33

10． 挑房经验大总结33

2.2.4 使用权房屋如何买卖36

2.2.5 拆迁居民如何选房38

2.2.6 买房如何杀价39

2.3 二手房购房签约实务40

2.3.1 二手房买卖合同的基本内容40

2.3.2 正式签订房屋买卖合同时应具备的条件42

2.3.3 签合同时需要注意的基本问题43

2.3.4 何谓无效合同46

3．申请一手按揭贷款的条件48

2．一手房按揭贷款对象48

1．什么是按揭贷款48

2.4.1 一手房按揭48

2.4 购房贷款实务48

4．贷款额度、期限、利率49

5．一手房按揭需要提供的资料49

6．一手房按揭贷款申请流程50

2.4.2 二手房按揭50

1．什么是二手房按揭50

2．二手房按揭贷款对象51

3．申请二手房按揭贷款人的条件51

4．贷款额度、期限、利率51

5．二手房按揭需要提供的材料52

6．二手房贷款流程53

7．按揭贷款要注意事项53

8．借款人逾期还款处理方式54

9．办理按揭贷款所需费用54

11．贷款年限选择55

10．贷款方式选择55

12．还款方式选择56

13．如确实无能力归还贷款怎么办57

14．当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人应该怎么办57

2.4.3 转按揭58

1．转按揭58

2．转按揭的四种操作方法59

4．办理转按揭的注意事项与前提条件60

3．转按揭办理一般流程60

2.4.4 住房加（减）按揭61

1．什么是加（减）按揭61

2．加（减）按揭的意义61

3．加（减）按揭需提供的材料62

4．加（减）按揭业务办理流程62

2.4.5 房地产消费抵押贷款62

1．什么是房地产消费抵押贷款62

2．什么样的房子可以做消费贷款抵押62

4．办理消费抵押贷款需提交的材料63

5．个人消费房产抵押贷款流程63

3．个人住房消费抵押贷款的条件、额度、期限、利率63

2.4.6 公积金贷款64

1．公积金贷款64

2．公积金贷款的对象及条件64

3．买哪些房子可以申请公积金贷款65

4．公积金贷款额度、期限及利率65

5．公积金贷款需准备的材料65

7．公积金贷款最新自由还款方式66

6．申请公积金贷款的流程66

8．申请公积金贷款买房应考虑的问题67

2.4.7 关于提前还贷67

1．提前还贷的四大因素67

2．提前还贷值不值68

3．提前还贷的五种方式68

4．提前还款注意事项68

2.5 二手房购房风险防范与案例69

2.5.1 千万不能买的房子69

2.5.2 购房时如何查询所购房的产权状况70

2.5.3 房屋遗产的分割71

2.5.4 夫妻共有房产处理方式72

2.5.5 解决房屋买卖纠纷的方式73

2.5.6 可直接向法院起诉的房地产纠纷73

2.5.7 不能申请仲裁的房地产纠纷74

2.5.8 房地产的官司应向哪个法院起诉75

2.5.9 当事人申请诉讼时应该交纳的费用及承担人76

2.6 二手房投资技巧77

2.6.1 二手房投资价值77

2.6.2 房地产投资回报率计算方法78

2.6.3 投资性购房长线投资好还是短线投资好80

2.6.4 房地产投资技巧80

1．技巧一把握投资时机80

2．技巧二投资前做好效益评估，平衡投资能力81

3．技巧三地段选择82

4．技巧四选择有利的付款方式82

5．技巧五不要将鸡蛋放在一个篮子里82

6．技巧六投资好出租的房子82

1．四大风险83

2.6.5 房地产投资风险与注意事项83

2．注意事项84

第3章 二手房售房实务指导87

3.1 售房前的规划与思考87

3.1.1 房子该不该卖87

3.1.2 售房成本89

3.1.3 售房渠道89

3.1.4 让买房人恋上您的房90

3.1.5 换房方式优劣势对比91

3.2 售中把控与实操93

3.2.1 价格协商93

3.2.2 签约93

3.2.3 完税93

3.2.4 交房94

3.3 二手房价格指导与定价策略94

3.3.1 定价策略94

3.3.2 卖房所需缴纳的税费详解97

1．第一类：符合普通标准住房的商品房98

2．第二类：符合普通标准住房的已购公房99

3．第三类：非普通标准住房100

4．第四类：经济适用房102

3.4 各类二手房上市交易流程详解102

3.4.1 公有住房上市交易步骤102

1．普通已购公有住房的上市交易步骤103

2．使用权房屋上市交易步骤106

3．中央直属已购公房上市交易步骤107

3.4.2 二手商品房上市交易步骤110

3.4.3 经济适用房上市交易流程113

3．5 二手房交易常见问题115

1．听说一年内卖旧买新可以免契税，该如何办理？115

2．怎样才能知道我的房子面积是不是超标？如何做超标处理？115

3．我的房子还有银行欠款，可否出售？116

4．如何办理亲属间的房屋过户？116

6．业主不能亲自办理出售手续，应如何处理？117

7．购房后为什么要办理产权证？117

5．若是我在国外工作，交易过户当天，不能到场签署相关档案，如何办理交易过户？117

8．产权证丢失该如何补办？118

9．哪些公房允许上市交易？118

10．公房上市出售需要原来产权单位同意吗？118

11．哪些单位的“央产房”不能卖？119

12．已售公房物业费、供暖费需如何处理？119

13．如何判定房子是婚前财产还是婚后财产？119

第4章 租房实务操作指导120

4.1 租房前的规划与思考120

4.1.1 买房好还是租房好120

4.1.2 租房应考虑的因素121

4.1.3 北京租房渠道122

4.2 租房实操技巧122

4.2.1 租房成本有哪些122

4.2.2 租房价格及押金谈判法则123

4.2.3 租房经验实话实说123

4.3.1 租房合同的基本内容124

4.3 租房签约实务124

4.3.2 签约时应注意的问题125

4.3.3 承租合同应明确双方的哪些权利与义务127

第5章 出租房屋实务指导128

5.1 房屋出租前的规划与思考128

5.1.1 如何出租收益最大化128

5.1.2 出租渠道优劣比128

5.1.3 影响租金三大因素129

5.2.2 房屋出租风险防范130

5.2.1 房客的选择130

5.2 出租时的把控与实操130

5.2.3 房屋出租常见问题132

第6章 拆迁政策细解与分析133

1．已购公房被拆除了怎么办？133

2．拆除临时建筑和自盖房屋，是否给予补偿？133

3．租赁房屋怎样补偿安置？134

4．申请拆迁安置补助应当提交哪些材料？134

5．拆迁补偿的对象是什么人？为什么这样定？134

7．货币补偿的标准怎样定？135

8．产权调换是怎么回事？135

6．拆迁补偿有几种方式？135

9．产权调换如何结算差价？136

10．被拆迁人可否选择补偿方式？136

11．租赁房屋如何界定？136

12 如何解决在房屋拆迁中就补偿和安置引起争议的问题？137

第7章 二手房买卖诈骗手法大公开138

业主篇138

一、 恶房东诈骗系列138

手法之一：我们跳单吧！138

手法之二：货不对板140

手法之三：口说无凭耍无赖141

手法之四：夫妻双簧演好戏141

手法之五：打时间差142

手法之六：拖欠物业供暖费骗下家买单143

二、假房东诈骗系列144

手法之一：低租诱骗144

手法之二：克隆房产证145

手法之三：假公证146

三、问题房诈骗系列148

手法之一：查封房行骗148

手法之二：拆迁房行骗149

手法之三：私卖夫妻房产行骗150

手法之四：障眼法151

买方篇152

一、炒房高手一箭双雕152

二、假买家下套行骗业主大意失荆州153

三、买家冒险高额贷款失败业主遭秧155

中介篇156

一、差价系列156

手法之一：空手套白狼156

手法之二：限时出售暗含猫腻158

手法之三：现金收购158

手法之四：全包价、净价暗藏玄机160

手法之五：吃了上家吃下家 偷梁换柱作“阴阳合同”161

手法之一：信息费不高但叫你白跑162

二、黑中介诈骗系列162

手法之二：不法中介人员冒充房东163

手法之三：不法经纪人私吞客户房款164

手法之四：狸猫换太子165

手法之五：为成单，乱承诺，害客户赔了夫人又折兵166

三、合同许骗系列167

透明骗术：假开放真蒙人167

虚伪骗术：提供无效协议书168

狡猾骗术：设法骗取协议书168

霸王骗术：中介假装不知情168

无赖骗术：态度强硬退款磨蹭169

其他篇169

问题一、所有权审核不清隐患大169

问题二、卖房不收定金被人耍170

问题三、提前入住，两败俱伤171

问题四、二手房交易户口问题引发纠纷172

问题五、铺面租赁合同陷阱173

问题六、城市房屋拆迁补偿陷阱174

一、中关村地区置业向导175

附录175

附录一　北京市购房区域向导175

二、 CBD地区置业向导177

三、亚奥地区置业向导178

四、金融街地区置业向导179

五、公主坟地区置业向导………………………………180六、木樨园地区置业向导………………………………181七、马莲道地区置业向导182

八、高碑店地区置业向导183

九、石景山地区置业向导………………………………184附录二　二手房评估参考表185

附录三　北京市二手房房屋买卖合同………………………186附录四　北京市房屋租赁合同189

附录五　北京市城市房地产转让管理办法195

附录六　北京市已购公有住房上市出售实施办法206

附录　七国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知208

附录八　国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知213

附录九　北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知…………216附录十　北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知219

附录十一　关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知221

附录十二　关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知222

附录十三　关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知223

附录十四 在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法227