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第一章 不动产交易与不动产交易法1

前言1

第一节 不动产交易3

一、不动产交易的概念与分类3

二、不动产交易与不动产物权变动4

第二节 不动产交易的客体7

一、不动产财产权之特性9

二、不动产的范围与不动产立法例11

第三节 我国不动产交易法的发展与完善24

一、不动产法概述24

二、不动产交易法的发展26

三、完善我国的不动产交易法30

第一节 不动产交易安全简论34

一、物权变动与交易安全34

第二章 不动产交易安全与第三人利益保护34

二、不动产交易中的第三人39

三、物权变动中第三人利益保护的理论基础之争41

第二节 物权变动模式与不动产交易安全44

一、物权变动模式与交易安全概述44

二、不动产物权登记对物权变动效力之比较法分析46

三、我国的物权立法对物权变动模式的选择53

第三节 不动产善意取得中的第三人保护56

一、不动产善意取得制度的理论分析56

二、不动产应适用善意取得制度59

三、不动产善意取得构成要件63

四、关于受让人善意的分析65

五、构建我国不动产善意取得制度的构想70

第四节 公示公信原则是第三人保护制度的原则基础74

一、公示公信原则的理论分析74

二、公示公信原则与物权行为无因性原则81

第三章 土地使用权交易的法律问题84

第一节 土地使用权概述86

一、土地使用权的概念和特征86

二、土地使用权的种类90

三、土地使用权与房屋所有权93

第二节 土地使用权的划拨和出让102

一、土地使用权划拨的含义及形式102

二、土地使用权划拨的程序和审批权限104

三、国有土地使用权出让的概念105

四、土地使用权出让的性质116

第三节 土地使用权的转让120

一、土地使用权转让的概念120

二、国有土地使用权转让合同的主体123

三、土地使用权转让相关法律问题124

第四章 房产交易法律问题142

一、房屋与房产143

第一节 房屋、房产和商品房辨析143

二、房屋的分类146

三、房屋所有权的取得与变动148

第二节 房屋买卖与房屋买卖合同151

一、房屋买卖的概念与法律特征151

二、房屋出卖人和房屋买受人152

三、房屋买卖的程序158

四、房屋出卖人之瑕疵担保责任161

五、受限制的房地产转让176

六、房地产价格评估179

七、房地产成交价格的申报与管理181

第三节 商品房买卖之商品房预售182

一、商品房预售的形式和特点182

二、商品房预售合同的法律问题187

三、预售广告纠纷与预购人权益保护194

一、预售商品房转让的含义和法律性质198

第四节 预售商品房转让及其纠纷处理198

二、常见涉及第三人的商品房预售合同纠纷及其处理199

第五节 商品房交易实务中应注意的几个问题208

一、商品房交易的定价与面积计算问题208

二、商品房预售后规划、设计变更的争议处理210

三、逾期交付及其责任承担212

第五章 不动产租赁制度216

第一节 买卖不破租赁分析216

一、买卖不破租赁制度216

二、租赁权的物权效力218

第二节 买卖不破租赁制度的要件221

一、租赁关系有效存在222

二、租赁物已交付于承租人223

三、出租人将租赁物所有权让与第三人228

一、承租人优先购买权的含义231

第三节 承租人优先购买权问题231

二、优先购买权的性质232

三、承租人优先购买权的几个法律问题234

四、解除租赁合同纠纷的处理241

第四节 承租人的优先承租权与不动产的转租问题243

一、承租人的优先承租权243

二、不动产的转租问题247

三、关于土地使用权和房屋所有权能否分别出租问题254

第五节 对租赁房屋进行添附（包括装修）纠纷的处理256

一、基本原则257

二、善意添附与恶意添附257

三、善意添附的处理258

四、恶意添附的处理259

第六章 不动产交易的担保物权制度261

第一节 担保物权的概念与特征261

一、担保物权的含义261

二、担保物权特征263

三、担保物权的分类265

四、担保物权与用益物权的区别268

第二节 关于担保物权性质的争议269

一、担保物权性质学说分析269

二、担保物权性质为物权理由分析272

第三节 房地产抵押280

一、房地产抵押的概念280

二、房地产抵押权的特征282

三、房地产抵押的形式283

四、房地产抵押的客体287

五、房地产抵押合同288

第四节 土地使用权抵押合同纠纷的解决289

一、土地使用权抵押合同的相关限制289

二、土地使用权抵押合同在司法实践中的常见冲突290

三、抵押房屋的处置292

第五节 预售商品房按揭的法律问题294

一、预售商品房按揭的法律特征及其涉及的法律关系295

二、预售商品房按揭的法律属性303

第七章 不动产交易中介与经纪人制度313

第一节 房地产交易中介313

一、房地产中介服务的含义和内容314

二、不动产中介的法律性质316

三、不动产中介服务机构的法律规范319

四、我国房地产中介市场的开放及应对321

第二节 不动产产权交易经纪人制度324

一、经纪人的角色325

二、不动产代理协议及佣金333

三、经纪人的责任335

主要参考书目340

后记347