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第一章 物业管理概述1

第一节 物业与物业的基本概念1

一、物业定义及类别1

二、物业管理定义及性质2

三、物业管理与传统房地产管理的区别4

四、物业管理的基本特点5

第二节 物业管理的产生的发展6

一、物业管理在国际上的产生和发展6

二、物业管理在我国的产生和发展7

第三节 物业管理的基本环节和基本内容9

一、物业管理的基本环节9

二、物业管理的主要工作内容14

第二章 业主、业主大会与业主委员会18

第一节 业主18

一、业主及其权利、义务18

二、非业主使用人及其权利、义务19

第二节 业主大会19

一、业主大会的概念和特点19

二、业主大会的职责20

三、首次业主大会21

四、召开业主大会程序和方式21

第三节 业主委员会22

一、业主委员会概述22

二、业主委员会组建程序22

三、业主委员会组织形式22

四、业主委员会委员22

五、业主委员会的职责24

六、业主委员会会议24

第四节 业主公约和业主委员会章程24

一、业主公约24

二、业主委员会章程28

第三章 物业管理企业39

第一节 物业管理企业的概念与分类39

一、物业管理企业的概念39

二、物业管理企业的分类39

第二节 物业管理企业的设立40

一、物业管理企业的资质审批40

二、物业管理企业的注册登记42

三、物业管理企业的资质等级标准42

第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置43

一、物业管理企业的组织形式43

二、物业管理企业的机构设置47

第四节 物业管理企业的权利和义务47

一、物业管理企业的权利48

二、物业管理企业的义务49

第五节 物业管理企业的财务管理50

一、物业管理企业财务管理的内容、要求50

二、物业管理企业财务计划的内容、编制51

三、物业管理企业的财务核算、财务监督52

四、物业管理企业的财务分析53

第六节 物业管理企业与有关机构的关系57

一、物业管理企业与业主委员会的关系57

二、物业管理企业与房地产开发企业的关系58

三、物业管理企业与政府管理部门的关系59

四、物业管理企业与各专业服务公司的关系60

五、物业管理与社区管理的关系60

第七节 物业管理企业的建设62

一、ISO 9000质量体系62

二、管理人员的素质及培训69

第四章 前期物业管理75

第一节 物业管理早期介入75

一、物业管理早期介入的意义75

二、物业管理早期介入的内容76

第二节 前期物业服务合同79

一、前期物业管理79

二、前期物业服务合同80

三、业主临时公约82

第三节 物业管理招投标84

一、物业管理招标投标概述84

二、物业管理招标的组织结构设置88

三、物业管理招标投标方式89

四、物业管理招标的程序90

五、物业管理招标文件的编制93

六、物业管理投标实施的步骤94

七、物业管理投标书的编写96

八、开标、评标与定标99

第四节 物业的竣工验收与接管验收101

一、物业竣工验收101

二、物业接管验收101

三、竣工验收与接管验收的区别102

四、物业接管验收应移交的资料103

五、接管验收的标准104

六、交接双方的责任107

七、建设单位的物业保修责任107

八、接管验收注意事项108

九、物业管理企业的续聘、解聘108

第五节 物业入伙109

一、入伙流程109

二、入伙手续文件110

第六节 房屋装修管理113

一、业主进行装修前要申报登记114

二、签订装饰装修管理服务协议114

三、装修工程的禁止行为和注意事项114

四、装修工程的监督检查115

第七节 物业服务合同115

一、物业服务合同的概念和性质115

二、物业服务合同的基本事项116

三、物业服务合同示范文本117

第五章 房屋维修管理124

第一节 房屋维修责任划分及管理内容124

一、房屋维修的责任划分124

二、房屋维修的内容管理125

第二节 房屋损坏状况评定127

一、房屋损坏表现及原因127

二、房屋完损等级评定128

第三节 房屋维修工程130

一、房屋维修工程分类130

二、房屋维修标准132

第四节 房屋安全管理132

一、危险房屋及其管理133

二、装饰装修安全管理134

三、房屋日常养护135

四、白蚁预防与灭治137

第六章 房屋设备管理139

第一节 房屋设备管理概述139

一、房屋设备管理的构成与分类139

二、房屋设备管理特点141

三、房屋设备管理的制度142

四、房屋设备保养与维修的形式142

第二节 给排水设备的维修与管理144

一、给排水设备管理的职责界定144

二、给排水设备的验收、检查144

三、给排水设备的管理与修理145

第三节 电气设备系统的管理146

一、供电设备管理146

二、避雷设施的装置检查、维修149

三、电梯设备管理150

第四节 供暖设备的管理153

一、集中供暖管理内容153

二、供暖设备管理的职责划分153

三、供暖设备管理的特点与要求154

四、供暖设备及用户管理154

第五节 空调系统的管理156

一、空气调节系统的管理156

二、空调管理的基本制度158

第七章 物业管理企业的日常管理与服务160

第一节 日常管理服务概述160

一、日常管理服务的特点160

二、日常管理服务的形式与管理161

三、管理服务工作中的注意事项162

第二节 环卫管理162

一、环卫管理的机构设置162

二、环卫管理的范围及要求163

三、环卫管理的基本措施163

第三节 绿化管理164

一、环境绿地系统与绿化评价指标164

二、环境绿化的基本要求165

三、绿化管理的基本内容165

第四节 治安管理166

一、治安管理的形式及机构166

二、治安管理的设施及装置167

三、治安管理的制度167

四、治安管理常见问题的处置168

第五节 消防管理169

一、消防宣传教育169

二、消防队伍建立169

三、制定消防制度与规定170

四、消防设施、器材的配备与管理170

五、高层建筑消防管理171

六、紧急情况下的疏散172

第六节 车辆及道路管理173

一、居住区道路的规划173

二、车辆道路管理的内容174

三、不同物业车辆道路的管理特点176

第八章 住宅小区物业管理178

第一节 住宅小区概述178

一、住宅小区的概念178

二、住宅小区的功能178

三、住宅小区的特点179

第二节 住宅小区管理方式180

一、住宅小区管理的基本方式180

二、不同产权性质的住宅及管理181

三、租赁住宅的管理183

第三节 住宅小区管理目标及原则184

一、住宅小区管理的目标184

二、住宅小区管理的原则185

第四节 住宅小区精神文明建设186

一、精神文明建设在物业管理中的地位186

二、住宅小区精神文明建设的基本内容186

三、住宅小区精神文明建设的形式187

第五节 住宅小区管理考核187

一、全国优秀管理住宅小区标准187

二、全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则190

第六节 住宅小区管理经费194

一、管理经费的来源194

二、管理服务收费的原则197

三、公共服务费用的构成及测算原则198

第九章 收益性物业的管理199

第一节 收益性物业管理概述199

一、收益性物业管理的特点199

二、收益性物业管理的目标200

三、物业管理企业的选择201

四、物业管理工作的评价202

第二节 收益性物业的营销与保险202

一、收益性物业的市场营销202

二、收益性物业的保险工作203

第三节 收益性物业经营状况评估204

一、现金流图205

二、相关问题分析207

第四节 收益性物业管理经费的构成及测算208

一、经营费用的项目构成208

二、收益性物业管理经费的测算211

第五节 收益性物业的预算及财务报告211

一、收益性物业管理的经费预算211

二、收益性物业管理的财务报告213

第六节 主要收益性物业的管理215

一、写字楼的物业管理215

二、零售收益性物业管理223

第十章 物业管理与法制228

第一节 法制在物业管理工作中的地位228

一、物业管理法律规范的体系228

二、法制建设在物业管理中的重要性229

三、物业管理法制建设存在的问题230

第二节 物业管理法制建设的内容231

一、物业管理法规体系建设232

二、制定物业管理制度与办法232

第三节 物业管理法律责任234

一、物业管理法律责任的种类234

二、物业管理违法行为及其制裁236

三、物业管理违约行为及其处理236

四、违反业主公约的行为及其处理239

第十一章 香港、新加坡和美国的物业管理240

第一节 住宅建设240

一、香港的住宅建设240

二、新加坡的住宅建设242

三、美国的住宅建设243

第二节 物业管理机构244

一、香港的物业管理机构244

二、新加坡的物业管理机构246

三、美国的物业管理机构247

第三节 物业管理内容与经费248

一、物业管理内容248

二、物业管理经费253

附录255

一、物业管理条例255

二、物业管理企业资质管理办法263

三、前期物业管理招标投标管理暂行办法268

四、物业服务收费管理办法273

五、物业管理企业财务管理规定276

六、中华人民共和国物权法279