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第一章 房地产企业所得税专项检查查前准备1

第一节 房地产企业所得税专项检查概述1

一、专项检查历时11年1

二、房地产企业所得税专项检查发现的问题2

三、持续跟进房地产税收专项检查5

四、房地产企业所得税专项检查的政策依据5

五、房地产企业所得税专项检查工作组织11

第二节 房地产业税收专项检查资料准备与技术准备13

一、准备工作步骤13

二、查前信息收集14

三、查前案头分析16

第三节 房地产企业纳税分析17

一、综合性指标分析17

二、税收负担分析20

三、开发项目的纳税分析20

第四节 财务报表涉税分析技术及应用21

一、涉税分析概述21

二、资产负债表分析技术及应用34

三、利润表分析技术及应用40

四、现金流量表分析技术及应用45

五、注意问题49

第五节 财务报表综合分析技巧示例51

一、示例一：利用固定资产相关账户资料进行评估51

二、示例二：利用存货变动率和总资产周转率进行评估51

三、示例三：利用毛利率和销售额变动率进行评估51

第六节 房地产预售特别纳税调整分析示例52

第七节 税务检查方法54

一、全查法和抽查法54

二、顺查法和逆查法55

三、联系查法和侧面查法55

四、比较分析法和控制计算法56

五、专项盘存检查方法56

六、调查方法56

七、税务稽查方法综合应用经典案例分析57

《房地产企业所得税专项检查查前准备》同步练习62

第二章 房地产企业所得税收入的检查65

第一节 收入的构成及检查内容65

一、收入的构成65

二、收入检查的内容66

第二节 未完工开发产品销售收入的检查66

一、政策依据66

二、关于预售收入确认的政策（变化）回顾67

三、预售收入测算69

四、预售收入方面存在的主要问题69

五、检查方法69

第三节 完工标准的检查71

一、政策依据72

二、存在的问题72

三、检查方法72

第四节 实际销售收入的检查73

一、政策依据73

二、收入测算74

三、检查方法74

第五节 视同销售收入的检查77

一、政策依据77

二、检查方法78

第六节 租金收入及预租收入的检查80

一、政策依据80

二、检查方法81

第七节 特殊收入的检查81

一、以物抵债的检查81

二、合作建房的检查83

三、股权转让收入的检查83

四、违建设施的检查86

五、代建工程的检查86

六、假按揭的检查87

七、更名费、违约金等其他收入的检查88

第八节 综合案例分析一——某房地产公司隐瞒销售收入的税务稽查案例89

一、案件背景89

二、检查过程与检查方法90

三、案件分析92

四、违法事实及定性处理93

五、启示与思考95

六、几点建议96

第九节 综合案例分析二——某房地产公司隐瞒多方收入的税务稽查案例96

一、案件背景96

二、检查过程及发现的问题96

三、定性处理及结果98

《房地产企业所得税收入的检查》同步练习98

第三章 房地产企业土地征用费的检查103

第一节 土地分类、土地成本及取得方式103

一、土地分类103

二、土地成本的内容104

三、土地的取得方式105

第二节 土地成本的政策依据与会计核算105

一、政策依据105

二、土地成本的会计核算107

第三节 土地成本的确认与分析110

一、无偿划拨土地成本的确认110

二、以协议方式出让土地成本的确定110

三、土地投资入股成本的确认110

四、参加拍卖土地成本的确认112

五、股权收购方式取得土地成本的确认112

六、以房换地土地成本的确认112

第四节 土地成本的分摊方法112

一、土地成本分摊方法分类112

二、土地成本分摊举例114

第五节 土地成本的检查内容与方法116

一、土地成本的检查内容116

二、土地成本的检查方法117

《房地产企业土地征用费的检查》同步练习118

第四章 房地产企业拆迁补偿支出的检查120

第一节 拆迁补偿概述与流程120

一、拆迁补偿方式121

二、毛地与净地及出让步骤121

三、拆迁补偿流程122

第二节 拆迁补偿财税政策124

一、拆迁补偿安置中涉及的主要税种124

二、政策性搬迁政策比较分析125

三、其他相关税收政策分析126

第三节 拆迁补偿的会计制度及会计处理129

一、财务管理制度129

二、拆迁还房的账务处理129

第四节 拆迁补偿费税务处理130

一、城市房屋拆迁货币补偿案例分析130

二、城市房屋拆迁产权调换补偿案例分析132

第五节 回迁房项目的会计核算和税务处理136

第六节 拆迁补偿税务检查144

一、拆迁补偿税务检查的重点内容144

二、拆迁补偿检查的注意事项144

《房地产企业拆迁补偿支出的检查》同步练习144

第五章 房地产企业前期工程费的检查147

第一节 前期工程费组成内容及收费标准147

一、前期工程费组成内容147

二、前期费用费率及流程148

第二节 会计处理和检查的政策依据151

一、会计处理151

二、政策依据152

第三节 审核重点及检查方法152

一、审核重点内容152

二、检查方法154

三、检查案例155

《房地产企业前期工程费的检查》同步练习161

第六章 房地产企业基础设施费的检查163

第一节 基础设施费组成内容及收费标准163

一、基础设施费组成内容163

二、收费标准164

第二节 会计处理及检查的政策依据165

一、账务处理165

二、检查的政策依据165

第三节 审核重点及检查方法166

一、审核内容166

二、审核重点166

三、检查方法166

四、检查案例167

《房地产企业基础设施费的检查》同步练习170

第七章 房地产企业建筑安装费的检查173

第一节 建安工程费组成内容173

一、建安工程费组成内容（细目）173

二、工程造价174

三、工程造价计价177

第二节 政策依据与会计核算180

一、政策依据180

二、建筑安装工程费的核算程序180

三、会计核算举例181

第三节 检查注意问题与涉税审核分析183

一、检查注意问题183

二、建安成本审核分析184

第四节 建安成本的检查方法及案例分析192

一、检查策略192

二、企业所得税的检查方法193

三、土地增值税的审核方法193

四、房地产公司建安成本的典型检查案例分析194

《房地产企业建筑安装费的检查》同步练习197

第八章 房地产企业公共配套设施费的检查204

第一节 房地产企业配套设施概述204

一、房地产配套设施种类及其归集204

二、政策依据205

三、房地产企业公共配套设施预提费用计算表设计206

第二节 地下车库成本费用处理207

一、问题的提出207

二、政策依据208

三、地下车库的性质和权属208

四、非人防地下车位的成本处理208

五、人防工程涉税处理209

第三节 会所的涉税处理214

一、会所的权属214

二、会所的使用214

三、会所开发成本的会计核算215

四、会所自用的涉税处理216

五、会所的税务检查217

第四节 幼儿园的涉税处理217

一、问题的提出217

二、政策依据218

三、问题分析218

四、案例点评219

第五节 检查方法222

《房地产企业公共配套设施费的检查》同步练习223

第九章 房地产企业开发间接费的检查227

第一节 开发间接费组成内容及财税政策227

一、组成内容227

二、政策依据228

第二节 开发间接费列支范围的界限及税务处理229

一、费用的划分及分摊229

二、税会差异协调231

三、具体项目涉税处理231

第三节 开发间接费的检查方法233

一、检查内容233

二、检查方法234

《房地产企业开发间接费的检查》同步练习240

第十章 房地产企业税金、资产损失税前扣除及税收优惠的检查242

第一节 税金税前扣除242

一、政策依据242

二、与转让房地产有关的税金检查243

第二节 资产损失税前扣除244

一、政策依据244

二、检查方法246

第三节 企业所得税税收优惠的检查251

一、政策依据251

二、经济适用房企业所得税税收优惠251

三、售后回购的税收优惠252

四、融资性售后回租的税收优惠253

五、合作建房税收优惠的检查255

第四节 核定征收的检查257

一、政策依据257

二、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题257

三、核定征收企业改为查账征收的企业所得税处理258

第五节 关联交易的涉税检查260

一、避税链关联交易形式260

二、关联方交易行为的审核261

第六节 预计毛利计入当期的应纳税所得额的检查261

一、政策依据261

二、计税毛利与实际毛利的纳税调整262

三、房地产企业进行例行汇算清缴的稽查264

《房地产企业税金、资产损失税前扣除及税收优惠的检查》同步练习266

第十一章 房地产企业期间费用的检查271

第一节 期间费用的范围271

一、销售费用271

二、管理费用271

三、财务费用272

第二节 期间费用的检查272

一、保证金的检查272

二、手续费或佣金的检查272

三、业务招待费的检查274

四、工资薪金的检查276

五、应付福利费的检查278

六、工会经费的检查279

七、职工教育经费的检查280

八、捐赠支出与赞助支出的检查283

九、企业借款费用的检查285

十、服务费、管理费的检查289

十一、广告费、业务宣传费的检查291

十二、固定资产租赁费的检查295

十三、差旅费、会议费、董事会费的检查297

十四、减值准备的检查298

《房地产企业期间费用的检查》同步练习300

第十二章 房地产企业所得税专项检查方法综述及案例分析304

第一节 行业生产经营流程304

一、注册登记304

二、取得土地305

三、立项与规划305

四、建筑施工305

五、销售管理305

六、产权办理306

第二节 下户前准备工作308

一、入户检查应掌握的基本情况308

二、入户检查时应全面掌握有关资料308

第三节 财务报表风险识别310

一、流动资产类310

二、长期投资类311

三、固定资产类311

四、流动负债类311

五、所有者权益类312

六、损益类312

第四节 房地产开发成本项目313

一、成本项目构成313

二、计税成本对象的确定原则314

三、成本分配方法314

第五节 通过风险预警和风险识别筛选税务检查对象316

一、指标一：销售收入差异率316

二、指标二：建筑安装工程费单位成本差异率317

三、指标三：机会指标319

四、25类容易出现的问题及注意事项321

第六节 税务检查的主要内容322

一、经营收入类检查的主要内容322

二、成本费用类检查的主要内容324

三、其他涉税问题检查的主要内容325

第七节 账内发现问题的途径325

一、预售收入发现问题的检查途径325

二、视同买断方式发现问题的检查途径326

三、代收款项的检查途径328

四、成本扣除项目发现问题的检查途径330

五、开发费用的检查途径331

第八节 账外发现问题的途径336

一、厘清检查思路336

二、检查方法与途径336

第九节 检查之后的税务处理339

第十节 常见涉税问题及核查方法345

一、计税收入类345

二、成本费用类348

《房地产企业所得税专项检查方法综述及案例分析》同步练习351

附录一 关于加强企业所得税后续管理的指导意见356

附录二 对《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的解读360

附录三 房地产企业所得税汇算清缴查账报告模板372

附录四 房地产行业自查提纲376

附录五 建筑安装业自查提纲382

附录六 企业产品成本核算制度（试行）386