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第一部分 土地产权制度和开发土地的获取3

第一章 房地产开发土地使用权制度和法律体系3

一、我国现行房地产土地政策和制度说明3

二、我国土地所有权细则说明书5

三、我国土地使用权制度说明书8

四、我国土地登记制度说明书9

五、我国房地产相邻权细则说明书10

六、我国房屋所有权的权能说明书12

七、我国土地用途管制制度说明书13

八、我国房地产法律体系细则说明书14

九、我国土地登记的内容和基本程序18

十、国有土地有偿使用费的规定20

十一、各级土地主管部门的权限说明书22

【典型案例】划拨土地使用权转让纠纷案22

第二章 土地使用权的获取与拆迁安置24

一、房地产开发企业获取土地使用权的途径24

二、以招标方式获得土地使用权的程序26

三、国有土地使用权转让的程序27

四、农村集体土地征收的条件与特点28

五、征收农村集体土地应遵守的基本原则29

六、征收农村集体土地的基本程序31

七、城市房屋拆迁工作的基本程序32

八、房屋拆迁补偿安置的最新规定33

九、国有土地使用权出让合同范本35

【典型案例】非法征收集体土地致养鸭厂受损失补偿案39

第三章 获取建设用地使用权的法律风险防控41

一、出让土地使用权的法律风险及防范41

二、划拨土地使用权的法律风险及防范44

三、土地使用权抵押贷款的法律风险45

四、土地使用权抵押贷款的风险防范48

五、集体土地使用权租赁的法律风险及防范49

【典型案例】以股权转让方式获取土地使用权引发的纠纷51

第二部分 项目规划设计和报建管理55

第一章 房地产项目立项和可行性分析55

一、房地产开发项目的立项及其审批55

二、房地产项目开发建议书的编制57

三、房地产项目可行性研究报告的内容58

四、房地产项目可行性研究工作程序60

五、房地产开发城市选择应考虑的因素61

六、房地产开发地段选择应考虑的因素64

【典型案例】某房地产项目转让引发的纠纷65

第二章 房地产项目设计规范化管理67

一、项目规划设计管理制度67

二、房地产项目设计规范化程序74

三、设计阶段质量控制规范化程序75

四、项目设计进度控制程序76

五、规划设计方案评估规范化程序77

六、施工图纸会审管理规范78

七、工程设计变更管理规范81

八、工程设计变更管理程序83

九、工程委托设计合同书范本84

【典型案例】合同双方变更设计图纸引起的责任分担纠纷案88

第三章 房地产项目规划和设计行政审批90

一、房地产规划审批的程序90

二、建设用地规划许可证的办理92

三、建设工程规划许可证的办理94

四、建设项目可行性研究报告的审批96

五、《建设项目选址意见书》的核发98

六、建设项目规划设计方案审定程序100

七、项目规划总图审查程序101

八、规划报建图纸审查程序102

九、项目施工图纸审查程序103

十、项目施工报建审查程序104

十一、与市政设施接驳的程序105

【典型案例】土地规划部门违规审批引起的诉讼108

第四章 项目规划建设法律规范和风险防控110

一、住房建筑面积规划设计法律规范110

二、住宅楼架空层规划建设法律规范111

三、住宅容积率规划建设法律规范112

四、建设工程勘察设计合同法律风险防范113

五、项目规划设计阶段成本法律风险防范115

六、预售商品房设计变更法律风险防范116

【典型案例】住宅架空层权属问题引发的纠纷118

第三部分 房地产项目招投标和施工管理123

第一章 房地产项目开发招标和投标123

一、房地产公司建设工程招标管理制度123

二、房地产建设工程招标的方式和招标机构126

三、编制常用招标文件的标准129

四、工程勘察设计招投标工作程序130

五、工程施工招投标工作程序132

六、工程装饰装修招投标程序135

七、工程监理招投标工作程序136

八、设备物资采购招投标程序137

九、前期物业招投标工作程序138

十、房地产企业招标书范本139

【典型案例】某房地产公司建设工程“黑白合同”纠纷案145

第二章 施工招标与工程施工行政审批148

一、房地产建设工程消防设计监督和审核148

二、房地产建设工程城市绿地率审批149

三、房地产建设人民防空工程审批150

四、房地产建设工程环境保护审批152

五、房地产工程地震安全性及抗震设防审批153

六、房地产建设工程质量监督审批154

七、房地产建设工程施工安全监督审批155

【典型案例】两家房地产开发企业非法转包纠纷案156

第三章 房地产项目施工质量和安全管理157

一、房地产建设工程承包人管理制度157

二、房地产建设工程技术质量管理规范158

三、房地产建设工程质量管理工作程序161

四、房地产建设工程施工质量控制方法及措施161

五、房地产建设工程施工进度控制管理规范163

六、房地产建设工程进度控制程序166

七、施工安全事故预防措施168

八、施工安全事故处理的方法170

九、建设工程安全管理制度171

十、项目施工合同管理制度175

十一、项目工程施工合同范本176

【典型案例】某建设工程施工合同质量纠纷案178

第四章 房地产项目竣工验收与交付180

一、建设工程阶段验收管理制度180

二、建设工程竣工验收管理制度182

三、建设工程阶段性验收和竣工验收的方法184

四、隐蔽工程的验收和相关责权186

五、建设工程竣工验收报告书的内容188

六、建设工程竣工验收备案的程序190

七、建设工程交付使用的程序191

八、建设工程文件归档的内容和管理要求192

九、新建住宅使用说明书范本194

【典型案例】隐蔽工程未及时检验致停工损失纠纷案196

第五章 项目招投标及施工法律问题和风险防范198

一、建设工程转包的法律认定和法律后果198

二、建筑工程竣工验收法律体系说明书200

三、建设工程招投标法律风险防范201

四、签订建设工程施工合同的法律风险防范203

五、建设工程现场签证的法律风险防范206

六、建设工程工期延误的法律风险防范208

七、工程索赔的技巧与法律风险防范211

【典型案例】施工合同中未约定通用条款引发的纠纷213

第四部分 房地产市场营销和房地产交易217

第一章 房地产销售过程管理217

一、商品房预售条件的相关说明217

二、商品房预售许可证的办理218

三、商品房销售明码标价的规定219

四、楼盘销售团队组建规范222

五、商品房预售的程序及相关法律说明223

六、房地产集中开盘认购的程序226

七、个人购房如何按揭贷款226

八、新商品房买卖合同范本228

【典型案例】商品房认购协议纠纷案235

第二章 房地产交易过程的控制237

一、房地产转让的法律特征和条件237

二、房地产转让原则说明书239

三、房地产转让的基本程序240

四、办理商品房产权证的程序240

五、房产过户的程序和注意事项241

六、房屋中介服务人员的权利和义务说明书243

七、房地产转让合同范本245

【典型案例】某房地产代销公司携房款潜逃案246

第三章 房地产交易的法律问题和风险防范247

一、商品房预售的法律特征247

二、商品房认购协议的法律效力248

三、预购商品房贷款抵押相关法律问题250

四、房屋租赁的法律特征252

五、房屋租赁条件法律说明书253

六、商品房代理销售法律风险防范254

七、预售商品房认购法律风险防范255

八、签订购房合同的风险防范256

九、购房合同的备案及其法律效力259

十、住宅底商租赁法律风险防范260

【典型案例】房产交易中“阴阳合同”引发的纠纷262

第五部分 房地产企业财务管理267

第一章 房地产开发筹资和融资管理267

一、房地产开发资金筹集规划的内容267

二、房地产开发资金筹集的主要方式268

三、房地产开发融资方案选择策略270

四、房地产开发融资方案选择制度270

五、房地产开发融资的基本程序272

六、房地产传统贷款信托融资模式274

七、房地产企业融资工作管理制度275

【典型案例】某房地产企业非法融资案278

第二章 房地产企业流动资产和纳税管理280

一、房地产企业财务管理制度280

二、房地产企业财务预算的程序283

三、房地产企业会计核算规范284

四、财务分析工作程序286

五、年度财务预算管理288

六、房地产企业内部审计管理办法289

七、房地产企业审计工作程序291

八、房地产企业内部审计方案294

九、房地产企业应缴纳的税收296

十、项目开发前期需缴纳的费用299

十一、房地产交易的有关税收301

十二、房地产企业纳税的程序303

十三、土地增值税清算的相关问题304

【典型案例】某房地产企业偷税、漏税案307

第三章 房地产企业财务管理法律问题和风险防范309

一、房地产合作开发纳税性质认定和税务处理309

二、房地产企业借款利息税务处理法律解读310

三、土地增值税清算应注意的问题313

四、房地产开发企业按揭贷款的法律风险防范314

五、二手房交易避税常见的方式及风险316

【典型案例】代建房屋纳税处理案319

第六部分 房地产物业管理323

第一章 物业服务管理323

一、物业管理的基本运作程序323

二、物业接管验收的步骤324

三、业主入住的程序和标准325

四、物业维修工岗位职责328

五、物业维修工日程行为规范329

六、物业客户报修工作程序330

七、物业绿化工岗位职责331

八、物业保洁员岗位职责332

九、物业室内装修工作程序333

十、物业供电、水、气处理程序334

十一、物业公司处理住户投诉的程序335

【典型案例】业主因物业服务质量下降拒付管理费引发的纠纷335

第二章 物业安全管理337

一、物业安全保卫管理制度337

二、物业保安人员日常管理规范338

三、住宅小区车辆管理制度339

四、物业消防安全责任制度340

五、电梯困人处理程序341

六、物业重大事件报告与处置程序341

七、打架斗殴处理程序342

八、住户违章处理标准343

【典型案例】物业服务合同与小区车辆安全纠纷案345

第三章 物业管理法律风险防控347

一、物业接管验收法律风险防范347

二、物业服务合同法律风险防范348

三、物业委托管理合同法律风险防范350

四、物业服务收费法律纠纷及风险防范351

五、物业公共安全管理法律风险防范352

【典型案例】房屋中介公司租赁合同纠纷案354

第七部分房地产经营管理法律疑难问题解释359

一、关于农村集体土地入市的法律解读359

二、合作开发房地产合同的法律性质及效力认定360

三、以公司股权转让方式转让土地使用权法律认定362

四、关于缴纳住宅专项维修资金的法律解释364

五、关于住宅小区车库权属的法律认定366

附录368

中华人民共和国城市房地产管理法368

国有土地上房屋征收与补偿条例378

中华人民共和国房产税暂行条例384

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释385

城市房地产转让管理规定390

商品房销售管理办法394