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导论1

一、研究意义1

二、研究现状3

三、研究的主要内容15

四、研究的思路和方法17

第一章 农村宅基地使用权制度概述19

第一节 农村宅基地使用权的概念和特征19

一、宅基地使用权的概念分析19

二、宅基地使用权的法律特征20

第二节 农村宅基地使用权的内容24

一、宅基地使用权的主体24

二、宅基地使用权的客体24

三、宅基地使用权人的主要权利和义务25

第三节 农村宅基地使用权的性质探讨26

一、农村宅基地使用权的性质之争27

二、农村宅基地使用权性质的界定29

第四节 农村宅基地使用权的权能33

一、农村宅基地使用权的占有、使用权能33

二、农村宅基地使用权的收益权能35

三、农村宅基地使用权的处分权能39

第二章 我国农村宅基地使用权制度的历史沿革44

第一节 我国宅基地使用权制度的历史发展44

一、宅基地私人所有阶段45

二、宅基地使用权制度的确立阶段45

三、宅基地使用权的变革与发展阶段46

四、对宅基地使用权制度历史发展的思考50

第二节 我国宅基地使用权制度的发展趋势52

一、宅基地使用权的物权属性日益凸显52

二、宅基地使用权的权能在逐步扩大53

第三章 宅基地使用权与相关权利的比较分析55

第一节 宅基地使用权与建设用地使用权55

一、两者的主体范围不同56

二、两者的权利客体不同57

三、两者的权利内容不同57

四、两者权利取得方式不同58

五、两者流转限制不同58

六、两者权利的有偿性及权利存续期间不同59

第二节 宅基地使用权与土地承包经营权60

一、两者的设立目的不同61

二、两者的设立方式不同61

三、两者的期限和数量限制不同62

四、两者在流转方面不同62

第三节 宅基地使用权与地上权63

一、两者的法律性质不同63

二、两者的主体不同64

三、两者的客体不同64

四、两者的期限不同65

五、两者的用途不同65

六、两者的取得和流转方式不同66

第四节 宅基地使用权与永佃权66

一、两者土地利用性质不同66

二、两者是否有偿不同67

第五节 宅基地使用权与地役权67

一、两者设定方式不同67

二、两者的主体范围不同68

三、两者的客体不同68

四、两者的内容不同69

五、两者的期限不同69

第四章 农村宅基地使用权的取得及消灭70

第一节 农村宅基地使用权的取得70

一、农村宅基地使用权的取得70

二、农村宅基地使用权的登记76

第二节 农村宅基地使用权的消灭81

一、农村宅基地使用权与一般用益物权消灭之比较81

二、农村宅基地使用权消灭的分析81

第五章 农村宅基地使用权制度问题剖析84

第一节 我国现行宅基地使用权的立法现状84

一、宪法与法律法规之规定85

二、相关政策文件之规定88

三、立法现状分析90

第二节 我国现行宅基地使用制度引发的现实问题94

一、宅基地闲置现象严重，土地资源浪费94

二、宅基地使用权隐性交易普遍，集体资产流失严重96

三、农民融资困难，权益无法保障97

四、宅基地使用权登记及管理秩序混乱98

五、农村私有房屋买卖纠纷日益增多99

第六章 农村宅基地使用权的流转101

第一节 宅基地使用权流转的理论争议101

一、宅基地使用权流转的三种学说101

二、对上述学说的评析105

第二节 宅基地使用权流转的现状考察106

一、宅基地使用权流转的法律规制现状106

二、宅基地使用权现实流转的方式110

三、宅基地使用权现实流转引发的矛盾冲突116

四、宅基地使用权现实流转的原因分析118

第三节 宅基地使用权流转的必要性、可行性分析121

一、宅基地使用权流转的必要性分析121

二、宅基地使用权流转的可行性分析127

第四节 宅基地使用权流转试点的实证分析131

一、广东省的宅基地入市131

二、天津市的宅基地换房133

三、重庆市的“地票”交易134

四、成都市的联建农宅137

五、沪、浙地区的宅基地置换139

六、对宅基地使用权流转试点的评析141

第七章 农村宅基地使用权的保护146

第一节 宅基地使用权保护立法的价值选择146

一、统筹兼顾公平与效率146

二、产权清晰、促进交易147

三、适应经济社会的发展149

第二节 宅基地使用权自身制度的完善151

一、取得制度151

二、流转制度156

三、消灭制度163

第三节 宅基地使用权配套制度的完善164

一、建立宅基地流转收益分配制度164

二、改革城乡二元户籍制度165

三、健全农村社会保障体系166

第四节 “小产权房”问题分析168

一、“小产权房”的概念和特点168

二、“小产权房”与现行法律规定的冲突171

三、“小产权房”的“非法”与“正当”173

四、“小产权房”的未来走向177

第五节 “农家乐”问题分析180

一、“农家乐”现象的产生及其意义180

二、“农家乐”用地的规范化181

参考文献184