垄断、竞争与管制 北京市住宅业市场结构研究2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载

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第一章 导论1

一、问题的提出1

二、竞争、垄断与管制：一个文献综述3

（一）竞争及完全竞争理论3

（二）垄断及垄断理论4

（三）管制与放松管制10

三、研究范围与研究对象14

（一）研究范围14

（二）研究对象14

四、研究思路、框架、内容、方法及创新之处15

（一）研究思路15

（二）研究框架16

（三）研究内容16

（四）研究方法18

（五）创新之处19

第二章 政府、市场与经济绩效25

一、市场与经济绩效25

（一）市场为什么会成功：福利经济学定理与帕累托有效25

（二）市场失败：市场神话的破灭27

（三）市场经济为什么会成功34

（四）竞争总是有效率的吗37

（五）垄断总是坏的吗39

二、政府与经济绩效41

（一）政府为什么干预经济41

（二）政府为什么会失败42

（三）政府如何干预经济44

三、政府与市场的融合45

（一）政府与市场的融合（Ⅰ）：市场社会主义45

（二）政府与市场的融合（Ⅱ）：市场增进论46

四、住宅业市场演进的一个理论假说48

（一）转轨理论与中国“渐进式改革”48

（二）住宅业市场演进的一个理论假说50

第三章 行政性垄断与经济绩效：1980年以前53

一、计划经济体制与行政性垄断53

二、行政性垄断与经济绩效60

（一）供给短缺与过度需求60

（二）资源配置效率低下，社会福利恶化65

三、结论性评述67

第四章 住房制度改革与国有企业垄断：1980～1991年71

一、财政困难与房改71

二、国有企业垄断：供给分析77

（一）国有制与国有企业77

（二）国有制与国有企业垄断80

三、国有企业垄断：需求分析84

四、住房价格：按成本定价和按政府定价87

五、国有企业垄断与经济绩效91

六、结论性评述95

第五章 环形竞争、“集团购买”与寡占：1992～1999年99

一、放松管制与房地产热99

二、进入壁垒、环形竞争、产品差异与寡占：供给分析106

（一）进入壁垒：圈地运动与寻租活动106

（二）区位竞争与区位垄断：空间竞争模型与产品差异115

三、“集团购买”与寡占：需求分析126

四、住房价格：按成本定价与垄断高价133

五、寡占与经济绩效140

（一）资源配置效率低下，社会总福利降低140

（二）期房：非对称信息与消费者福利144

（三）税费改革：增加生产者福利还是消费者福利145

（四）安居工程：管制者能管制什么146

六、结论性评述148

第六章 价格合谋与垄断：2000年至今151

一、需求约束与需求偏好：需求分析151

（一）从“集团购买”到“个人购买”151

（二）住宅金融与需求约束153

二、价格合谋与垄断：供给分析154

（一）沉淀成本与价格合谋154

（二）“集体行动”与价格合谋156

（三）价格合谋与非价格竞争161

三、住房价格：价格领袖制165

（一）价格领袖与价格刚性165

（二）垄断高价：收入效应与替代效应168

四、价格合谋与经济绩效169

（一）价格合谋降低了社会福利169

（二）价格合谋不利于效率的提高171

（三）对政府房改不同供应体系的评价171

（四）公房上市：竞争与消费者福利175

五、结论性评述177

第七章 结论及政策含义180

一、主要结论180

二、理论与政策含义的进一步讨论184

（一）房价为何居高不下184

（二）下一步房改应如何走187

三、需要进一步研究的问题189

附件：房地产开发企业调查问卷表192

参考文献198

后记211

图2—1垄断的经济绩效分析32

表3—1北京市1949～1990年公房、私房占有情况54

表3—2北京市新中国成立初期至“五五”时期新增固定资产及其构成56

表3—3北京市改革前住房投资、建设、居住情况57

表3—4北京市改革前城镇居民住房租金情况59

表3—5北京市截至1985年城镇住房设备情况66

图3—1北京市各时期住宅（宿舍）竣工面积56

图3—2改革前住房租金的模拟市场61

图3—3北京市改革前人口增长情况62

表4—11978～1988年中国城镇住房的补贴规模72

表4—21981～1988年中国的住房补贴、住宅投资与财政支出情况73

表4—3中国1980～1990年财政赤字情况74

表4—4北京市1997年住宅提供方式调查情况78

表4—5北京市1986～1991年房地产开发企业性质情况79

表4—61997年经北京市城乡建设委员会确认的具有资质等级的房地产开发公司名单81

表4—7北京市1986～1991年城镇居民家庭的房价收入比84

表4—8北京市1986～2000年“集团购买”与个人购买情况86

表4—91990年几个城市商品房价格与商品房建造成本的对比89

表4—10北京市人均居住面积一览表92

表4—11截至1985年北京市城镇居民居住面积分析93

表4—12截至1985年北京市居民缺房情况93

表4—13截至1992年北京市4家企业的房改情况94

表5—1北京市1992～2000年土地出让与行政划拨情况100

表5—21992～2000年北京市房地产开发企业性质情况101

表5—31992.2000年北京市国有房地产开发企业所占比重情况110

表5—4北京华远房地产股份有限公司开发情况111

表5—5对北京市27家房地产开发公司土地来源的调查113

表5—6北京市27家房地产开发企业竞争方式调查表124

表5—71992～2000年北京市房地产开发企业的营业状况125

表5—81991～2000年京、沪两地“集团购买”情况127

表5—9截至1999年底省级大厦建造情况128

表5—101993～2000年北京市外销商品房批准上市情况129

表5—111992～2000年北京市、上海市、深圳市城镇居民家庭的房价收入比131

表5—121994～2000年北京、上海、深圳住宅空置面积之比较132

表5—132000年北京市住宅空置面积按区域的分布情况132

表5—14深圳市1994～2000年商品住宅外销情况135

表5—15京、沪、深圳市盐田区房地产开发企业投资收益率情况136

表5—16北京市房地产开发企业资金来源构成137

表5—171997年前后方庄、望京、周庄等住宅小区的价格构成138

表5—18对北京市房价居高不下原因的调查140

表5—19北京市房地产开发企业的投资效率表140

表5—20北京市1998～1999年1000户居民家庭居住情况143

表5—21北京市“安居工程”实施情况147

图5—1北京市1987～1999年土地开发情况102

图5—2收敛式蛛网模型103

图5—3土地市场模型104

图5—4北京市1992～2000年土地出让价格情况105

图5—5豪特林的“线形城市”115

图5—6Salop圆周模型120

图5—7环形竞争121

图5—8集团购买与个人购买的需求价格弹性比较130

图5—9北京、上海、深圳房价之比较134

图5—10京、沪房价与建造成本之比较135

图5—11北京市1992～2000年竣工面积增加量与人口增加所要求的住宅面积增加量的比较141

图5—12住宅供给短缺引起的价格与产量变动情况142

表6—11994～2000年北京、上海、深圳个人住房消费贷款情况153

表6—2对北京市27家房地产开发企业退出壁垒的调查154

表6—3开发商之间的竞争策略155

表6—4对北京市27家房地产开发企业房价协调的调查161

表6—5北京市27家开发商竞争方式调查情况161

表6—6对北京市27家房地产开发企业广告作用的调查162

表6—7对北京市27家房地产开发企业房价制定的调查165

表6—81995～2000年北京市房地产开发公司的平均成本及市场平均价格情况167

表6—91999～2000年北京市1000户城镇居民家庭居住情况170

表6—101996～2000年北京市房地产开发企业的销售费用171

表6—11北京市公房上市情况177

图6—1价格变化的替代效应与收入效应168

图6—2价格合谋的福利损失169

图6—31996～2000年北京市商品房、经济适用房施工面积情况173