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第1章 房地产业的新形势3

1.1 中国房地产业总的发展趋势3

1.2 房地产业面临的新问题4

1.3 房地产行业最新政策指向7

1.4 房地产经营管理的五大误区9

1.5 细数2006年北京市房地产十大热点13

第2章 房地产经营管理概述19

2.1 房地产与房地产业19

1．房地产的概念和特征19

2．房地产业的概念和特征20

2.2 房地产市场22

1．房地产市场的概念22

2．房地产市场的类型23

3．房地产市场的供求关系25

4．房地产市场的运行规律28

2.3 房地产开发企业32

1．房地产开发企业的概念32

2．房地产开发企业的设立32

3．房地产开发企业人员的组成33

2.4 房地产开发经营的程序34

1．项目立项阶段34

2．项目前期准备阶段36

3．项目建设阶段37

4．项目销售及售后服务阶段38

附录2-1 城市房地产开发经营管理条例（1998年版）39

附录2-2 房地产开发企业资质管理规定（2000年版）45

第3章 房地产项目投资决策管理53

3.1 房地产投资概述53

1．房地产投资的概念53

2．房地产投资的类型53

3．房地产投资的特点54

3.2 房地产投资机会的选择56

1．房地产投资机会的概念56

2．房地产投资机会的选择57

3.3 房地产投资风险分析59

1．房地产投资风险的概念59

2．房地产投资风险的类型59

3．房地产投资风险的管理61

3.4 房地产投资决策63

1．房地产投资决策的概念63

2．房地产投资决策的策略63

3．房地产投资决策的程序64

4．房地产投资决策的方法65

3.5 房地产开发方案68

1．房地产初步开发方案的概念68

2．房地产初步开发方案的内容68

附录3-1 建筑工程消防监督审核管理规定69

附录3-2 全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲74

第4章 房地产开发资金筹集管理81

4.1 房地产开发资金概述81

1．房地产企业开发资金的意义81

2．房地产企业开发资金的特征82

3．房地产企业开发资金的筹措原则82

4.2 房地产开发资金的筹措渠道84

1．银行贷款84

2．自有资金筹集85

3．房地产债券86

4．房地产股票87

5．其他筹资方式88

4.3 房地产开发资金筹资决策89

1．房地产开发资金筹集的步骤89

2．房地产开发资金筹集的风险及控制91

4.4 银行贷款管理程序94

1．商业银行贷款管理程序94

2．国家开发银行贷款管理程序95

3．利用外资的原则和管理方法100

附录4-1 中国建设银行借款合同示范文本104

附录4-2 中国银行借贷合同示范文本108

附录4-3 中国农业发展银行抵押担保借款合同119

附录4-4 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（2006年版）124

第5章 房地产开发建设管理129

5.1 房地产开发建设准备工作129

1．技术准备阶段129

2．物资准备阶段130

3．劳动组织准备阶段131

4．施工现场准备阶段132

5．施工场外准备阶段133

5.2 房地产开发项目工程招标及投标133

1．房地产开发项目工程招投标的概念及类型133

2．房地产开发项目工程招投标的程序134

3．房地产开发项目工程招投标文件的编制138

5.3 房地产开发建筑工程施工的合同142

1．房地产开发建筑工程施工的合同形式142

2．房地产开发建筑工程施工的合同通用条款145

5.4 房地产开发项目建设的监理152

1．房地产开发工程建设监理的概念及职能152

2．房地产开发工程监理工作的程序153

3．房地产开发工程监理工作的内容154

5.5 房地产开发项目工程的管理156

1．房地产开发建设工程的安全生产管理156

2．房地产开发建设工程的质量管理159

5.6 房地产项目竣工验收160

1．房地产竣工验收的条件160

2．房地产竣工验收的程序161

3．房地产竣工验收的依据和标准162

4．房地产竣工验收报告162

5．房地产竣工验收备案162

附录5-1 建筑工程设计招标投标管理办法（2000年版）163

附录5-2 建筑工程施工许可管理办法（2001年版）167

附录5-3 建设工程质量管理条例170

附录5-4 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定181

第6章 房地产实用营销管理制度187

6.1 营销费用预算管理187

6.2 销售统计管理187

1．销售统计管理的原则187

2．销售统计日报管理188

3．销售统计周报管理189

4．销售统计月报管理190

6.3 房地产销售团队的建设与管理192

1．房地产销售团队的任务和目标192

2．房地产销售团队的环境支持193

3．房地产销售团队的合作193

4．房地产销售团队的中途接管194

5．改造落后的销售团队195

6.4 房地产客户关系管理197

1．房地产客户关系管理的重要性197

2．客户关系管理的作用198

3．建立客户关系管理的措施199

4．建立客户关系管理的过程200

6.5 房地产客户服务管理201

1．办理购房手续问题201

2．销售承诺问题201

3．预定款返还问题202

4．违约还是欺诈问题202

5．产权证的办理问题203

6．入住时间的确定问题203

7．房屋面积问题204

8．防水工程与维修问题204

9．门窗安装与维修问题205

第7章 房地产营销价格策划209

7.1 房地产价格概述209

1．房地产价格的概念209

2．房地产价格的构成要素209

3．房地产价格与估价的差异210

7.2 房地产实战定价方法211

1．成本导向定价法211

2．竞争导向定价法213

3．需求导向定价法214

7.3 房地产实战定价策略215

1．新开楼盘定价策略215

2．全营销过程定价策略217

7.4 房地产实战定价程序219

1．收集整理市场信息及定价标的物楼盘资料220

2．估计成本和需求220

3．分析竞争对手220

4．选择房地产定价的目标与基本方法220

7.5 房地产实战调价策略222

1．调价的前期准备222

2．调价的技巧224

附录7-1 关于做好稳定住房价格工作的意见226

附录7-2 关于进一步加强房地产广告管理的通知229

第8章 房地产项目的物业管理233

8.1 房地产项目物业管理的基本概念233

1．物业与物业管理的概念233

2．物业管理的特征及功能234

3．物业管理的类型与内容236

8.2 房地产项目物业管理程序237

1．物业管理前期介入237

2．物业管理公司的资质等级管理242

3．物业管理公司的机构设置243

8.3 房地产项目物业的工程管理244

1．物业工程管理概述244

2．物业工程管理人员配备244

8.4 物业租赁255

1．物业租赁的概念255

2．房屋租赁关系的特征255

3．房屋租赁的原则256

4．物业租赁的程序257

5．房屋租赁的分类257

附录8-1 物业管理条例258

附录8-2 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法268

附录8-3 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年版）271

第9章 房地产企业全程税收管理281

9.1 前期准备阶段281

1．契税281

2．耕地占用税284

9.2 建设施工阶段286

1．建筑安装营业税286

2．增值税289

3．印花税294

4．车船税302

9.3 销售阶段306

1．营业税306

2．城市维护建设税313

3．土地增值税314

4．企业所得税330

9.4 保有阶段352

1．城镇土地使用税352

2．房产税355

附录9-1 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（2006年版）359

附录9-2 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知362

附录9-3 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知366

第10章 房地产纠纷防范制度371

10.1 房地产产权制度371

1．房地产土地使用权的概念和特点371

2．房地产土地使用权的取得、变更和终止372

3．房地产土地所有权的概念和类型374

10.2 房地产开发建设用地制度375

1．我国现行的土地管理机构375

2．国家征收集体土地的审批和补偿安置376

3．建设用地的审批及管理377

10.3 房屋拆迁安置法律制度378

1．房屋拆迁概述378

2．房屋拆迁的程序380

3．房屋拆迁的安置381

4．房屋拆迁的补偿382

5．房屋拆迁纠纷的解决384

10.4 房屋交易法律制度384

1．房屋交易概述384

2．房屋买卖386

3．房屋租赁388

4．房屋抵押394

10.5 房屋权属登记制度397

1．房地产登记概述397

2．房地产权属登记398

10.6 物业管理法律制度400

1．物业管理法律关系的概念400

2．物业管理法律关系的要素400

3．物业管理法律责任401

4．物业管理的业务范围402

第11章 房地产全程经营管理制度及常用表格402

11.1 前期准备阶段运营图表407

1．工程项目市场调研表407

2．竞争楼盘调查表408

3．房地产项目意向购房客户问卷调查表409

4．竞争楼盘与竞争对手情况调查表413

5．建设项目选址意见申请表414

6．申领建设用地规划许可证操作程序图415

7．建设项目选址意见书416

8．建设工程规划设计要求申请表417

9．建筑工程设计方案送审单418

10．编制项目质量计划的工作流程图419

11．编制项目成本预算的工作流程图420

12．房地产项目开发风险分析表420

13．申领建设用地规划许可证程序图421

11.2 建设施工阶段运营图表422

1．建筑施工承发包工作程序图422

2．房地产项目工程施工进度表423

3．房地产项目建筑设计计划表424

4．施工招标程序图425

5．施工投标工作程序图427

6．建造成本支出现金流分析图430

7．我国房地产开发资金来源结构表431

8．房地产开发过程与资金流动关系图431

9．房地产开发项目贷款评价指标体系表432

10．房地产项目质量控制的实施流程图433

11．房屋建筑工程质量保修书（示范文本）434

11.3 销售阶段运营图表436

1．新楼盘定价流程图436

2．楼盘调价示范表437

3．各种因素对新楼盘价格影响表438

4．房地产价格对销售率的影响分析表439

5．房地产项目营销策划总流程图440

6．项目开盘工作计划流程图441

7．房地产销售预算计划表442

8．房地产年销售资金预算表443

9．房地产销售计划分析表444

10．房地产促销计划表445

11．房地产销售人员综合业绩统计表446

12．房地产销售人员销售效率分析表447

13．销售计划工作流程图448

14．销售费用管理流程图449

15．客户接洽表450

11.4 保有阶段运营图表452

1．物业管理投标程序图452

2．物业管理的运行机制与相互关系示意图454

3．物业管理制度分类表455

4．物业交接验收表455

5．物业入伙通知书457

6．物业入伙手续书458

7．物业管理问题处理表459

8．物业管理费通知单460

9．收楼须知460

10．业主登记表462

11．设备标识卡463

12．设备事故报告单464

参考文献465