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第一篇 房地产开发与市场预测3

第一章 房地产开发投资总论3

第一节 房地产与房地产业3

一、房地产及其特性3

二、房地产类型4

三、房地产业6

第二节 房地产开发8

一、房地产开发与社会经济发展8

二、房地产开发的特点及分类10

三、房地产开发工作的程序、参与者和人员素质13

第三节 房地产投资16

一、房地产投资的概念16

二、房地产投资的特点16

三、房地产投资的方式17

四、房地产投资的构成22

五、房地产投资与社会经济发展24

六、影响房地产投资的经济因素25

七、房地产投资周期26

第四节 我国房地产开发投资基本现状27

一、我国房地产投资与开发基本现状综合分析27

二、我国房地产投资与开发存在的问题及成因分析41

三、我国房地产投资与开发对策研究43

第五节 房地产制度44

一、房地产法制建设45

二、中国房地产制度的改革46

三、房地产行政管理体制49

第六节 国际服务贸易总协定与中国房地产50

一、概述50

二、GATS与中国不动产服务52

三、GATS与中国对外建筑服务58

第二章 房地产市场70

第一节 市场的含义、特征及作用70

一、市场的含义70

二、市场的特征及作用70

三、市场环境72

第二节 房地产市场结构73

一、房地产市场的基本特征73

二、不完全竞争的市场结构74

三、不完全竞争条件下的房地产价格问题75

第三节 房地产市场的功能和作用82

一、房地产市场的功能82

二、房地产市场在市场体系中的地位和作用83

一、房地产市场体系结构85

第四节 房地产市场体系85

二、房地产一级、二级和三级市场的特点和运行88

第五节 房地产市场的运行机制与宏观调控92

一、市场机制92

二、计划机制95

三、房地产市场的宏观调控96

第三章 房地产市场的调查与预测100

第一节 房地产市场的调查概述100

一、房地产市场调查的意义100

二、房地产市场调查的种类100

三、房地产市场调查的一般步骤102

四、房地产市场调查的内容104

第二节 房地产市场预测概述106

一、预测的概念及房地产市场预测的作用106

三、房地产市场预测的原则107

四、房地产市场预测的分类107

二、房地产市场预测的特点107

五、房地产市场预测的内容108

六、房地产市场预测的要素109

第三节 房地产市场预测的基本程序111

一、准备阶段111

二、实施阶段112

三、提交预测报告阶段113

第四节 定性预测方法114

一、个人判断法114

二、专家预测法114

三、相互影响分析法115

四、定性预测结论的形成方法116

第五节 定量预测方法119

一、因果分析法119

二、时间序列分析法133

第六节 房地产投资周期的分析与预测144

一、房地产投资周期及阶段性特征144

二、房地产投资周期形成的原因147

三、预测房地产投资周期的参考指标149

第四章 房地产市场细分154

第一节 房地产市场细分的概念及意义154

一、市场细分概念的形成154

二、房地市场产细分的概念、特点及作用155

第二节 房地产市场细分的程序与原则157

一、房地产市场细分的原则157

二、房地产市场细分的程序158

第三节 房地产市场细分的标准及细分变数160

一、房地产市场细分的标准160

二、住宅市场的细分变数160

三、生产营业用房市场细分变数164

第四节 房地产目标市场的选择166

一、目标市场及其条件166

二、房地产目标市场的范围战略与选择策略166

三、目标市场选择策略的影响因素169

四、选择目标市场的程序169

第五章 中国农村房地产开发与海外房地产开发173

第一节 农村房地产开发概述173

一、农村房地产开发的特点173

二、农村房地产开发的原则174

三、农村房地产开发的基本要素175

第二节 海外房地产立法和政策176

一、房地产立法176

二、房地产政策177

一、土地利用规划178

第三节 海外城乡土地开发与管理178

二、土地权属管理180

三、土地价格与税收180

第四节 美国房地产开发及其政策概述182

一、房地产开发182

二、土地管理制度183

三、住宅市场管理183

四、抵押贷款购房184

第六章 引进外资开发房地产185

第一节 概述185

一、引进外资开发房地产的种类185

二、引进外资开发房地产的环境185

第二节 我国引进外资开发房地产的基本情况186

一、房地产开发的两类情况186

二、投资环境现状及前景分析187

三、地方性规定188

二、中央颁布或通过的涉外法律和法规188

一、综合性法律法规188

第三节 引进外资开发房地产的有关法律和法规188

第四节 引进外资开发房地产的形式189

一、中外合资开发房地产189

二、中外合作开发房地产190

三、外资企业开发房地产190

第五节 引进外资开发房地产的方式和审批程序191

一、引进外资开发房地产的方式191

二、引进外资开发房地产的审批程序191

第二篇 房地产开发项目可行性研究195

第一章 房地产开发项目可行性研究概述195

第一节 影响房地产开发项目经济效益的基本因素195

一、政策因素195

三、资源供给因素196

二、房地产市场因素196

四、企业管理因素198

第二节 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤198

一、可行性研究的概念198

二、房地产开发项目可行性研究的作用199

三、房地产开发项目可行性研究的内容199

四、房地产开发项目可行性研究的阶段200

五、房地产开发项目可行性研究的程序201

六、房地产开发项目可行性研究的影响因素203

第二章 房地产开发项目的投资环境分析207

第一节 投资环境概述207

一、投资环境207

二、投资环境的分类207

第二节 房地产开发项目投资环境要素208

一、社会环境要素208

二、政治环境要素209

四、经济环境要素210

五、法律环境要素210

三、文化环境要素210

六、自然环境要素211

七、基础设施环境要素211

第三节 房地产开发项目投资环境评价211

一、投资环境评价的原则和标准211

二、投资环境评价方法213

第四节 房地产开发项目投资环境案例分析221

第三章 房地产开发项目的投资风险分析231

第一节 风险的概念与特征231

一、风险的基本概念231

二、风险的特征232

三、风险的效应233

一、房地产投资风险的形式235

第二节 房地产开发项目的投资风险235

二、房地产开发投资与风险的关系237

三、房地产投资风险分析的作用244

四、如何对待房地产开发投资风险244

第三节 房地产开发项目投资风险识别245

一、风险识别的方法246

二、房地产投资风险因素分析247

三、不同房地产市场的风险程度分析275

第四节 房地产开发项目投资风险的分析方法279

一、盈亏平衡分析法279

二、敏感性分析法285

三、概率分析法289

四、房地产投资风险预测302

五、房地产投资风险评价307

一、风险管理对策的种类312

第五节 房地产开发项目投资风险管理312

二、风险管理对策的选择313

三、风险管理的实施与评估314

第六节 房地产开发项目投资组合战略315

一、房地产投资开发的多样化战略315

二、房地产投资开发的合理组合策略315

第七节 房地产开发项目投资风险分析案例318

一、A方案318

二、B方案319

三、C方案319

第四章 房地产开发项目的财务分析321

第一节 房地产开发项目财务分析的概念、方法及程序321

一、房地产开发项目财务分析的概念321

二、房地产开发项目财务分析的方法321

三、房地产开发项目财务数据估算的原则及程序324

第二节 房地产开发项目财务分析指标326

一、反映盈利能力的指标326

二、反映项目清偿能力的指标337

第三节 房地产开发项目财务预测的内容340

一、投资成本340

二、租售收入及税金342

三、经营成本343

四、租售利润343

第四节 房地产开发项目财务分析基本报表344

一、现金流量表344

二、损益表346

三、资金来源与运用表349

四、资产负债表350

第五节 房地产开发项目财务分析案例352

一、某建设项目财务分析实例352

二、某房地产开发项目财务分析实例353

第五章 房地产开发项目的不确定性分析367

第一节 房地产开发项目可能遇到的风险和风险报酬367

一、投资项目可能遇到的不确定性和风险的几个方面367

二、房地产开发的风险报酬369

第二节 不确定性分析概述370

一、不确定性产生的原因370

二、不确定性分析的含义及方法370

三、主要的不确定性因素371

第三节 盈亏平衡分析371

一、量、本、利的相互关系371

二、盈亏平衡分析377

三、盈亏平衡分析法的约束条件及缺陷379

第四节 敏感性分析380

一、单因素敏感性分析381

二、多因素敏感性分析386

第五节 概率分析388

一、概率基础知识及其应用388

二、系统概率分析及其理论模式在项目风险分析中的应用390

第六章 房地产开发项目可行性研究报告396

第一节 房地产开发项目可行性研究报告编制依据和步骤396

一、房地产开发项目可行性研究报告编制依据396

二、房地产开发项目可行性研究报告编制步骤397

第二节 房地产开发项目可行性研究报告内容与编制要求397

一、可行性研究报告的内容397

二、撰写可行性研究报告的基本要求398

第三篇 房地产开发项目经济评价403

第一章 房地产开发项目经济评价概述403

第一节 投资项目经济评价的一般方法403

一、建设项目经济评价的概念403

三、现金流量分析404

二、建设项目财务评价的程序404

四、建设项目财务评价指标及其计算方法406

五、房地产开发项目经济评价的现状408

第二节 房地产开发项目的经济评价方法409

一、房地产开发项目静态评价指标及计算分析409

二、房地产开发项目动态评价指标及计算分析411

第三节 房地产开发项目经济评价中的主要变量及其预测421

一、租金和售价421

二、建设投资423

三、开发期425

四、开发和租售面积426

五、投资收益率427

六、贷款利率428

第四节 房地产开发项目初步经济可行性分析428

一、初步经济可行性分析的一般方法428

二、初步经济可行性评价方法的应用429

三、初步经济评价方法的分析432

第二章 房地产开发项目投资成本费用估算434

第一节 房地产开发项目投资估算概述434

一、房地产开发项目投资估算的阶段划分434

二、房地产开发项目投资估算的依据435

三、房地产开发项目投资估算的方法435

四、房地产开发项目投资估算应注意的问题436

第二节 房地产开发项目投资成本估算437

一、成本及成本分类437

二、房地产开发项目成本投资构成439

三、房地产开发项目投资成本估算442

第三节 房地产开发项目投资费用估算446

一、房地产开发项目机会研究阶段的费用估算447

二、房地产开发项目初步可行性研究阶段的投资总额估算447

三、房地产开发项目可行性研究阶段的费用估算448

第四节 投资估算参考资料449

一、民用建筑投资估算参考指标450

二、民用建筑土建工程造价速估参考资料457

三、一般民用建筑中给排水、照明工程单方造价参考资料458

四、民用建筑采暖热指标估算资料458

五、民用建筑冷负荷指标估算资料459

六、民用建筑集中空调投资参考指标459

七、设备安装费参考指标460

八、照明灯具用量参考指标460

九、民用建筑用电量估算461

十、民用建筑日用水量(排水量)估算461

十一、民用建筑日用煤气量估算资料462

十二、部分住宅小区技术经济指标462

附录：南京地区房地产开发项目成本费费用构成及计算依据465

一、房地产开发项目投资收益评估的意义469

第三章 房地产开发项目投资收益估算469

第一节 房地产开发项目投资收益评估概述469

二、房地产开发项目投资收益评估的作用470

三、房地产开发项目投资收益评估的原则472

四、房地产开发项目投资收益评估的程序472

第二节 房地产开发项目投资收益的种类473

一、现金流量473

二、税收节约477

三、股本积累477

四、升值477

五、销售收益477

第三节 房地产开发项目的现金流量分析478

一、现金流分析的要点478

二、资金投入分析481

三、资金回收计划484

第四节 房地产开发项目的现金流量折现分析487

一、净现值法488

二、内部权益率法489

三、净现值与内部收益率的比较492

第五节 传统的房地产开发项目投资收益评估493

一、纯收益率法493

二、现金流量收益率494

三、税收节约时的投资收益率495

四、股本积累的投资收益率495

五、升值时的投资收益率495

第六节 房地产开发项目投资的再投资率496

一、再投资率分析方法的实例496

二、再投资率分析评价497

附表：复利及折现系数表499

一、房地产开发资金的运动特征527

第四章 房地产开发的资金筹措527

第一节 房地产开发资金的运动特征与筹措原则527

二、房地产开发资金筹措的原则528

第二节 房地产开发资金的筹集方式529

一、向银行借款529

二、发行债券535

三、自有资金筹集539

四、吸引外商投资541

五、其他融资方式542

第三节 房地产开发项目的融资步骤544

一、房地产开发项目融资方案的制定544

二、房地产开发项目融资方案的实施546

第四节 房地产开发项目资金筹集的风险分析与控制547

一、资金筹集的风险547

二、资金筹集风险的度量548

三、资金筹集风险的控制549

第五章 房地产开发项目投资决策551

第一节 投资决策的特点与分类551

一、房地产投资决策与项目评价551

二、投资决策分类552

三、房地产投资决策的特点553

第二节 房地产开发项目投资决策的程序和内容554

一、房地产投资决策的阶段划分554

二、房地产投资决策程序555

三、房地产投资决策内容556

第三节 房地产开发项目投资决策方法558

一、确定型决策方法559

二、风险型决策方法559

三、不确定型决策方法561

一、万柳地区项目投资决策分析563

第四节 房地产开发项目投资决策实例分析563

二、迦南B座修改决策方案565

第六章 房地产开发项目投资方案比较分析570

第一节 房地产投资方案比较分析概述570

一、投资方案的相互关系570

二、投资方案比较选择的必要性571

三、投资方案比较分析指标572

四、投资方案比较分析指标的适用范围573

第二节 物业类型投资定性比较分析575

一、生地投资575

二、住宅投资576

三、办公楼投资577

四、商场投资578

五、工业用房投资578

第三节 房地产开发项目互斥方案的比较与选择579

六、其它物业类型投资579

一、指标直接对比法580

二、增量分析法586

三、风险分析选择法588

第四节 房地产开发项目独立方案的比较与选择589

附录：《建设项目评价方法与参数》参考592

建设项目经济评价方法592

第一章 总则592

第二章 财务评价593

第三章 国民经济评价597

第四章 不确定性分析602

第五章 方案比较方法603

第六章 改扩建项目经济评价的特点606

第七章 交通运输项目经济评价的特点607

第八章 其他非工业项目经济评价的特点611

第九章 附则612

附：《建设项目经济评价方法》说明612

一、总说明612

二、财务评价中的几个具体问题618

三、国民经济评价中的几个具体问题624

四、关于不确定性分析631

五、立案比较中的几个具体问题635

六、改扩建项目经济评价中的几个具体问题638

建设项目经济评价参数641

第一章 财务评价参数641

第二章 国民经济评价参数646

参考附录：土地影子费用计算举例说明670

一、动力原煤影子价格举例说明672

二、电力影子价格使用举例说明672

三、系列产品影子价格比价系数使用举例说明673

第一章 某市金贸商厦的可行性研究677

一、项目简介677

二、项目可行性研究概况677

三、项目的社会历史背景677

四、房地产市场调查和预测677

第四篇 房地产开发项目可行性研究与经济评价综合案例分析677

五、项目开发地址的选择和获取678

六、项目的财务分析678

七、项目的经济分析680

八、项目的实施和运营计划681

九、关于引进技术设备的说明681

十、结论681

第二章 金辉广场项目可行性报告(案例)682

一、项目的基本情况682

三、项目开发条件及技术设计方案的分析683

二、项目投资环境与市场研究683

四、项目开发建设及经营的组织与实施计划688

五、项目投资估算、资金筹措计划691

六、项目销售收入及利润的估算698

七、项目经济效益评益评价701

八、项目的不确定性分析705

九、项目社会效益评价706

十、项目环境效益评价706

十一、结论与建议707

第三章 广州市二沙岛新区开发的可行性研究709

一、概述709

二、研究依据709

三、新开发区的宏观经济预测709

四、二沙岛的自然环境713

五、功能分区规划研究715

六、建设方案718

七、估算费用719

八、建设程序研究721

九、财务评估722

十、结论723

第四章 合作兴建哈尔滨××大酒店的可行性研究724

一、项目概况724

二、投资环境研究725

三、建筑工程设计726

四、项目的经济效益研究729

五、项目的社会效益评价和可行性研究结论732

第五章 某商城投资分析报告733

第一部分 投资分析报告详细提纲733

一、概述734

第二部分 投资分析报告734

二、项目建设必要性分析735

三、市场分析735

四、项目开发条件及技术设计方案分析735

五、项目开发建设及经营的组织与实施计划735

六、项目开发管理模式737

七、投资估算与资金筹措737

八、财务数据估算745

九、财务分析752

十、国民经济分析752

十一、不确定性分析752

十二、社会分析756

十三、风险分析756

十四、结论与建议759

一、“投资分析报告”的目录760

第六章 金麒麟住宅项目投资分析报告书760

二、“投资分析报告”的内容761

(一)项目的概况分析761

(二)市场走势763

(三)土地价值判断及地块优劣势分析765

(四)可提升价值研判767

(五)项目投资估算770

(六)财务评定770

(七)项目敏感性分析771

第七章 文昌广场项目可行性报告书772

一、商场项目可行性研究报告目录772

二、内容774

第八章 汇展阁投资回报分析782

一、精心策划782

二、汇展阁档案783

三、汇展阁设施分布784

四、汇展阁投资回报分析784

第九章 某市沁园新村高级住宅区投资开发可行性研究786

一、项目概况及规划设想786

二、市场需求预测787

三、项目投资估算788

四、项目开发建筑进度及投资安排表790

五、项目开发成本及利润估算790

六、项目销售收入及分期销售计划791

七、项目资金筹措方案及还贷计划792

八、项目财务分析793

九、投资效果汇总795

十、项目盈亏分析795

十一、项目经济效益敏感性分析796

十二、项目社会效益和环境效益分析797