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目录2

第一章　物业管理理性维权基础知识2

第一节　物业与物业管理概论2

一、物业的概念2

二、物业管理及相关概念2

第二节　物业管理的主体及其关系9

一、物业管理主体各方的权利、义务与职责9

二、物业管理主体之间的关系20

第三节　物业管理纠纷概述23

一、物业管理纠纷的概念23

二、物业管理纠纷的处理25

第二章　前期物业管理与业主入住33

第一节　前期物业管理介入33

一、问题释疑33

1．什么是物业早期的介入？33

2．早期介入的工作内容是什么？有何作用？33

3．什么是物业前期的介入？34

4．前期介入的工作内容有哪些？35

5．早期介入与前期介入有何区别？36

6．物业管理前期介入应由谁付费？36

二、案例评析38

案例1　自来水污染谁负责38

案例2　物业管理前期介入，减少入住纠纷外39

第二节　入伙收楼、验收入住与装修41

一、问题释疑41

1．什么是入伙？41

2．怎样办理入伙手续？41

3．入伙手续文件都有哪些？42

4．入伙手续应由物业管理公司办理吗？48

5．业主在验收时应重点检查哪些地方？48

6．入住前业主还应办理哪些事宜？49

7．装修时注意哪些事项？51

案例1　延迟收楼对业主有何影响？53

二、案例评析53

案例2　“三费”交清拿钥匙54

案例3　天然气未通能否拒绝收楼或拒交物业费？55

案例4　煤气开通费该不该交？56

案例5　物业管理公司无装修审批权57

案例6　物业管理公司是否该收装修押金管理费？57

案例7　业主装修必须要用物业管理公司推荐的装修队吗？59

案例8　楼上装修忙，楼下污水漫60

案例9　物业强行拆除塑钢窗被告上法庭61

案例10　业主封阳台防盗引起官司62

案例11　业主搭建玻璃暖棚，被物业公司告上法庭63

案例12　装修扰民引发的邻里纠纷64

案例13　自家房子就能随意改变结构吗？66

1．什么是公约？什么是物业管理公约？68

2．临时物业管理公约是怎样订立的？68

第三节　签订临时物业管理公约68

一、问题释疑68

3．临时物业管理公约内容有哪些？69

4．业主入住时签订临时物业管理公约应注意什么？69

二、案例评析70

案例1　“乔迁之喜”变成了“闹心事”70

案例2　物业管理公司没有权利停水停电71

案例3　公用建筑随意“变脸”72

案例5　开发商必须明示业主临时公约73

案例4　开发商和物业管理公司之间“扯皮”73

案例6　简单拒签公约，不利解决问题74

案例7　拒签公约就扣钥匙，物业管理公司无权这么做76

第三章　业主及其委员会的自治管理79

第一节　业主大会79

一、问题释疑79

1．什么是业主大会？79

2．业主大会有何职权？79

4．业主大会依照什么程序决定问题？80

3．如何召开业主大会？80

5．业主如何自治81

二、案例评析82

案例1　亲属或租户有参加业主大会的权利吗？82

案例2　开发商、物业管理公司阻挠成立业主委员会84

案例3　未售房屋有没有“业主”资格？86

案例4　大业主是否也代表小业主的利益？86

案例5　临时业主代表任期有多长？88

案例6　个人可否要求召开业主特别大会？88

案例7　没参加业主大会投票可以不接受大会决议吗？89

第二节　业主委员会及业主公约91

一、问题释疑91

1．业主委员会具有什么样的法律地位？91

2．怎样组建业主委员会？91

3．业主委员会章程及重要内容是什么？92

4．业主委员会如何登记备案？93

5．如何召开业主委员会会议？94

6．业主公约的要领及订立的原则是什么？95

7．业主公约的法律性质和法律依据是什么？95

8．业主公约是怎样制定和生效的？96

9．业主公约的主要内容是什么？（附示范文本）97

二、案例评析101

案例1　成立小区业主委员会，“路漫漫，其修远兮”101

案例2　开发商能否进入业主委员会？102

案例3　欠费业主能否担任业主委员会委员？103

案例4　业主委员会成员可否专职并享有酬薪？104

案例5　业主委员会背叛业主怎么办？106

案例6　业主可罢免业主委员会成员吗？107

案例7　业主委员会要会使用自己的权利108

案例8　莫要忽略对物业管理公司的财务监管与审查109

案例9　业主委员会能否张贴公告声讨物业管理公司？111

案例11　业主私自养宠物怎么办？113

案例10　《业主公约》超权限，业主实行异议权113

案例12　《业主公约》为邻里纠纷定规则114

案例13　“业主公约”也可能是陷阱118

第三节　物业管理招标及物业管理合同的签定119

一、问题释疑119

1．什么是物业管理招投标？119

2．招投标要遵循什么原则？119

3．对招标和投标的双方有何资格要求？120

4．物业管理招标的程序是怎样的？121

5．物业管理招标过程中需要注意哪些问题？122

6．什么是物业管理合同？124

7．物业管理合同主要类型有哪些？124

8．物业管理合同的主要内容是什么？125

9．物业管理合同订立要遵循什么原则？126

10．物业管理合同的订立有哪些方式？126

11．业主在签订物业合同时应注意什么？127

12．哪些情况下物业管理合同无效？128

13．物业管理合同如何变更与解除？129

二、案例评析130

案例1　选聘物业管理公司谁说了算？130

案例2　小区选“管家”程序要透明131

案例3　业主可有意更改中标确定的物业管理费标准吗？133

案例4　签购房合同能否同时签订物业管理合同？134

案例5　谁有权签订物业管理合同？135

案例6　住宅小区宽带网合同是怎样签订的？136

案例7　物业管理公司有限制业主选装电话的权力吗？137

案例8　业主委员会另聘贤能不存在违约责任139

案例9　物业公司炒业主“鱿鱼”不要违规140

案例10　小区接管物业遭拒，小区无权停止管委会工作141

案例11　合同条款疏漏导致纠纷难解143

案例12　开发商无权承诺物业管理内容144

案例13　制订条款要细致，履行条款要严格145

第四节　续聘、解聘物业管理公司与新旧物业的交接一、问题释疑145

2．物业管理企业解聘有哪些情况？148

1．什么是物业管理企业的续聘？148

3．业主在哪些情况下可以解聘现任的物业管理公司？149

4．业主解聘物业管理企业时应注意哪些问题？150

5．对于新旧物业交接有何相关规定？151

二、案例评析151

案例1　炒物业是万全之策吗？151

案例2　业主委员会能担起管理物业的重任吗？153

案例3　解聘物业起纠纷，业主反被物业告154

案例4　旧物业不肯退出为哪般？156

第四章　物业管理的收费159

第一节　物业管理公共维修基金159

一、问题释疑159

1．什么是物业管理公共维修基金？159

2．维修基金与物业管理费有何不同？159

3．物业管理维修基金应如何收取？160

4．维修基金向业主收取的标准是什么？162

5．业主如何缴纳公共维修基金？163

6．房改房售后如何交维修资金？165

7．维修基金如何使用和管理？165

8．维修基金的使用范围是什么？166

9．维修基金的收支帐目应如何公布？167

10．维修基金如何支取？168

11．再次筹集维修基金有何规定？168

12．物业管理专项基金是什么？与维修基金有何区别？168

13．住宅转让时，维修基金如何处理？169

14．专项维修资金的利息该怎么处理？169

15．怎样查询个人专项维修资金账户？170

二、案例评析170

案例1　物业挪用业主维修基金170

案例2　不交维修基金，受害的是业主171

案例3　维修基金安全如何保障？172

2．物业服务收费应当遵循哪些规定？174

1．什么是物业服务收费？174

一、问题释疑174

第二节　物业管理服务费174

3．业主和物业管理企业怎样约定物业服务费用？175

4．物业服务成本一般包括哪些部分？175

5．对于业主交纳物业服务费有何规定？176

二、案例评析176

案例1　未入住有线收视费就要交吗？176

案例2　浇花水费是否由业主分担？177

案例3　物业管理公司能否擅自提高收费？178

案例4　民宅变商用后怎样交物业费？180

案例5　物业管理公司将不再代收费181

案例6　低层住户也要承担电梯费用吗？182

案例7　“空置房”收费问题183

案例8　业主没签合同可以不交物业费吗？185

案例9　同为业主缴费悬殊186

案例10　物业窃电三年，业主索要赔偿186

案例11　物业管理公司不能以停水电的方式催缴物业费188

案例12　随意拒交物业费违约189

案例13　小心“零物业费”承诺190

第五章　物业管理服务中的纠纷防范193

第一节　公共设施与设备的维修与保养193

一、问题释疑193

1．什么是住宅的共用部位，共用设施设备？193

2．什么是物业产权？产权人权利和义务是什么？193

3．如何区分住宅内的专有部分、部分共有和全体共有？194

4．何为物业的相邻关系？194

5．物业的相邻关系主要包括哪几类？195

6．谁是相关业主？谁是相邻业主？196

7．与小区的公共设施相关的规定有哪些？196

二、案例评析199

案例1　小区车位收益归谁？199

案例2　住户质疑公共管道阀门设计200

案例3　自家的墙上挂招牌为什么不许可？201

案例4　业主能在家中装巨型浴缸吗？202

案例5　业主有权处理自家门口栽的树吗？203

案例6　广告收益业主有份204

案例7　小区绿地纠纷不断205

第二节　物业的修缮与维护207

一、问题释疑207

1．房屋设备维修分为几类？207

2．房屋修缮工程分为几类？207

3．物业管理公司与业主的维修责任如何划分？209

4．房屋设备日常性养护的内容是什么？209

5．大修、中修、小修等各种费用如何交纳？210

6．对房屋建筑工程质量保修有什么规定？211

7．房屋天面的维修由顶层住户负责吗？212

8．物业是否有权进入居民住宅进行维修？213

二、案例评析214

案例1　新房连年漏雨物业该不该修房？214

案例2　楼上漏水，维修费能让楼下分担吗？215

案例3　屋顶维修由谁负责？217

案例4　保修期间水管漏水开发商负责218

案例5　租赁房屋谁维修？219

第三节　物业的环境管理221

一、问题释疑221

1．物业管理公司应实施的环境管理的主要内容是什么？221

2．物业管理公司对生活饮用水二次供水卫生管理应履行什么职责？221

3．防治城市生活垃圾污染有何相关法规规定？222

4．物业公司应提供的保洁服务的范围是什么？223

5．对小区的物业环境绿化应达到什么标准？224

6．小区的绿化管理工作应达到什么标准？225

二、案例评析226

案例1　水泵噪音扰民业主获赔226

案例2　汽车防盗报警器产生的噪音扰民问题226

案例3　豆浆店油烟污染小区环境228

案例4　屋顶设移动通信天线，业主健康受侵犯229

案例5　施工破坏绿化需恢复原样230

案例6　厨房油烟正对邻居吹231

第四节　存车管理233

一、问题释疑233

1．物业管理公司的车辆交通管理服务主要内容有哪些？233

2．车辆被盗，停车场所属物业管理公司有赔偿责任吗？233

二、案例评析235

案例1　道路改车位不是谁都买帐235

案例2　22万元停车费给业主委员会236

案例3　停车场内物品被盗谁负责赔偿237

案例4　小区业主丢车，物业难推其责239

第五节　物业管理中的安全防范240

一、问题释疑240

1．物业管理公司的安全防范管理具体包括哪些内容？240

2．物业管理公司的保安消防工作的内容是什么？241

二、案例评析242

案例1　保安撬车门摘车牌242

案例2　维修挖大沟，雾天伤住户243

案例3　妻子惨死家中物业赔偿18万元244

案例4　业主入住仅20天就遭窃246

案例5　业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿？247

案例6　业主在小区道路上摔倒，状告物业管理公司249

案例7　清扫不到位，业主被跌伤250

案例8　电梯工成了杀人犯，物业管理公司担责任251

案例9　接到报警破门而入，物业被告非法入室252

案例10　大风惹祸，谁来负责？254

第六章　附录256

一、《物业管理条例》（2003年9月1日实施）256

二、《前期物业管理招投标管理暂行办法》（2003年9月1日实施）270

三、《业主大会规程》（2003年9月1日实行）279

四、《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起实施）286

五、《物业服务合同（示范文本）》（征求意见稿）291

六、《北京市物业服务收费管理办法》（征求意见稿）300

七、《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》（征求意见稿）307