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第1章　物业管理市场1

1.1　物业管理市场的概念和特点3

1.1.1 物业管理的概念3

1.1.2　物业管理市场7

1.1.3 物业管理市场的特点13

1.2　物业管理市场的运行机制14

1.2.1 物业管理市场的价格形式14

1.2.2 物业管理市场的竞争机制14

1.2.3 物业管理市场的管理体制15

附录1A　物业管理条例（2007年版）18

附录1B　物业管理企业资质管理办法（2007年版）26

附录1C　业主大会规程（2003年版）30

第2章　物业管理招投标概论35

2.1　招投标制度的概念与发展37

2.1.1 招投标的概念37

2.1.2　招投标制度的起源与发展40

2.2　物业管理招投标的发展与概念42

2.2.1 物业管理招投标的产生与发展42

2.2.2　物业管理招投标的概念44

2.2.3 物业管理招投标与物业管理市场的关系44

2.2.4　物业管理招投标制度对物业管理作业的意义45

2.3　物业管理招投标的分类与特性46

2.3.1 物业管理招投标的分类46

2.3.2　物业管理招投标的特性48

2.4　物业管理招投标的一般程序49

2.4.1 物业管理招投标的原则49

2.4.2　物业管理招投标的方式50

2.4.3　物业管理招投标的一般程序50

2.4.4 物业管理招投标相关各方在招投标活动中的职责52

2.5　物业管理招投标的法规55

2.5.1 物业管理法规55

2.5.2 招投标立法对我国物业管理的积极影响55

2.6　物业管理招投标存在的问题与探索56

2.6.1 当前物业管理招投标中存在的问题及解决方法57

2.6.2　物业管理招投标在国内部分城市中的探索60

附录2A　中华人民共和国招标投标法（2000版）68

附录2B　前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003版）76

第3章　物业管理招标实务83

3.1　物业管理招标的组织与程序85

3.1.1 物业管理招标的组织机构85

3.1.2　物业管理招标的方式85

3.1.3 物业管理招标的一般程序87

3.2　物业管理招标文件的内容与编制90

3.2.1 招标文件编写的工作模块90

3.2.2　投标邀请书91

3.2.3　物业的基本情况92

3.2.4　物业管理的服务要求及技术标准94

3.2.5 总则说明103

3.2.6 编写投标书的要求108

3.2.7　递交投标文件的要求说明110

3.2.8 开标和评标的说明111

3.2.9 合同授予的说明114

3.2.10 物业管理服务合同的内容115

3.2.11 附件128

附录3A 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则（2000年版）132

附录3B　普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年版）151

第4章　物业管理投标实务157

4.1　物业管理投标的组织机构与要点159

4.1.1 物业管理投标的组织机构159

4.1.2　物业管理投标的注意要点160

4.2　物业管理投标的程序161

4.2.1　取得从业资格161

4.2.2　筹措资金167

4.2.3 收集招标物业相关资料168

4.2.4　进行投标可行性分析168

4.2.5 购买并阅读招标文件172

4.2.6　考察现场172

4.2.7　制定管理服务方案及工作量173

4.2.8　制订资金计划174

4.2.9　标价试算174

4.2.10　标价评估与调整175

4.2.11 投标书的编制175

4.2.12　办理投标保函175

4.2.13　封送标书、保函176

4.3　物业管理投标书的编制177

4.3.1 投标人资格资质证明文件177

4.3.2　前言与项目和企业简介178

4.3.3　总体设想与承诺182

4.3.4　人员配备计划191

4.3.5　物质装备计划193

4.3.6　维修基金的管理与使用198

4.3.7　物业管理费用测算198

4.3.8　相应的规章制度201

4.3.9　档案管理203

4.3.10　物业前期管理205

4.3.11 日常物业管理内容206

4.3.12　智能化系统管理222

4.3.13　社区文化建设和便民服务224

附录4A　物业服务收费管理办法（2003年版）226

附录4B　物业服务收费明码标价规定（2004年版）228

附录4C　物业服务定价成本监审办法（试行）（2007年版）230

附录4D　住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1999年版）232

第5章　物业管理定标实务235

5.1　开标237

5.2　评标的组织238

5.3　评标的程序239

5.4　评标的评分细则241

5.5　评标的要点244

5.6　现场答辩会的组织与答辩技巧247

5.7　评分统计表259

5.8　定标260

附录5　前期物业管理服务协议示范文本（1999年版）270