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第一章 商品房广告“陷阱”1

第一节 商品房价格广告“陷阱”2

一、利用所谓“低起阶”的误导2

二、利用所谓“优惠价”、“成本价”、“均价”的误导2

三、商品房价格构成的分析4

第二节 商品房地理位置广告“陷阱”5

一、利用所谓“规划中的黄金位置”的误导5

二、利用所谓“交通便捷，仅×分钟即到闹市”的误导5

三、利用所谓“风水宝地、地王之王”的误导5

第三节 商品房环境设施广告“陷阱”6

一、利用所谓“××花园”、“××广场”的误导6

二、利用所谓“绿色承诺”的误导6

三、利用所谓“市政配套齐全、生活设施方便”的误导7

第四节 商品房内部装修、设施广告“陷阱”8

一、利用所谓“大开间、间隔方便”的误导8

二、利用所谓“豪华装修”、“免费安装”的误导8

第五节 商品房不真实的效果图、影像和统计数据“陷阱”9

一、 利用不真实的影象、环境的误导9

二、 利用“建筑设计”效果图或模型照片的误导10

三、 利用不真实的评估、统计数据的误导11

第六节 现场展示样板房“陷阱”12

一、样板房内部结构“陷阱”12

二、样板房内部装修“陷阱”13

第七节 商品房广告的法律思考14

一、商品房广告是购房合同的一部分吗？14

二、商品房广告有法律约束吗？16

三、《消费者权益保护法》适用于商品房广告吗？17

第八节 商品房广告的对策19

一、理清思路 切莫偏信20

二、列出计划 收集信息20

三、亲自动手 明察暗访20

四、始终保持一颗平常心20

五、不存侥幸 不掉以轻心21

第二章 商品房销售合同“陷阱”22

第一节 商品房销售应具备的条件22

一、房地产公司房地产开发必备条件22

二、房地产公司开发建设项目必备文件22

三、商品房销售应备条件25

一、关于商品房预订书26

第二节 商品房预订书“陷阱”26

二、商品房预订书定金“陷阱”27

三、商品房预订书条款“陷阱”28

四、商品房预订书“陷阱”对策28

第三节 签订商品房销售合同“陷阱”29

一、非房地产开发企业的商品房销售合同29

二、土地使用证与房产不符的商品房销售合同30

三、销售许可证与房产不符的商品房销售合同32

四、不确定交房时间的商品房销售合同33

五、所谓“不可抗力”的商品房销售合同34

六、搭配销售的商品房销售合同34

七、延宕办理房屋所有权证的商品房销售合同35

八、所谓“违约责任”的商品房销售合同37

九、转嫁税费的商品房销售合同37

十、不愿签订《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的商品房销售合同38

十一、保修约定不符合规定的商品房销售合同39

十二、建筑面积的约定不符合规定的商品房销售合同39

十三、高于“暂定价”结算的商品房销售合同40

十四、使用年限与实际不符的商品房销售合同41

第四节 商品房销售合同公证“陷阱”42

一、公证机关没有执行规定42

二、公证机关没有按程序审查43

第五节 商品房销售合同“陷阱”的对策43

一、商品房销售合同应包括的内容44

二、签订商品房销售合同的注意事项44

三、选择房地产交易代理机构购房46

四、正确处理与委托代理机构的关系47

一、管理人员质量意识淡薄49

第一节 造成商品房建筑质量“陷阱”的主观因素49

第三章 商品房建筑质量“陷阱”49

二、施工队伍素质低下50

三、偷工减料 以次充好50

四、有关质量监督机制不完善51

第二节 造成商品房建筑质量“陷阱”的客观因素52

一、环境恶劣、施工防治措施不力52

二、不可预见性52

三、施工力量局限性53

四、建筑材料存在纰漏53

五、质量要求的水准的提高54

第三节 商品房建筑质量“陷阱”的对策54

一、选择资金雄厚信誉好的房地产开发公司55

四、 邀请专业人士实地考察56

二、考察勘察设计单位和施工企业的资质56

三、实地调查 多方核实56

五、 考查有关质量资料及住户反馈57

第四章 商品房销售计量“陷阱”58

第一节 商品房销售面积计算“陷阱”58

一、商品房销售面积计算标准“陷阱”58

二、商品房阳台建筑面积计算“陷阱”59

三、商品房楼梯建筑面积计算“陷阱”60

四、斜面结构商品房建筑面积计算“陷阱”62

五、商品房雨篷建筑面积计算“陷阱”63

六、商品房走廊、走道建筑面积计算“陷阱”63

七、跃层及复式商品房建筑面积计算“陷阱”64

十、商品房使用面积与其系数计算“陷阱”66

九、商品房附属设施建筑面积计算“陷阱”66

八、商品房屋面、晒台建筑面积计算“陷阱”66

第二节 商品房建筑面积分摊“陷阱”67

一、商品房楼梯间建筑面积分摊“陷阱”67

二、商品房配电室、设备间建筑面积分摊“陷阱”68

三、商品房电梯井建筑面积分摊“陷阱”70

四、商品房公共门厅、过道建筑面积分摊“陷阱”71

五、商品房车棚、车位、车库建筑面积分摊“陷阱”71

六、地下室建筑面积分摊“陷阱”72

七、阳台建筑面积分摊“陷阱”73

八、公用厕所建筑面积分摊“陷阱”73

九、管理用房建筑面积分摊“陷阱”74

十、山墙、变形缝、沉降缝等建筑面积分摊“陷阱”75

十三、其它建筑面积分摊“陷阱”76

第三节 商品房建筑面积误差“陷阱”76

十二、公共休憩设施建筑面积分摊“陷阱”76

十一、独立使用空间建筑面积分摊“陷阱”76

一、人为减少建筑面积诱导消费者77

二、利用负误差侵占消费者利益78

三、利用“允许”误差侵占消费者利益78

第四节 商品房附属水表、电表、煤气表等计量“陷阱”79

一、商品房附属水、电、煤气表等检定合格方可使用79

二、采用不合理的计量方式多收水电费80

第五节 商品房附属水表、电表、煤气表等计量“陷阱”对策81

一、委托法定计量检定机构进行强制检定81

二、求助法律手段解决81

一、开发商违规承诺住房贷款82

第一节 商品房个人住房贷款“陷阱”82

第五章 房地产金融“陷阱”82

二、个人住房贷款资信审查不按规定84

三、办理保险手续时侵害消费者利益85

四、指定公证侵害消费者利益86

五、失误计算利息侵害消费者利益87

第二节 商品房销售金融“陷阱”89

一、以所谓“×年还本付息”欺骗消费者89

二、以变相集资方式欺骗消费者91

三、销售已抵押商品房欺骗消费者91

第六章 二手房买卖“陷阱”92

第一节 二手房买卖中介“陷阱”92

一、二手房买卖中介广告“陷阱”93

二、二手房买卖中介信息“陷阱”94

三、二手房买卖中介收费“陷阱”95

第二节 二手房买卖产权“陷阱”96

一、完全产权二手房才能买卖96

二、假房主利用假产权行骗97

三、二手房产权过户“陷阱”98

第三节 二手房买卖质量“陷阱”98

一、故意隐瞒二手房质量缺陷98

二、房屋结构隐患“陷阱”99

第四节 二手房买卖对策100

一、谨慎选择中介机构100

二、调查遗留问题101

三、考察周边状况101

四、谨慎办理交易手续102

第一节 所谓业主大会以及业主委员会“陷阱”103

第七章 商品房物业管理“陷阱”103

一、没有业主参与的“业主大会”104

二、没有业主大会推举的“业主委员会”104

三、没有业主委员会认可的“物业管理公司”105

第二节 商品房接管验收“陷阱”105

一、物业管理公司不按标准验收105

二、物业管理公司与建设单位侵害消费者利益110

第三节 商品房维修“陷阱”111

一、开发建设单位滞纳保修保证金111

二、售房单位滞纳维修基金112

三、维修基金不能专款专用112

四、建设单位推诿质量责任113

五、建设单位推卸保修责任113

一、以免收物业管理费为促销手段114

二、不按收费标准收费114

第四节 物业管理收费“陷阱”114

三、不按收费项目收费115

第五节 物业管理服务“陷阱”116

一、以所谓“港式”物业管理误导116

二、搪塞敷衍有关设施维修116

三、不能尽职尽责进行机器设备管理117

四、不能尽职尽责进行市政公用设施管理117

五、不能尽职尽责进行绿化管理117

六、不能尽职尽责进行环境卫生管理118

七、不能尽职尽责进行治安、保卫管理118

一、协商解决120

三、仲裁解决120

二、调解解决120

第一节 购房纠纷处理解决方式120

第八章 购房纠纷处理方式120

四、行政解决121

五、诉讼解决121

第二节 购房纠纷的代理及代理人122

一、代理及代理人122

二、代理人的条件122

第三节 购房纠纷的仲裁解决123

一、申请购房纠纷仲裁的条件123

二、申请购房纠纷仲裁的程序124

三、购房纠纷仲裁裁决的执行125

第四节 购房纠纷的行政解决125

一、行政处罚的形式与程序125

二、行政处罚与申请行政复议126

三、行政处罚、行政复议与申请行政诉讼127

第五节 购房纠纷的民事诉讼128

一、购房纠纷民事诉讼的管辖129

二、购房纠纷的诉讼时效129

三、购房纠纷民事诉讼的财产保全130

四、购房纠纷民事诉讼的回避制度130

五、购房纠纷民事诉讼应交纳的费用131

六、购房纠纷民事诉讼的举证责任132

七、购房纠纷民事诉讼的反诉程序133

八、购房纠纷民事诉讼的一审程序133

九、购房纠纷民事诉讼的二审程序134

十、购房纠纷民事诉讼的审判监督程序134

十一、购房纠纷民事诉讼终审判决的申请再审程序134

十二、购房纠纷民事诉讼判决的执行程序135

附录一 城市新建住宅小区管理办法136

附录136

附录二 城市商品房预售管理办法140

附录三 商品住宅价格管理暂行办法143

附录四 城市住宅小区竣工综合验收管理办法146

附录五 城市异产毗连房屋管理规定149

附录六 住宅工程初装饰竣工验收办法152

附录七 建筑装饰装修管理规定155

附录八 关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知161

附录九 城市房地产中介服务管理规定166

附录十 关于房地产中介服务收费的通知172

附录十一 房地产广告发布暂行规定175

附录十二 商品房购销合同示范文本178

附录十三 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法189

附录十四 商品房实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度的规定193

附录十五 商品住宅性能认定管理办法(试行)195