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上篇 法律策解读3

一、综合3

法律3

中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日）3

二、房地产开发49

行政法规49

城市房地产开发经营管理条例（2011年1月8日）49

部门规章及文件54

房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日）54

关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）（2004年8月6日）58

关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（2002年2月25日）61

三、房地产建设64

法律64

中华人民共和国建筑法（2011年4月22日）64

行政法规73

建设工程安全生产管理条例（2003年11月24日）73

建设工程勘察设计管理条例（2000年9月25日）83

建设工程质量管理条例（2000年1月30日）87

部门规章及文件96

建筑工程施工许可管理办法（2001年7月4日）96

建设工程项目管理试行办法（2004年11月16日）99

建设工程价款结算暂行办法（2004年10月20日）101

建筑业企业资质管理规定（2007年6月26日）107

建设工程勘察设计资质管理规定（2007年6月26日）114

工程监理企业资质管理规定（2007年6月26日）121

房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日）127

建设工程质量保证金管理暂行办法（2005年1月12日）129

司法解释及文件131

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年10月25日）131

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月20日）134

四、房地产交易135

城市商品房预售管理办法（2004年7月20日）135

商品房销售管理办法（2001年4月4日）137

城市房地产转让管理规定（2001年8月15日）143

城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日）146

商品房屋租赁管理办法（2010年12月1日）151

房屋登记办法（2008年2月15日）154

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）（1995年9月8日）166

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（2002年3月27日）167

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知（2010年5月26日）169

商品房销售明码标价规定（2011年3月16日）170

司法解释172

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2004年10月25日）172

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）175

五、住房保障与公积金179

（一）保障房179

部门规章及文件179

经济适用住房管理办法（2007年11月19日）179

经济适用住房价格管理办法（2002年11月17日）184

廉租住房保障办法（2007年11月8日）186

廉租住房保障资金管理办法（2007年10月30日）191

城镇廉租住房租金管理办法（2005年3月14日）195

（二）公积金196

行政法规196

住房公积金管理条例（2002年3月24日）196

部门规章及文件202

住房公积金财务管理办法（1999年5月26日）202

住房公积金行政监督办法（2004年3月2日）207

建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见（2005年1月7日）212

六、物业管理215

行政法规215

物业管理条例（2007年8月26日）215

部门规章及文件267

住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日）267

前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日）274

业主大会和业主委员会指导规则（2009年12月1日）279

物业承接查验办法（2010年10月14日）287

物业服务企业资质管理办法（2007年11月26日）291

物业服务收费管理办法（2003年11月13日）294

司法解释297

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月14日）297

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月15日）300

七、房地产税费302

行政法规302

中华人民共和国契税暂行条例（1997年7月7日）302

中华人民共和国营业税暂行条例（2008年11月10日）303

中华人民共和国印花税暂行条例（2011年1月8日）306

中华人民共和国房产税暂行条例（2011年1月8日）309

部门规范性文件310

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（2010年9月29日）310

财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（2011年1月27日）311

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（2006年7月18日）312

中篇 实用范本317

1．委托销售合同317

2．商品房预售合同318

3．北京市商品房预售合同（BF-2005-0116）（示范文本）320

4．商品房购销合同334

5．北京市商品房认购书（BF-2005-0117）（示范文本）340

6．商品房买卖合同（参考文本）344

7．房产买卖合同353

8．房屋转让合同（参考文本）355

9．房屋租赁合同（一）359

10．房屋租赁合同（二）363

11．前期物业服务合同（示范文本）365

12．物业管理委托合同（ GF-97-1010）（示范文本）376

13．房屋拆迁安置补偿合同（参考文本）383

下篇 典型案例389

案例1：仅凭发票不能作为付款凭证389

案例2：以备案中标合同作为结算工程价款根据390

案例3：未在举证期限内举证承担举证不能的法律后果391

案例4：物业管理公司未尽到安保义务应依其过错承担相应赔偿责任392

案例5：业委会依法定程序可选聘和解聘物业服务企业394

案例6：交付房屋不符合商品房预售合同约定，开发商应承担违约责任396

案例7：因开发商对购房者提出的商品房预售格式合同条款异议不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，开发商应当将收取的定金返还给购房者397

案例8：行政机关在可能作出对他人不利的行政决定时，应当专门听取利害关系人的意见398

案例9：公司更换法定代表人但未办理变更登记，公司不能主张合同无效400

案例10：涉案合同一方当事人不能以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权402

案例11：合同已不具备继续履行的条件时，可以允许违约方解除合同406

案例12：预约合同生效后，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任408

案例13：合同一方解除合同，应承担返还不当得利、赔偿损失等民事责任410

案例14：无特别约定，房屋质量不符合工程建设强制性标准以及合同约定的，出卖人应承担修复等民事责任413

案例15：建设行政主管部门对在集体土地上建造的住宅小区组织竣工综合验收并颁发验收合格证，属可诉的具体行政行为。如果证书所证明的某一事实是虚假的，建设行政主管部门应当承担审查失职的法律责任417

案例16：共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益，属全体业主所有，物业服务企业可以享有一定比例的收益420

案例17：在签订商品房买卖合同之后业主委员会成立之前，开发商签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力423

案例18：业主大会解聘物业公司后，物业公司拒绝办理移交手续，继续对小区进行物业管理的，其无权要求业主支付物业管理费425

案例19：尚未依法办理所有权登记，但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的业主，应交纳物业管理费427

案例20：业主委员会开展工作的经费应由全体业主承担，既可直接向全体业主收取，亦可由物业公司代为另行收取。428

案例21：非物业公司原因引起的供水异常，物业公司无需承担责任430

案例22：业主对物业服务合同、共有部分的使用和收益情况享有知情权，物业公司有义务进行公布432

案例23：当事人对于《物业管理合同》中约定的滞纳金法律性质有争议的，应以双方签订合同时的真实本意为准433

案例24：物业服务合同终止后，物业服务企业应移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金435

案例25：业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地437

案例26：第三人引起安全隐患造成业务损害，物业服务企业应对业主承担赔偿责任440

案例27：开发商对供热合同负有强制缔约义务442