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上册第一部分 基础知识1

商业地产开发的四个必备知识点一、知识点1：商业地产的基本概念与分类5

二、知识点2：商业地产开发九种业态形式10

三、知识点3：实施项目开发的十九步标准流程23

四、知识点4：总结中国商业地产的三大发展趋势36

第二部分 四大难题36

困扰商业地产开发的四大难题及解决方案一、商业地产开发中的四大难题43

二、解决商业地产项目开发难题的十个关键点50

三、商业地产成功开发的三大核心理念53

第三部分 前期调研59

商业地产成功开发的保障——充分的市场调研一、了解商业地产市场调查的四种分类65

二、做好市场调查的前期准备65

三、熟悉市场调查的九个常用专业名词66

四、把握调查结果反映的主要内容67

五、选择适用的市调方式方法68

六、实现充分市场调研必备的九个要素69

前期调研经典案例87

案例一：武汉铜锣湾广场市场调研报告88

案例二：北京41号地商业项目工作计划书105

案例三：上海紫光创意产业园项目可行性分析报告115

第四部分 精确选址131

商业地产的制胜前提——具有商业眼光的精确选址一、选址是商业地产的核心竞争力136

二、商业设施精确选址的四大要素138

三、成功商业选址必须遵守的5A法则141

四、把握商场选址的运作程序与策略148

五、精确选址的决策依据——商圈调查与分析153

精确选址经典案例165

案例一：家乐福大卖场设计及选址标准166

案例二：沃尔玛对选址的要求170

案例三：7-11便利店选址策略172

案例四：天津市中山路的商业现状和商圈分析175

第五部分 财务分析179

商业地产开发决策——项目投资与财务分析一、把握商业投资决策的八条宏观要素183

二、运用商业地产投资决策的SWOT分析法198

三、认识商业地产投资项目财务分析201

四、编制项目财务分析基本报表202

五、用财务指标分析开发可行性212

财务分析经典案例223

案例一：南京国际商城项目投资价值分析报告224

案例二：广州市某商业大厦项目财务分析报告241

第六部分 商业定位259

商业地产开发的核心因素——精准的商业定位一、目标市场定位——准确264

二、目标客户群定位——全面266

三、项目经营定位——实行差异化原则273

四、项目经营规模定位必须适应商圈消费情况289

五、项目形象定位——保持统一291

商业定位经典案例295

案例一：日东商业广场项目定位及商场规划报告296

案例二：江南商城项目业态定位报告314

下册第七部分 规划设计325

赢得经营业主的关键——成功商业规划一、规划也能决定商业地产的成败329

二、国内商业地产规划设计目前常见的三大问题333

三、清醒地认识规划的尺度335

四、商业经营规划先与建筑格局规划339

五、做好商业地产的系统规划343

六、实施商业项目整体业态规划349

七、合理分割商业户型358

规划设计经典案例363

案例一：天河城业态规划组合364

案例二：煌华国贸中心商业规划建议报告372

案例三：文殊坊业态规划调整方案378

案例四：烟台阳光国际购物中心项目业态定位383

第八部分 成功招商400

商业地产开发的关键步骤——成功招商的八大重点环节一、熟知开展商业地产招商的十条原则400

二、充分认识招商工作是商业战略实践的发动机407

三、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键409

四、合理确定主力店与经营散户之间的关系416

五、完成理想的商业业态经营区域划分424

六、确定最适当的商业项目租金429

七、打造有效的商业地产招商团队433

八、有效避免商业地产招商的八大常见错误439

成功招商经典案例451

案例一：水木年华招商返租销售操作大纲与计划452

案例二：哈客来数码广场招商推广策划案461

案例三：上海飞洲国际广场项目招商策划全案469

案例四：筑境风情商业街招商策划案485

第九部分 经营管理517

成功要有长跑的准备——统一的精细化经营管理一、统一运营管理是项目持续经营的关键517

二、商业地产统一运营管理的五大内容520

三、商业项目不同运营阶段经营管理要点525

四、商业地产项目经营管理执行528

五、成功实现商场开业539

六、如何缩短开业后的冷场期550

七、购物中心的租户调整策略555

八、商业项目的物业管理562

经营管理经典案例583

案例一：龙腾正佳恐龙化石展——六个第一创亚洲之最584

案例二：上海徐家汇商业文化主题系列活动策划587

案例三：大连金马振富商业城主题活动策划案——让成批的人富起来593

第十部分 经典案例605

典型商业地产项目成败案例案例1 广州正佳广场项目全程策划610

一、项目概述611

二、开发背景聚“天时、地利、人和”于一体611

三、项目系统定位——亚洲首席体验式购物乐园616

四、规划设计632

五、招商与推广648

六、经营管理策略653

七、项目融资策略655

八、发展与启示656

案例2 佛山三水商业城全程策划660

一、项目概况661

二、项目分析664

三、坚持差异性市场定位668

四、项目经营理念669

五、控制好项目开发成本672

六、项目全程策划方案总结673

案例3 广州中华广场项目全程策划676

一、中华广场项目概况677

二、中华广场成功开发策略分析683

案例4 反思铜锣湾现象690

一、铜锣湾集团开创国内“MALL”时代691

二、铜锣湾现象失败原因分析694

三、商业地产开发的宏观大环境不利695

四、铜锣湾计划引入战略投资者696

案例5 重庆渝海地王广场项目的启示698

一、连跌两跤699

二、吃堑方能长智701