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第一章 房屋权属登记有关问题1

问题1．房屋初始登记费收取问题1

一、房屋初始登记收费的相关依据1

二、房屋初始登记收费的计费方式3

三、房屋初始登记收费的收费标准4

问题2．开发商未按约定办理房屋初始登记是否应承担违约责任问题7

一、典型案例7

二、案例分析8

问题3．夫妻共同房产权属登记在谁名下的问题10

一、“夫妻共同财产”在权属登记中出现的问题10

二、我国现行法律对“夫妻共同财产”的规定10

三、登记机关没有查明房屋是否属于“夫妻共同财产”的能力和义务12

四、登记机关对“夫妻共同财产”进行权属登记的出路13

问题4．房屋登记中必须公证做法的质疑15

一、目前房屋权属登记管理工作中要求必须公证的事项与依据15

二、对上述要求、做法的合法性分析15

三、对某些房屋权属登记一律要求公证的法律后果16

问题5．生效的司法裁判文书能否作为权属来源资料17

一、司法裁判文书的概念17

二、司法裁判文书的效力17

三、司法裁判文书的生效19

四、生效的司法裁判文书能否作为权属来源资料20

五、对生效司法裁判文书的履行21

问题6．房屋登记的审查形式是形式审查还是实质审查，抑或是其他22

一、房屋权属登记的概念22

二、房屋权属登记的审查形式23

三、弥补形式审查缺陷的对策28

问题7．开发商提供的办证资料不实，能否注销业主办得的房屋所有权证29

一、房产管理机关在当时有权注销申报不实而申领的房屋权属证30

二、房屋权属证书因注销而造成的责任承担问题31

三、2008年7月1日后房地产管理部门是否有权主动注销因申报不实而获得的房屋权属证书31

问题8．建设行政管理部门未撤销建筑证，能否撤销房屋所有权证32

一、典型案例32

二、本案各方观点及争议的焦点33

三、问题的解决34

问题9．房屋权属登记机关没有义务审查认定房屋权属登记的申请人与第三人之间就该房产存在的民事纠纷35

一、典型案例35

二、法律分析35

问题10．无业主授权委托，开发商可否代办房屋所有权证；房屋所有权证延期办得，开发商应否承担责任38

一、目前商品房房屋所有权证办证的普遍做法38

二、法律分析38

三、调整完善建议39

四、商品房买卖逾期办证的责任承担40

问题11．有限责任公司、股份有限公司的房屋抵押和转移登记需董事会决议、全体董事签名存在的问题42

一、现行的一般做法42

二、现行做法存在的问题分析42

三、结论45

问题12．是否必须要有土地使用权证，才能办理房屋权属登记业务45

一、问题的提出45

二、土地使用权证并非办理所有房产管理业务的必备材料46

第二章 房地产抵押有关问题48

问题13．抵押登记中登记机关应承担的责任48

一、抵押登记的公信力问题49

二、抵押登记错误的行政赔偿责任问题51

三、房地产抵押登记中登记机关避免承担责任的几点对策55

问题14．部分共有人能否将共有房屋中自己的份额进行抵押56

一、共有的概念和特征56

二、按份共有的概念和按份共有房屋的抵押57

三、共同共有的概念和共同共有房屋的抵押59

问题15．重复抵押问题61

一、重复抵押的概念62

二、是否允许重复抵押64

第三章 房地产市场有关问题68

问题16．房屋出售是否一定要分摊、包含公共建筑面积？如未分摊、包含，房屋登记机构能否直接分摊计入房产证中68

一、案情及问题的提出68

二、法理分析69

问题17．房屋租赁合同登记备案问题75

一、房屋租赁合同备案的法律依据75

二、房屋租赁合同备案的法律性质75

三、房屋租赁合同备案的作用与价值77

四、未办理房屋租赁合同登记备案应当承担的行政责任78

问题18．一起复式楼分层销售纠纷案引发的思考78

一、问题的提出78

二、市政府的《常务会议决定事项通知》能否作为行政机关的行政依据79

三、市政府的《常务会议决定事项通知》能否作为行政审判的依据81

四、部门规章的强制性规定是否能以经济发展水平不平衡为理由而被规避适用82

问题19．商品房销售广告的法律性质83

一、《合同法》的规定及其与商品房销售广告有关司法解释的重叠分析84

二、根据《消费者权益保护法》第22条规定分析商品房销售广告的法律性质87

三、不构成要约的商品房销售虚假广告的性质定位与责任分析88

问题20．开发商取得预售许可证之前发卡收款等行为的定性与防治90

一、开发商取得预售许可证之前常见的发卡收款操作方式90

二、开发商取得预售许可证之前发卡收款等行为的法律性质分析90

三、开发商在取得房屋预售证前发售金卡的行为之危害91

四、加强监管，规范房地产市场秩序93

问题21．商品房预售合同登记备案撤销时，是否要买卖双方同时到登记备案部门办理94

一、商品房预售合同登记备案制度及如何撤销备案存在的争议94

二、理由分析95

问题22．房屋买卖双方当事人均已死亡，双方法定继承人对买卖行为均无异议，有关当事人起诉到法院，法院裁定不予受理，公证处不予买卖公证，如何处理97

一、典型案例97

二、法律分析98

第四章 房地产中介、物业管理有关问题100

问题23．测绘报告不正确对权属登记的影响100

一、测绘报告在房屋权属登记中的作用和地位100

二、测绘报告不正确产生的原因及错误纠正办法102

三、测绘报告不正确造成损失的赔偿104

问题24．住宅商用及其商用后的价值评估问题105

一、住宅商用的现状105

二、住宅商用的法理分析105

三、住宅商用后的价值评估分析108

问题25．专项维修资金归集中的代收风险问题111

一、专项维修资金“代收”的风险112

二、专项维修资金“代收”风险的形成113

三、住宅专项维修资金“代收”风险的防范114

问题26．业主大会、业主委员会挪用住宅专项维修资金行为责任追究的思考115

一、《住宅专项维修资金管理办法》的新规定及其带来的困惑115

二、业主大会、业主委员会的法律地位116

三、业主大会、业主委员会挪用住宅专项维修资金行为的责任追究117

问题27．房产管理部门对业主委员会选举结果或物业管理合同不予备案，业主委员会可否提起行政诉讼120

一、案件回放及问题的提出120

二、业主委员会（简称业委会）是否具有原告的诉讼主体资格121

三、对房产管理部门不予备案业主委员会选举结果或物业管理合同的行为是否可以提起行政诉讼124

问题28．房地产中介服务业中存在的问题与对策126

一、我国房地产中介服务业中存在的问题126

二、解决问题的对策128

第五章 住房保障、房屋安全有关问题134

问题29．直管公房租赁关系的性质及变更承租人的程序要求134

一、案件回放及问题的提出134

二、直管公房租赁关系的定性135

三、直管公房变更承租人，申请变更时承租人与第三人是否须亲自到场136

问题30．如何破解直管公房房租收缴率偏低的难题138

一、直管公房收费率低的现状138

二、直管公房租金收缴率偏低的原因分析138

三、解决措施139

问题31．一方已交付购房款并入住的房改房，在权属有争议时其所在单位又将房改房售与他人并办理了房屋所有权证书，该房屋所有权证应否被撤销142

一、典型案例142

二、案件争议的焦点144

三、案件评析145

四、案审结果145

问题32．白蚁预防与灭治问题146

一、白蚁危及现代建筑146

二、有关白蚁防治的法律问题146

三、物业管理中的白蚁防治工作148

第六章 房地产法制有关问题151

问题33．当事人声明书（承诺书）的法律效力问题151

一、声明书（承诺书）生效时间的判定151

二、声明书（承诺书）容易出现风险的地方152

三、房屋登记部门对声明书（承诺书）必须把握的五个基本点153

四、声明书（承诺书）的效力和后果问题154

问题34．擅自增加办事要件问题155

一、增加承担法律责任的风险155

二、属于行政超越职权的行为156

问题35．前环节工作部门工作失误审查不严，应否由后环节的房管部门承担责任、后果？如有国家赔偿应由谁承担162

一、典型案例162

二、问题的界定163

三、问题的分析164

问题36．当事人的亲属是否可以证明成年的房地产权利人无民事行为能力166

一、自然人的民事行为能力的概念166

二、自然人民事行为能力的分类167

三、自然人民事行为能力的宣告169

四、自然人无民事行为能力、限制民事行为能力案件程序的认定170

五、当事人的亲属不能证明成年的房地产权利人为无民事行为能力172

问题37．法院的判决、裁定或调解书已确定房屋归属一方，另一方自愿履行义务，是否还需要“协助执行书”与“生效证明”173

一、协助执行的概念和前提条件173

二、法院判决、裁定或调解书确定房屋归属一方，另一方自愿履行房屋权属转移登记义务的，房地产登记机关应不需要法院的协助执行通知书174

三、法院判决、裁定或调解书确定房屋归属一方，另一方自愿履行房屋权属转移登记义务的，虽不需要法院的协助执行通知书，但应有法律文书已生效的证明175

问题38．房地产行政管理机关执行《行政处罚法》应当注意的问题176

一、行政处罚的案例176

二、行政机关执行《行政处罚法》应当注意的问题177

问题39．关于同级规章互相矛盾的执行问题180

一、典型案例180

二、问题的界定180

三、问题的分析181

问题40．行政执法委托值得注意的法律问题182

一、行政执法委托的实例182

二、与行政执法委托有关的法律法规183

三、行政执法委托的要求184

四、行政执法委托后的突出问题：185

问题41．行政相对人某方面违法，其他业务应否受牵连186

一、问题的提起186

二、房产局停办业务行为的法律定性及合法性、合理性分析186

三、房地产管理部门停办业务可能导致的法律责任188

问题42．如何减少和避免房地产行政机关在行政诉讼或行政复议中败诉的风险189

一、容易导致房地产行政诉讼或行政复议败诉的问题190

二、减少和避免行政机关在行政诉讼或行政复议中败诉的对策198

第七章 房地产管理法与物权法有关条文的认识201

问题43．车库的权属问题201

一、案情回放201

二、车库的权属分析202

问题44．房地产司法实践中配套设施与权属的关系207

一、典型案例207

二、问题的分析208

三、进一步探讨211

问题45．异议登记相关问题分析212

一、异议登记的典型案例212

二、异议登记的相关法律规定213

三、异议登记的特点及作用213

四、异议登记的失效216

问题46．预告登记问题218

一、从一房二卖的案例说起218

二、预告登记制度之概述219

三、预告登记的法律性质220

四、预告登记的构成要件221

五、预告登记的法律效力222

六、预告登记的失效223

七、预告登记中的难点问题及其解决224

问题47．与房地产管理有关的《物权法》重要条文解读229

一、《物权法》第16条229

二、《物权法》第17条230

三、《物权法》第18条231

四、《物权法》第19条234

五、《物权法》第20条237

六、《物权法》第21条239

七、《物权法》第22条241

八、《物权法》第73条243

九、《物权法》第246条244

问题48．《物权法》生效后的《城市房地产管理法》修改问题247

一、《城市房地产管理法》修改的必要性247

二、《城市房地产管理法》中私法规范的修改与完善252

三、《城市房地产管理法》中公法规范的修改与完善255

第八章 房地产行政管理中的其他问题261

问题49．与房地产管理工作紧密相关的罪名——渎职罪（滥用职权罪、玩忽职守罪）解读261

一、滥用职权罪262

二、玩忽职守罪265

三、受贿罪及单位受贿罪268

问题50．房地产行政不作为274

一、必须充分认识房地产行政不作为的危害性274

二、行政不作为的概念275

三、行政不作为的构成要件276

四、行政不作为的特征278

五、行政不作为的法律责任278

问题51．如何正确认识理解法律、法规、规章以及其他规范性文件的效力——兼谈某市国土资字〔2002〕42号文的地位及其效力280

一、当代中国法的表现形式280

二、法的效力等级的确定原则282

三、某市国土资字〔2002〕42号文（见附一）的地位及其效力283

问题52．对最高法发［2004］5号文件发布前已进行的查封的处理及协助人民法院执行造成登记错误的责任后果问题288

一、关于最高人民法院法发［2004］5号文件（见附件二）发布以前已经查封的房屋的处理问题288

二、关于房地产管理部门协助人民法院执行造成登记错误，房地产管理部门是否需要承担相应的责任、后果及国家赔偿责任问题290

问题53．婚前按揭房的归属问题297

一、当前司法实践的一般做法297

二、隐蔽的错误298

三、似乎更合法合理合情的方案301

问题54．国家机关违法提供担保有何法律责任302

一、典型案例302

二、相关的法律法规303

三、违法担保可能产生的法律责任304

问题55．从一起窝案看当前房产管理中的违法问题305

一、违法犯罪的主要手段305

二、暴露出的主要问题306

三、加强房产管理的几点建议307

附录 房地产行政管理主要法律、法规、规章和政策依据310

中华人民共和国物权法（节录）310

中华人民共和国城市房地产管理法322

城市房地产开发经营管理条例332

物业管理条例339

房屋登记办法349

城市商品房预售管理办法367

城市房地产转让管理规定370

商品房销售管理办法374

城市房屋租赁管理办法382

城市房地产抵押管理办法387

城市房屋白蚁防治管理规定395

住宅专项维修资金管理办法398

城市住宅小区竣工综合验收管理办法407

经济适用住房管理办法410

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法417

最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答420

参考文献423