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目录1

第一章　购房纠纷损害赔偿项目1

第一节　房地产交易中的损害赔偿项目简述1

一、未取得商品房预售许可证明而导致合同无效的赔偿责任7

二、违反广告许诺内容的赔偿责任8

三、收受定金后因开发商原因致使商品房买卖合同未订立的赔偿责任11

四、收受定金后因不可归责于当事人双方的事由致使商品房买卖合同未订立的赔偿责任12

五、未告知购房人又将该房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的赔偿责任13

六、擅自将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的赔偿责任14

七、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的赔偿责任15

八、擅自出售共有房屋的赔偿责任17

九、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的赔偿责任18

或者被撤销、解除的赔偿责任20

十、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实导致合同无效20

十一、与拆迁补偿有关的纠纷的赔偿责任22

十二、擅自调整房屋销售价格的赔偿责任23

十三、因房地产开发企业过错未按期交付商品房导致的赔偿责任25

十四、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符导致的赔偿责任26

十五、约定或法定期限内未及时办理房屋权属证书的赔偿责任29

十六、因房地产开发企业原因导致购房人无法办理房屋所有权登记的赔偿责任31

十七、因房地产开发企业原因导致商品房担保贷款合同未订立的赔偿责任33

十八、因不可归责于当事人双方的事由商品房担保贷款合同未订立的赔偿责任34

第二节　与房地产交易有关的中介服务和物业管理合同损害赔偿项目35

一、房地产中介服务人员索取、收受合同外酬金或牟取不正当利益导致的赔偿责任37

二、房地产中介服务人员允许他人以自己名义从事中介业务导致的赔偿责任38

三、房地产中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务导致的赔偿责任40

四、房地产中介服务人员与一方当事人串通损害另一方当事人利益导致的赔偿责任41

五、房地产中介服务人员因过失给当事人造成经济损失导致的赔偿责任41

六、房屋及公用设施、设备修缮不及时的导致的赔偿责任42

七、管理制度不健全、管理混乱导致的赔偿责任43

八、擅自扩大收费范围，提高收费标准导致的赔偿责任43

九、私搭乱建，改变房地产和公用设施用途导致的赔偿责任45

十、不履行物业管理合同及管理办法规定义务导致的赔偿责任46

第二章　购房纠纷损害赔偿金额的计算公式47

第一节　房地产交易中的赔偿金额计算公式47

一、订立合同时未取得商品房预售许可证明，起诉前才取得商品房预售许可证明的赔偿金额计算公式48

二、违反广告许诺内容的赔偿金额计算公式49

三、收受定金后因开发商原因致使商品房买卖合同未订立的赔偿金额计算公式50

四、出卖人收受定金后因不可归责于当事人双方的事由致使商品房买卖合同未订立的赔偿金额计算公式52

五、未告知购房人又将该房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的赔偿金额计算公式53

六、擅自将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的赔偿金额计算公式55

七、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导56

致合同无效或者被撤销、解除的赔偿金额计算公式56

八、擅自出售共有房屋的赔偿金额计算公式58

九、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的赔偿金额计算公式59

十、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实导致合同无效或者被撤销、解除的赔偿金额计算公式61

十一、与拆迁补偿有关的纠纷的赔偿金额计算公式62

十二、擅自调整房屋销售价格的赔偿金额计算公式63

十三、因房地产开发企业过错未按期交付商品房导致的赔偿金额计算公式64

十四、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符导致的赔偿金额计算公式65

十五、约定或法定期限内未及时办理房屋权属证书的赔偿金额计算公式68

十六、因房地产开发企业原因导致购房人无法办理房屋所有权登记的赔偿金额计算公式70

十七、因房地产开发企业原因导致商品房担保贷款合同未订立的赔偿金额计算公式72

十八、因不可归责于当事人双方的事由商品房担保贷款合同未订立的赔偿金额计算公式73

第二节　与购房纠纷有关的其他损害赔偿计算公式74

一、房地产中介服务人员索取、收受合同外酬金或牟取不正当利益导致的损害赔偿计算公式75

二、房地产中介服务人员允许他人以自己名义从事中介业务导致的损害赔偿计算公式76

三、房地产中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务导致的损害赔偿计算公式77

四、房地产中介服务人员与一方当事人串通损害另一方当事人利益导致的损害赔偿计算公式78

五、房地产中介服务人员因过失给当事人造成经济损失导致的损害赔偿计算公式80

六、不履行物业管理合同及管理办法规定义务导致的损害赔偿计算公式81

七、擅自扩大收费范围，提高收费标准导致的损害赔偿计算公式82

第三章　购房、装修焦点问题点拨84

1．购房中的“五证”、“两书”是指什么？84

2．所购商品房面积缩水部分，购房者可以要求退款吗？85

3．如何办理房地产权初始登记？86

4．房产契税应当由谁交纳？87

5．房屋销售面积是如何计算的？87

6．哪些情况不计入公摊面积？89

7．购房者如何防止受到面积欺诈？89

8．通过房屋中介机构买房时，如何防止“一房二卖”？90

9．购房后房屋产权手续该谁办？92

10．购房者买了没有产权的房子该怎么办？94

11．如何识别房产证的真伪？95

12．买二手房要缴纳哪些税费？96

13．因开发商的原因导致购房者退房的，购房者如何索赔？97

14．房屋转让公共维修基金如何处理？98

15．办理商品房产权证需经过哪些程序？98

16．购房前购房者怎样查询所购房屋的产权状况？98

17．哪些房产可以免征房产税？99

18．购房者购买预售商品房如何支付房价款？99

19．经济适用房转手出售，需要办理哪些手续？交纳哪些费用？100

20．什么是个人住房按揭贷款？100

21．如何申请公积金贷款购房？100

22．签订房屋装修合同应注意哪些问题？102

23．房屋装修要警惕哪些可能的陷阱？102

24．能不能把暖气的位置或者是数量改一改？103

26．物业管理中公摊电费如何计算？104

25．精装修房屋契税的缴纳标准是什么？104

27．商品房楼顶及墙面广告牌的收益该归谁享有？105

28．公共区域的水电费如何分摊？106

第四章　典型购房纠纷案例要点提示107

1．长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案107

2．福建华鞍房地产开发有限公司与福建兴业银120

行华林办事处预售商品房合同纠纷案120

3．武汉民生？辉房地产有限公司与中国工商银行武汉市分行硚口区支行、武汉浩钿实业发展有限公司预售商品房纠纷案125

4．湘潭市雨湖区住宅建筑工程公司心澄大厦开发部诉湘潭市雨湖区信用合作联社营业部商品房预售合同案129

5．卢为诉上海锦南物业经营有限公司物业管理纠纷案138

6．北京华轻达装饰公司装修赔偿案142

7．北京美天成装饰公司装修赔偿案144

第五章　法律依据146

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）146

商品房销售管理办法（2001年4月4日）155

城市商品房预售管理办法（2004年7月20日）167

经济适用住房管理办法（2004年5月13日）172

个人住房贷款管理办法（1998年5月14日）181

建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见（2005年4月30日）189

附录一：购买商品房基本步骤194

购买经济适用房的基本步骤202

附录二：相关房产合同示范文本206

（一）商品房买卖合同范本206

（二）商品房抵押贷款合同范本217

（三）二手房买卖合同范本230

（四）私房买卖合同范本235

（五）房屋抵押合同范本240

（六）房屋装修合同范本244

（七）房屋拆迁补偿安置合同范本251

（八）物业管理合同范本255